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Inércia do vendedor em marcar a escritura


O Tribunal da Relação do Porto (TRP) decidiu que sem a fixação contratual ou judicial de um prazo para a celebração da escritura de compra e venda, cuja marcação tenha ficado a cargo da promitente vendedora, não existe mora desta que possa ser convertida em incumprimento definitivo por mera interpelação do promitente comprador.

O caso

Em agosto de 2006, a proprietária de metade de dois terrenos rústicos, a par com o seu ex-marido, prometeu vender a sua parte a um terceiro pelo preço de 25.000 euros, tendo-se comprometido a transformar os terrenos em urbanos previamente à celebração da escritura de compra e venda.

No contrato-promessa o promitente comprador pagou logo a totalidade do preço, tendo a promitente vendedora ficado encarregue de proceder à marcação da escritura, sem que tivesse sido fixado qualquer prazo para o fazer.

Sete anos depois, como a escritura continuava por marcar, o promitente comprador interpelou por carta a vendedora para que o fizesse e a escritura fosse celebrada no prazo de 20 dias ou, em alternativa, aceitasse uma marcação por ele feita num cartório notarial, remetendo para o efeito todos os documentos necessários à sua celebração, sob pena de, não o fazendo, perder o interesse no negócio e considerar o contrato-promessa definitivamente incumprido por culpa da promitente vendedora.

Esta nada fez, tendo o promitente comprador recorrido a tribunal exigindo a restituição do sinal em dobro. A ação foi julgada procedente, o que levou a promitente vendedora a interpor recurso para o TRP.

Apreciação do Tribunal da Relação do Porto

O TRP concedeu provimento ao recurso, absolvendo a promitente vendedora, considerando que esta não incumprira de forma definitiva o contrato-promessa de compra e venda que havia celebrado.

Entendeu o TRP que só mediante a prévia fixação de um prazo para que a promitente vendedora marcasse a escritura de compra e venda é que a interpelação feita pelo comprador seria suficiente para converter a mora daquela em incumprimento definitivo.

Sem que esse prazo tenha sido previamente fixado, nem no contrato-promessa nem posteriormente pelo tribunal, não existe qualquer mora da promitente vendedora que possa ser convertida em incumprimento definitivo. Mesmo quando tenham decorrido sete anos desde o momento da celebração do contrato-promessa.

Segundo o TRP, na falta de fixação de um prazo no contato-promessa para a celebração da escritura que tenha ficado a cargo da promitente vendedora, deverá o promitente comprador requerer a respetiva fixação judicial para superar a inércia daquela na marcação da escritura, não podendo ser ele a fixar unilateralmente um prazo final para o respetivo cumprimento. Só assim, em caso de desrespeito pelo prazo fixado pelo tribunal, é que poderá ocorrer mora e eventual incumprimento definitivo por parte da promitente vendedora.

Por esse motivo, nessas circunstâncias a interpelação admonitória efetuada pelo promitente comprador, fixando à promitente vendedora um prazo razoável para a marcação da escritura, sob pena de considerar definitivamente incumprido o contrato, constituiu um ato sem fundamento jurídico e que não lhe permite exigir a devolução do sinal em dobro por incumprimento definitivo do contrato.

Referências
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido no processo n.º 1075/13.8TBCHV.P1, de 26 de maio de 2015
Código Civil, artigos 777.º e 808.º


 

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09.10.2015