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Ficha Técnica de Habitação


Se pensa adquirir um imóvel novo brevemente, saiba que documentos deve exigir ao construtor para saber tudo sobre a construção da sua nova casa. Veja aqui tudo o que pode e deve exigir a quem se propõe vender-lhe um imóvel novo para habitação:

A Ficha Técnica de Habitação (FTH), também apelidada de Bilhete de Identidade das casas,  é um documento que descreve as características técnicas e funcionais da habitação e é obrigatória para todos os imóveis cujo requerimento para emissão da licença de utilização tenha sido apresentado após 30 de março de 2004.

Assim, caso esteja interessado em adquirir um imóvel novo, solicite à pessoa que lho mostrar que lhe faculte uma cópia da FTH ou da FTH provisória, caso o imóvel ainda não esteja concluído.

Este documento, cujo preenchimento não pode ser manuscrito, à exceção das assinaturas dos técnicos, tem que ser redigido em português, e de forma clara e percetível ao destinatário, ou seu ao comprador dos imóveis, e conter, consoante os casos, as seguintes informações:

Relativas ao promotor e equipa técnica

  • identificação do promotor imobiliário (entidade que impulsiona, programa, dirige e financia a obra);
  • identificação do arquiteto, responsável pelo projeto de arquitetura, incluindo o respetivo número de inscrição junto da Ordem dos Arquitetos;
  • identificação dos técnicos responsáveis pelos projetos de especialidade (designadamente, estruturas, distribuição e drenagem de águas, distribuição de energia elétrica, distribuição de gás, distribuição de radiodifusão e televisão, instalações telefónicas, isolamento térmico, isolamento acústico, segurança contra incêndio, e instalações mecânicas), incluindo os respetivos números de inscrição junto das autoridades competentes, como a Ordem dos Engenheiros, a Associação Nacional dos Engenheiros Técnicos, a Direção-Geral de Energia ou a ANACOM;
  • identificação do construtor, incluindo o seu número de alvará;
  • identificação do técnico responsável da obra, incluindo o respetivo número de inscrição junto da entidade competente.
 

Relativas ao loteamento ou empreendimento:

  • número total de edifícios;
  • número total de fogos;
  • número total de lugares de estacionamento;
  • número e tipo de equipamentos coletivos existentes e ou previstos;
  • identificação das entidades incumbidas da promoção, da gestão e da manutenção dos equipamentos referidos;
  • planta de síntese do loteamento.
 

Relativas ao loteamento ou empreendimento:

  • identificação do prédio urbano, com indicação da sua localização, do número de inscrição na matriz predial e do número e data da licença de utilização;
  • número de pisos acima do solo;
  • número total de fogos (habitações);
  • número de elevadores;
  • existência de outro tipo de utilização que não a habitacional e respetiva localização;
  • número de lugares de estacionamento reservado aos moradores do prédio;
  • condições de acesso a pessoas com mobilidade condicionada;
  • existência de sala de reuniões de condóminos;
  • existência de casa do porteiro;
  • caracterização das soluções construtivas dos principais elementos de construção do prédio, nomeadamente das fundações e da estrutura, das paredes exteriores e da cobertura;
  • descrição dos principais materiais e produtos de construção utilizados nos espaços comuns do edifício, especialmente daqueles que estejam em contacto direto com os moradores, e lista dos respetivos fabricantes, contendo contactos e moradas;
  • descrição dos sistemas de controlo e gestão do prédio, nomeadamente no que se refere à segurança contra intrusão, à segurança contra incêndio, à gestão energética e à gestão ambiental;
  • localização dos equipamentos ruidosos, tais como elevadores, grupos geradores e grupos hidropressores;
  • localização de equipamentos facultativos de condições de acesso ao prédio de pessoas com deficiência, nomeadamente motora, visual ou auditiva;
  • planta simplificada do piso de entrada no edifício, com indicação da orientação, e a localização das portas exteriores, circulações horizontais, escadas e ascensores.
 

Relativas à fração autónoma (apartamento):

  • identificação da fração autónoma, com indicação da sua localização e orientação das fachadas;
  • número e data da licença de utilização;
  • descrição do fogo, da habitação e suas dependências;
  • área bruta da habitação, área bruta do fogo, área útil do fogo, área útil de cada compartimento e área útil de cada dependência do fogo;
  • caracterização das soluções construtivas dos principais elementos de construção, nomeadamente das paredes exteriores e interiores, dos pavimentos e escadas, dos tetos e coberturas, das portas exteriores e interiores, da caixilharia exterior e dos sistemas de proteção solar dos vãos;
  • descrição dos principais materiais e produtos de construção, especialmente daqueles que estejam em contacto direto com os moradores, e lista dos respetivos fabricantes, contendo os seus contactos e moradas;
  • aracterização das instalações na habitação, nomeadamente de distribuição de água, de drenagem de águas residuais domésticas, de drenagem de águas pluviais, de distribuição de gás, de distribuição de energia elétrica, de climatização e aquecimento, de ventilação e evacuação de fumos e gases e de comunicações telefónicas e telecomunicações;
  • descrição dos equipamentos incorporados na habitação, nomeadamente dos da cozinha e das instalações sanitárias, e lista dos respetivos fabricantes, contendo os seus contactos e moradas;
  • planta simplificada do piso de acesso ao fogo, com destaque para a localização do fogo e dos espaços comuns, e com indicação da localização de extintores portáteis e das saídas de emergência em caso de incêndio;
  • plantas simplificadas da habitação, incluindo planta do fogo com identificação de todos os compartimentos e a localização dos equipamentos incorporados, fixos ou móveis;
  • plantas simplificadas das redes existentes na habitação, nomeadamente das redes de distribuição de água, de drenagem de águas residuais domésticas, de distribuição de energia elétrica, de distribuição de gás, de climatização e aquecimento e de comunicações e entretenimento.
 

Outras informações obrigatórias:

  • garantia da habitação, bem como o seu modo de acionamento em caso de deteção de defeitos;
  • regras de funcionamento do condomínio, caso existam, e contratos de prestação de serviços que tenham sido celebrados;
  • regras de manutenção dos equipamentos instalados que requerem tratamento especial.
 

Informações complementares:

  • outros aspetos relacionados com a administração do condomínio, para além dos referidos;
  • instruções sobre uso e manutenção das instalações e equipamentos, incluindo conselhos úteis no que respeita à segurança do prédio ou fração, espaços comuns e serviços acessórios.

As plantas referentes ao empreendimento, edifício e fração autónoma, devem ser identificadas no local próprio da FTH e constituem um anexo que faz parte integrante do documento.

No que respeita à informação sobre os principais materiais e produtos de construção utilizados na habitação, a FTH deve descrever, em particular:

  • o material utilizado nas paredes com especificação da existência ou não de parede dupla e respetivos revestimentos;
  • o tipo de proteção contra ruído e variações térmicas;
  • o tipo de cobertura e de pavimento;
  • o tipo de material de impermeabilização, caso exista;
  • o tipo de material das canalizações e eficiência que os mesmos oferecem;
  • o material empregue na caixilharia e nos estores;
  • o tipo de porta de entrada.

A elaboração da FTH é da responsabilidade do promotor imobiliário (entidade que dirige e financia a obra), devendo este, juntamente com o técnico responsável pela obra, assinar este documento, atestando a veracidade e conformidade das informações constantes na FTH, com os projetos de arquitetura e especialidades relativos ao imóvel.

Saliente-se que o técnico da obra e o promotor imobiliário serão ambos responsáveis por quaisquer danos causados aos compradores ou a terceiros, devido a declarações ou informações falsas ou incorretas, constantes da FTH.

Este documento não é obrigatório relativamente aos prédios:

  • construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, de 1951;
  • que já estejam construídos e possuam licença de utilização;
  • que já se encontrem construídos e o requerimento para emissão da respetiva licença de utilização tenha sido apresentado às autoridades competentes até dia 30 de março de 2004.

Deste modo, as escrituras de compra e venda de imóveis cuja licença de utilização tenha sido requerida após 30 de março, só poderão ser realizadas caso seja exibida perante o notário a FTH do imóvel em causa. Esta obrigação aplica-se tanto às primeiras vendas de um imóvel, entre promotor ou construtor e cliente, como a todas as vendas subsequentes.

Do mesmo modo, as instituições de crédito a quem seja requerido financiamento para a aquisição de imóveis obrigados a ter FTH, não poderão conceder crédito, sem se assegurarem de que este documento foi entregue ao seu cliente, interessado na aquisição do imóvel.

O proprietário do imóvel tem as obrigações de conservar a FTH, enquanto este bem for seu e, em caso de venda, transmiti-lo ao novo proprietário. Em caso de perda, extravio ou danificação deste documento, o proprietário poderá obter uma segunda via da FTH junto do promotor do imóvel ou da Câmara Municipal da área.

Refira-se que o promotor do imóvel é obrigado a conservar a respetiva FTH durante um período mínimo de 10 anos, e que a mesma ficará arquivada na Câmara Municipal da área.

Sempre que um imóvel que esteja obrigado a ter FTH seja arrendado, este documento terá também que ser facultado, pelo proprietário ou mediador, ao possível arrendatário, antes da assinatura do contrato.

A FTH, em suporte digital (FTH.doc ou FTH.pdf), encontra-se disponível para consulta dos interessados e para preenchimentos pelas entidades a isso obrigadas, nos sites do Instituto do Consumidor, do Instituto dos Mercados de Obras Públicas e Particulares e do Imobiliário e do Laboratório Nacional de Engenharia Civil.

 

Sanções e fiscalização

Constituem contraordenações punidas com coima, os seguintes comportamentos:

  • inclusão na ficha técnica da habitação de informações que não têm total correspondência com as características reais da habitação;
  • falsas declarações do técnico responsável pela obra na declaração comprovativa relativamente à correspondência das informações constantes da ficha técnica da habitação com as características da habitação;
  • ausência de organização em arquivo das fichas técnicas da habitação;
  • omissão do depósito na câmara municipal do exemplar da ficha técnica da habitação, ou o não cumprimento atempado dessa obrigação;
  • a violação das regras relativas à divulgação de informação;
  • a violação das regras relativas à publicidade.

Estas contraordenações são puníveis com coima de 2.490 a 44.890 euros, consoante o infrator seja pessoa singular ou pessoa coletiva.

Quando a gravidade da infração o justifique, podem, ainda, ser aplicadas as seguintes sanções acessórias:

  • apreensão de objetos utilizados na prática das contraordenações;
  • encerramento temporário das instalações ou estabelecimentos onde se verifique o exercício da atividade, pelo prazo máximo de dois anos, contados a partir da decisão condenatória definitiva;
  • interdição do exercício da atividade, pelo prazo máximo de dois anos, contados a partir da decisão condenatória definitiva.

A competência para a fiscalização do cumprimento destas normas divide-se entre:

  • o Instituto do Consumidor, que fiscaliza e instrui os processos por contraordenação em matéria de publicidade, competindo à Comissão de Aplicação de Coimas em Matéria Económica e de Publicidade aplicar as coimas e demais sanções;
  • Instituto dos mercados de Obras Públicas e Particulares e do imobiliário (IMOPPI), que inspeciona, fiscaliza e instrui os respetivos processos por contraordenação, quando sejam incluídas na ficha técnica da habitação informações que não têm total correspondência com as características reais da habitação, quando não sejam organizadas em arquivo as fichas técnicas da habitação, e quando sejam violadas as regras relativas à divulgação de informação;
  • a Câmara Municipal, que inspeciona, fiscaliza e instrui os processos por contraordenação quando se verifique o incumprimento da obrigação de depósito na câmara municipal do exemplar da ficha técnica da habitação, ou o não cumprimento atempado dessa obrigação.

 

02.002.4171 2011/10/10