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Solvabilidade do consumidor e avaliação dos imóveis em contratos de crédito

No âmbito do novo regime dos contratos de crédito relativos a imóveis, que define as regras aplicáveis ao crédito a consumidores garantido por hipoteca ou por outro direito, são estabelecidos os termos que que se fará a avaliação da capacidade e propensão que o consumidor tem para cumprir as obrigações decorrentes do contrato de crédito, ou seja, a avaliação da solvabilidade. Define-se, também, a quem cabe a responsabilidade da avaliação dos imóveis alvo destes contratos.

No âmbito destes contratos de crédito, os clientes são pessoas singulares que contratam fora da sua atividade comercial ou profissional.

A avaliação da solvabilidade é feita pelas entidades financeiras. O Banco de Portugal irá ainda definir as regras necessárias sua execução, nomeadamente quais os elementos informativos e procedimentos a ter em conta pelos mutuantes nessa avaliação e quais os requisitos mínimos do documento interno que as entidades financeiras deverão elaborar e implementar, e que deverá descrever o método de avaliação da solvabilidade dos clientes/consumidores, bem como definir os elementos informativos e os procedimentos em que a avaliação deve fundar-se.

Avaliar a solvabilidade do consumidor antes de assinar o contrato

Antes da celebração do contrato de crédito, o mutuante vai avaliar a solvabilidade do consumidor, com base em fatores relevantes para verificar a capacidade e propensão para o cumprimento do contrato de crédito.

Essa avaliação de solvabilidade deve basear-se em informação necessária, suficiente e proporcional sobre os rendimentos e as despesas do consumidor e outras circunstâncias financeiras e económicas que lhe digam respeito. Não pode basear-se predominantemente no valor do imóvel que excede o montante do crédito nem no pressuposto de que o imóvel se irá valorizar, salvo se a finalidade do contrato de crédito for a construção ou a realização de obras no imóvel.

Além disso o mutuante deve proceder à consulta das bases de dados de responsabilidades de créditos, sendo o consumidor previamente informado dessa consulta conforme obriga a lei de proteção de dados pessoais.

Em complemento, poderá consultar a lista pública de execuções (o registo informático de execuções previsto no Código de Processo Civil) ou outras bases de dados consideradas úteis para a avaliação da solvabilidade dos consumidores.

Só se o resultado da avaliação de solvabilidade indicar que é provável que as obrigações do contrato de crédito sejam cumpridas, tal como exigido nesse contrato, é que o mutuante pode celebrar um contrato de crédito com o consumidor.

Se o pedido de crédito for rejeitado com fundamento nos dados constantes das bases de dados de responsabilidades de créditos, da lista pública de execuções ou de outras bases de dados, o banco terá de informar o consumidor imediatamente, de forma gratuita e justificada com os elementos constantes dos dados consultados (salvo se a prestação destas informações for proibida por lei ou for contrária a objetivos de ordem pública ou de segurança pública).

Depois de assinado o contrato de crédito, se as partes decidirem aumentar o montante total do crédito, o banco terá de atualizar a informação financeira de que dispõe relativamente ao consumidor e avaliar de novo a respetiva solvabilidade.

O mutuante não poderá resolver ou alterar o contrato de crédito em prejuízo do consumidor com base no facto de a avaliação de solvabilidade ter sido incorretamente efetuada, a menos que seja comprovado que o consumidor deliberadamente omitiu ou falsificou as informações.

Quando se trate de mutuantes que atuem noutros países UE, estes terão também acesso a várias bases de dados portuguesas:

• à base de dados da Central de Responsabilidades de Crédito (CRC), acesso concedido por via do Banco de Portugal;
• às bases de dados utilizadas em Portugal para avaliar a solvabilidade dos consumidores, acesso concedido pelas entidades gestoras dessas bases de dados, sendo este acesso para efeitos exclusivos de acompanhamento do cumprimento das obrigações de crédito durante a vigência do contrato.

Todas essas informações são prestadas nos termos do regime jurídico relativo à CRC e destinam-se apenas aos mutuantes, sendo-lhes vedada a sua transmissão a terceiros. São as entidades financeiras mutuantes que devem assegurar a segurança dos dados relativos a pessoas singulares, de acordo com a legislação relativa à proteção de dados pessoais.

Verificação da informação relativa ao consumidor

Os consumidores cuja solvabilidade tenha sido avaliada passam a ter processos individuais junto das entidades financeiras/bancárias com toda a documentação relevante no âmbito desse procedimento, nomeadamente o relatório de avaliação do imóvel, as comunicações entre as partes, o relatório de avaliação da capacidade financeira e as propostas apresentadas.

Estes processos individuais devem ser conservados durante todo o período de vigência do contrato de crédito e ainda nos cinco anos seguintes.

A informação obtida pelo mutuante inclui a que recebeu de fontes internas ou externas relevantes, nomeadamente junto do próprio consumidor, e a prestada ao intermediário de crédito durante o processo de pedido de crédito. O mutuante deve verificar a informação, nomeadamente através da referência a documentação passível de verificação independente, se necessário.

Avaliação de imóveis

As entidades que concedem crédito, enquanto mutuantes, devem proceder à avaliação dos imóveis que são alvo de contratos de crédito relativos a imóveis, através de perito avaliador independente (PAI).

Legalmente os PAI têm de estar devidamente habilitados através de registo na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), uma vez que prestam serviços a entidades do sistema financeiro nacional da área bancária, mobiliária, seguradora e resseguradora e dos fundos de pensões.
                                                                                   
Refira-se que, por lei, os PAI podem subcontratar com terceiros as funções para as quais foram contratados.

O mutuante deverá entregar ao consumidor um duplicado dos relatórios e outros documentos da avaliação feita ao imóvel. Caso a avaliação se realize a expensas do consumidor, será este o titular do relatório e dos outros documentos da avaliação.

Face aos resultados e fundamentação da avaliação, o consumidor poderá:
- apresentar ao mutuante uma reclamação escrita, a qual terá de ser objeto de resposta fundamentada por parte do mutuante; e
- requerer ao mutuante a realização de uma segunda avaliação ao imóvel.

Quando a reavaliação do imóvel se faça por iniciativa do mutuante, em cumprimento de normas legais e regulamentares, está vedada a cobrança de qualquer encargo ou despesa ao consumidor.

Referências
Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho, artigos 16.º a 19.º
Decreto-Lei n.º 133/2009, de 2 de junho, artigos 2.º, 30.º e 32.º
Lei n.º 153/2015, de 14 de setembro, artigo 2.º
Decreto-Lei n.º 201/2003, de 10 de setembro
Decreto-Lei n.º 204/2008, de 14 de outubro, artigo 8.º
Diretiva 2014/17/UE do Parlamento Europeu e do Conselho, de 4 de fevereiro de 2014
Regulamento (UE) n.º 2016/1011, do Parlamento e do Conselho, de 08.06.2016                     

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13.07.2017