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Rendimentos prediais e dedução de despesas de conservação e manutenção

O Tribunal Central Administrativo Sul (TCAS) decidiu que, em sede de IRS, o senhorio não pode deduzir aos rendimentos prediais as despesas tidas com obras de conservação extraordinária e de beneficiação do imóvel, salvo quando a sua execução tenha sido ordenada pela câmara municipal competente ou quando haja acordo escrito das partes no sentido da sua realização pelo senhorio, com discriminação das obras a efetuar.

O caso

O proprietário de diversos armazéns arrendados deduziu em sede de IRS relativo ao ano de 1991 as despesas que tinha tido com a conservação e manutenção desses mesmos armazéns.

Mas as Finanças não aceitaram algumas dessas despesas, considerando que as mesmas tinham sido realizadas na concretização de obras de beneficiação e não de conservação ou que não estavam a cargo do senhorio, e emitiram uma liquidação adicional de imposto que foi impugnada pela herança do proprietário, que, entretanto, havia falecido.

A impugnação foi julgada procedente, por falta de fundamentação, decisão da qual a Fazenda Pública recorreu para o TCAS.
 
Apreciação do Tribunal Central Administrativo Sul

O TCAS concedeu provimento ao recurso, revogando a sentença recorrida, ao considerar que o ato de liquidação fora devidamente fundamentado, e julgando a impugnação judicial procedente apenas em relação aos juros compensatórios.

Decidiu o TCAS que, em sede de IRS, o senhorio não pode deduzir aos rendimentos prediais as despesas tidas com obras de conservação extraordinária e de beneficiação do imóvel, salvo quando a sua execução tenha sido ordenada pela câmara municipal competente ou quando haja acordo escrito das partes no sentido da sua realização pelo senhorio, com discriminação das obras a efetuar.

Segundo a lei, aos rendimentos prediais brutos são deduzidas as despesas de manutenção e conservação que incumbam ao sujeito passivo e por ele sejam suportadas. Tratando-se de prédios urbanos, presumia-se, à data dos factos, que as despesas de manutenção e conservação correspondiam, respetivamente a 15% e 20% do rendimento, exceto se, sendo superiores, o sujeito passivo provasse documentalmente o montante dos encargos suportados com a manutenção do prédio e das despesas de conservação do mesmo.

Não definindo a lei tributária o conceito de despesas de conversação, deve, segundo o TCAS, valer a noção civilística constante no Regime do Arrendamento Urbano relativa à definição de obras de conservação e à determinação de quais são as que incumbem ao senhorio.

Assim, as despesas de manutenção e de conservação serão despesas que sejam necessárias à conservação e manutenção dos imóveis geradores de rendimento. Poderão ser despesas efetuadas com obras de conservação ordinária, de reparação e limpeza geral do prédio, obras impostas pela Administração Pública, e, em geral, todas as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração; obras de conservação extraordinária, de reparação de defeitos de construção do prédio ou supervenientes ou até de beneficiação do imóvel, mas sempre com repercussão no mesmo e na suscetibilidade de ele gerar rendimentos.

Sendo que apenas as obras de conservação ordinária é que estão a cargo do senhorio. Contrariamente, as obras de conservação extraordinária e de beneficiação só ficam a cargo do senhorio quando a sua execução lhe seja ordenada pela câmara municipal competente ou quando haja acordo escrito das partes no sentido da sua realização, com discriminação das obras a efetuar.

Na ausência dessas circunstâncias, não podem as despesas tidas com essas obras de conservação extraordinária e de beneficiação ser deduzidas no IRS. Designadamente quando estejam em causa obras referentes à construção de salas e sanitários que, por se traduzirem num melhoramento do prédio, não podem ser consideradas de mera conservação.

Já quanto à liquidação de juros compensatórios, entendeu o TCAS que a mesma não havia sido devidamente fundamentada. Segundo o TCAS, a fundamentação de uma liquidação de juros compensatórios deve dar a conhecer, no plano factual, o montante de imposto sobre o qual incidem os juros, a taxa ou taxas aplicáveis e o período da sua contagem. Pelo que, se a declaração fundamentadora da liquidação de juros compensatórios não contém qualquer indicação da forma como foram calculados os juros compensatórios, designadamente qual a taxa de juro utilizada e a que período se reporta, apenas contendo o seu montante, esse ato enferma do vício de forma por falta de fundamentação, a determinar a sua anulação.

Referências
Acórdão do Tribunal Central Administrativo Sul, proferido no processo n.º 05310/12, de 15 de dezembro de 2016
Código do IRS, na sua redação originária, artigo 40.º
Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15/10, artigos 11.º e 12.º

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17.02.2017