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Indemnização por obras realizadas contra vontade dos proprietários


O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os proprietários de um edifício não podem ser obrigados a pagar uma obra, realizada no mesmo sem a sua autorização e contra a sua vontade, que tenha descaracterizado o prédio alterando substancialmente a sua estrutura e a sua utilização, sem qualquer vantagem para eles.

O caso

Os pais e sogros de um casal de emigrantes permitiu que estes construíssem uma casa de dois andares num terreno que lhes pertencia, prometendo também doar-lhes o terreno se tal fosse necessário.

A construção da casa foi totalmente custeada pelo casal de emigrantes, tendo ficado concluída entre finais de 2004 e princípios de 2005.

Por serem emigrantes, deixaram as chaves da casa aos pais dela que se comprometeram a zelar pela casa. Porém, estes, passaram a ocupar a casa, contra a vontade do casal, recusando-se a entrega-la quando este, em março de 2005, o exigiu.

Depois desse pedido, os pais e sogros do casal, sem qualquer autorização, realizaram obras no rés-do-chão da moradia, inicialmente destinado a garagem e arrumos, adaptando-o a habitação e suprimindo as escadas de ligação interior ao primeiro andar e construindo divisões interiores para cozinha, quarto de banho, sala comum, arrumos e quarto.

Criaram assim uma segunda habitação, autónoma da existente no primeiro andar, tendo ainda construído um terraço, acrescentando uma nova construção e um telheiro.

Sete anos depois, a casa foi declarada pelo tribunal propriedade do casal e reconhecido o direito de acessão industrial imobiliária relativamente à parcela de terreno ocupada, mediante o pagamento de 40.000 euros aos anteriores proprietários.

Perante essa decisão, os pais e sogros do casal recorreram a tribunal pedindo para que este fosse condenado a restitui-lhes o valor gasto nas obras que, no seu entender, correspondiam a um enriquecimento injusto e sem causa.

A ação foi julgada improcedente, decisão que foi posteriormente confirmada pelo Tribunal da Relação e que motivou a interposição de recurso para o STJ.

Apreciação do Supremo Tribunal de Justiça

O STJ negou provimento ao recurso ao decidir que o casal não podia ser obrigado a pagar uma obra que lhe fora imposta unilateralmente e de má fé e que descaracterizara o prédio que tinha acabado de construir, alterando substancialmente a sua estrutura e a sua utilização, sem qualquer vantagem para ele.

Diz a lei que quem, sem causa justificativa, enriquecer à custa de outrem é obrigado a restituir aquilo com que injustamente se locupletou. Constituem, assim, requisitos gerais, cumulativos, do enriquecimento sem causa a existência de um enriquecimento, a obtenção desse enriquecimento à custa de outrem e a ausência de causa justificativa para esse enriquecimento.

Porém, atua de má fé quem, sem autorização, realize obras num prédio construído por outrem, sabendo que o mesmo não lhe pertence, transformando o respetivo rés-do-chão numa unidade independente e com uma estrutura totalmente diferente da inicial, já depois de ter sido interpelado, pelos proprietários, para devolver o edifício.

Tendo a obra sido realizada sem autorização e contra a vontade dos proprietários do edifício, não podem estres ser obrigados a pagar o custo das mesmas quando elas não lhes tragam qualquer vantagem patrimonial ou utilidade.

É o que ocorre quando as obras tenham alterado substancial e profundamente a estrutura do rés-do-chão da moradia acabada de construir pelos proprietários e o destino a que o mesmo estava afetado, transformando-o numa habitação independente e desligada do primeiro andar quando forma inicialmente destinado a servir de garagem e arrumos.

Nesse caso, as obras realizadas, ainda que possam ter aumentado o valor comercial do imóvel, não representam qualquer vantagem patrimonial para os seus proprietários que assim ficam na posse de duas casas independentes quando o que tinham querido e construído era uma moradia unifamiliar, com garagem no rés-do-chão.

Não havendo um verdadeiro enriquecimento não podem os proprietários ser prejudicados pela atuação indevida de outrem nem obrigados a restituir o valor gasto com a realização das obras que nunca autorizaram ou pretenderam ver realizadas.

Referências
Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido no processo n.º 681/12.2TBBRG.G1.S1, de 9 de julho de 2015
Código Civil, artigos 216.º, 473.º, 479.º, 1273.º, 1340.º e 1341.º

 

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02.10.2015