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Novas regras para o direito de preferência dos arrendatários


A lei que garante o exercício do direito de preferência pelos arrendatários, por alteração à regras geral do Código Civil, entrou em vigor ontem, dia 30 de outubro.

O diploma assegura o exercício efetivo do direito de preferência pelos arrendatários na alienação do locado.

Assim, a partir de hoje, o arrendatário tem direito de preferência:

  • na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos;
  • na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado (o direito existe enquanto não for exigível a restituição do prédio, conforme o CC já prevê por relação ao despejo do prédio).

O direito de preferência do arrendatário continua a ser graduado imediatamente acima do direito de preferência conferido ao proprietário do solo.

Esta lei corresponde à segunda versão aprovada pelo Parlamento, devido a veto presidencial.

Preferência e comunicações na venda do locado

Quando pretenda vender o locado, o senhorio tem de comunicar ao arrendatário o seu projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato.

Esta comunicação deve ser expedida por carta registada com aviso de receção; o prazo de resposta é de 30 dias a contar da data da receção.

São agora aplicáveis em arrendamento para fins habitacionais, sem deixar de atender às especificidades, as regras de comunicação relativas ao conhecimento do preferente, à venda de coisa juntamente com outras e à ação de preferência, previstas nos casos seguintes:

  • em caso de venda de coisa juntamente com outras: o obrigado indica na comunicação o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto. Se quiser vender em conjunto por um preço global, a comunicação deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo;
  • em caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal: o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma, a exercer nas seguintes condições:

- o direito é relativo à quota parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota parte face ao valor total da transmissão;
- a comunicação de venda deve indicar os valores referidos acima;
- a aquisição pelo preferente é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota parte do prédio a que corresponde o locado.

Caso o obrigado à preferência pretenda vender um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, os arrendatários do mesmo podem, que assim o pretendam, exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade.

 

Referências
Lei n.º 64/2018, de 29 de outubro
Decreto da Assembleia n.º 248/XIII, de 09.10.2018
Decreto da Assembleia n.º 233/XIII, de 27.07.2018
Projeto de Lei 848/XIII [BE], de 27.04.2018
Código Civil, artigo 1091.º

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31.10.2018