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Projeto pretende proteger lojas com interesse histórico e cultural contra atualização de rendas

Um projeto de lei aprovado recentemente no Parlamento altera as regras do arrendamento urbano e do regime das obras em prédios arrendados a fim de prever proteção especial para lojas e entidades com interesse histórico e cultural. O mesmo documento prorroga o período do regime transitório de proteção da atualização das rendas de cinco para 10 anos no caso do arrendamento para habitação, uma vez que também o prevê para os arrendatários de estabelecimentos e entidades classificadas.

Este regime está agora a ser debatido na especialidade.

Trata-se de um novo regime de classificação destas lojas e entidades inseridas em atividades de comércio local e tradicional, que não está como tal previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) nem no Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA).

Refira-se que, atualmente, a lei prevê o arrendatário obste ao aumento de renda invocando perante o senhorio que no locado funciona uma pessoa coletiva de direito privado sem fins lucrativos, regularmente constituída, que se dedica a atividade cultural, recreativa, de solidariedade social ou desportiva não profissional, e declarada de interesse público ou de interesse nacional ou municipal, ou uma pessoa coletiva de direito privado que prossiga uma atividade declarada de interesse nacional.

Caso seja aprovado, o futuro diploma deverá entrar em vigor no mês seguinte ao da publicação em Diário da República.

Critérios de classificação

A classificação de estabelecimentos comerciais e de entidade sem fins lucrativos como de interesse histórico e cultural local faz-se em função de critérios definidos pelas câmaras municipais em regulamento municipal. Depois de um parecer da Direção-Geral do Património Cultural, a assembleia municipal aprova o regulamento.

Até à aprovação destes regulamentos, as câmaras municipais poderão classificar estabelecimentos e entidades com base em dois critérios que o novo regime de proteção vai prever, e depois de parecer prévio da Direção-Geral do Património Cultural. Os critérios de classificação que definem o interesse histórico-cultural relevante para efeitos de classificação de um estabelecimento ou entidade resulta da identificação na sua atividade, espólio, acervo, inserção e papel social previstos no projeto de lei são, para já, os seguintes:
- existência de valores de memória, antiguidade, autenticidade, originalidade, raridade, singularidade ou exemplaridade dos elementos a classificar;
- presença de traços que constituam elementos estruturantes da identidade e da memória coletiva local, regional ou nacional.

Os arrendatários destas lojas ou que sejam entidades consideradas relevantes podem invocar essa qualidade para assegurar que lhes seja aplicado o regime transitório que impede o aumento de renda, que passará a ser de 10 anos, em vez dos atuais cinco anos. A mesma prorrogação passa a aplicar-se no caso do arrendamento para habitação.

Quanto ao regime de obras, as regras sobre despejos não se aplicam em caso de requalificação ou demolição perante estabelecimentos ou entidades classificados como de interesse histórico ou cultural local.

Alterações ao NRAU em detalhe

Arrendamento habitacional 

  • arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%: se o arrendatário invocar e comprovar que o Rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o valor da renda vigora por um período de dez anos, correspondendo ao valor da primeira renda devida. Findo este período de dez anos, o valor da renda pode ser atualizado por iniciativa do senhorio, não podendo o arrendatário invocar a circunstância de o RABC ser inferior a cinco salários mínimos (hoje 2.650 euros);

Arrendamento para fim não habitacional 

  • a atualização da renda (que depende de iniciativa do senhorio e da respetiva comunicação dessa intenção ao arrendatário), poderá ser impedida pelo arrendatário invocando uma nova circunstância, além das três já existentes no NRAU, que é a de existir no locado um estabelecimento comercial aberto ao público ou uma entidade sem fins lucrativos classificado como de interesse histórico ou cultural pelo município. Neste caso, o contrato só ficará submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de 10 anos a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário.

Durante os 10 anos o valor atualizado da renda é determinado de acordo com os seguintes critérios já previstos no NRAU: o valor atualizado da renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado e o valor do locado corresponde ao valor da avaliação realizada nos termos do código do imposto municipal sobre imóveis.

Findo o período de 10 anos, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, as regras normais de atualização de renda para arrendamento para fim não habitacional da iniciativa do senhorio, com as seguintes especificidades:
- no silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos;
- durante esses cinco anos e na falta de acordo das partes acerca do valor da renda, o senhorio pode atualizar a renda, de acordo com os critérios previstos para RABC inferior a cinco salários mínimos, com aplicação dos coeficientes de atualização anual de renda definidos no NRAU, apurado pelo Instituto Nacional de Estatística, resultante da totalidade da variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses e para os quais existam valores disponíveis à data de 31 de agosto.

Alterações ao regime de obras em detalhe

Caso o projeto de lei do PS venha a vigorar, há dois tipos de denúncia do contrato de arrendamento que não serão aplicáveis nos casos em que estabelecimentos ou entidades sem fins lucrativos situados nos locados tenham sido classificados como de interesse histórico ou cultural local, nos termos do novo regime jurídico.

Nestes dois casos, o espaço classificado vai manter-se no locado:

  • Denúncia para remodelação ou restauro: de acordo com o RJOPA, a denúncia do contrato de duração indeterminada para realização de obra de remodelação ou restauro profundos, obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa, a pagar uma indemnização correspondente a um ano de renda ou a garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a dois anos. Na falta de acordo aplica-se a obrigação de pagar a indemnização. O realojamento do arrendatário faz-se em condições análogas às que aquele já detinha (local e valor da renda e encargos). Esta possibilidade de denúncia pelo senhorio não se aplicará a lojas e entidades classificadas;
  • Denúncia para demolição: o senhorio pode denunciar um contrato de duração indeterminada, nos termos do Código Civil, para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, seja por ordem da câmara, por degradação do prédio, ou decorrente de plano de ordenamento, nomeadamente plano de pormenor de reabilitação urbana. O senhorio está obrigado a pagar indemnização a não ser que a ordem ou a necessidade de demolição não resulte de ação ou omissão culposa da sua parte. Também nestas situações a denúncia do senhorio não poderá ocorrer se o arrendatário for um estabelecimento ou entidade sem fins lucrativos classificados como de interesse histórico ou cultural local.

 

Referências
Projeto de Lei n.º 155/XIII, de 01.04.2016
Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, artigos 36.º, 51.º e 54.º
Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, artigos 6.º e 7.º
Código Civil,  artigo 1101.º, alínea b)
Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, artigo 38.º
Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, artigo 89.º, n.º 3
Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, artigo 57.º


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19.04.2016