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Defeitos nas partes comuns do edifício e reparação dos defeitos


O Supremo Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, quando estejam em causa imóveis destinados a habitação, é de aplicar a legislação de defesa do consumidor que confere a este um prazo máximo para o exercício dos seus direitos à reparação de defeitos na obra de nove anos, correspondentes a cinco anos para tomar conhecimento dos defeitos, um ano para os denunciar e três anos para agir judicialmente contra o construtor.

O caso

O condomínio de um prédio, constituído em 2007, intentou uma ação contra os construtores do mesmo pedindo para que fossem condenados a proceder à reparação de todas as anomalias detetadas no edifício.

Alegou, em síntese, que esses defeitos eram originários do próprio imóvel e decorrentes da utilização de materiais inapropriados e de uma execução deficiente da obra, e que, no momento da compra e venda, se encontravam ocultos e impercetíveis, só tendo sido detetados em dezembro de 2011.

As construtoras contestaram a ação invocando, em síntese, a caducidade do direito de ação do condomínio, alegando que toda e qualquer anomalia teria que ter sido comunicada até ao dia 26/06/2012, data em que se tinham completado os cinco anos desde a entrega do prédio. E que apenas com a citação para a ação, ocorrida em 07/11/2012, é que tinham tido conhecimento da existência dos alegados defeitos no prédio.

O tribunal julgou verificada a exceção de caducidade e absolveu as construtoras, ao considerar que a contagem do prazo de garantia, de cinco anos desde a entrega do imóvel, se iniciara a 27/09/2007, com a entrega da maioria das frações autónomas aos condóminos adquirentes. E que, não tendo havido denúncia dos defeitos antes da data da propositura da ação, o prazo já tinha terminado quando, em 24/10/2012, fora intentada a ação.

Não se conformando com a sentença, dela recorreu o condomínio para o Tribunal da Relação de Lisboa, que a confirmou, embora considerando que o prazo só se iniciara no dia 30/07/2007, data em que se realizara a primeira assembleia de condóminos do prédio, e depois para o STJ.

Apreciação do Supremo Tribunal de Justiça

O STJ concedeu provimento ao recurso, condenando solidariamente as duas construtoras a procederem à reparação das anomalias existentes no edifício, num prazo de seis meses.

Decidiu o STJ que o condomínio não deixara caducar o seu direito a exigir a reparação dos defeitos uma vez que, estando em causa frações adquiridas por consumidores para habitação, dispunha de cinco anos para tomar conhecimento desses defeitos e de um ano para os denunciar, o que fizeram ao intentar a ação contra as construtoras menos de cinco anos depois de ter sido constituído o condomínio.

A lei confere ao dono da obra ou ao comprador um prazo de garantia de cinco anos, durante o qual o empreiteiro, ou o vendedor, é responsável pela reparação dos defeitos apresentados na obra e, consequentemente, pelos prejuízos causados.

Porém, quando estejam em causa frações destinadas a habitação, os prazos para o exercício do direito de reparação dos defeitos devem ser constados segundo os critérios previstos na legislação de defesa do consumidor, que constituem normas especiais relativamente às regras gerais do Código Civil previstas para o contrato de empreitada e que, assim, afastam a sua aplicação.

Esta legislação confere aos prazos uma natureza diferente nas empreitadas de consumo em relação às empreitadas comuns e alonga o período durante o qual os direitos do dono da obra podem ser exercidos nas empreitadas de consumo.

Assim, o consumidor beneficia de um prazo de cinco anos para o conhecimento da desconformidade do imóvel, do prazo de um ano, a contar do conhecimento do defeito, para exercer o direito de denúncia e de um prazo de três anos, subsequente à denúncia, dentro do qual terá de instaurar a ação destinada a exercitar o direito à reparação ou eliminação dos defeitos.

Sendo que a denúncia pode ser dispensada no caso de o adquirente detetar o defeito dentro do prazo de garantia e intentar a ação no prazo de um ano a partir desse conhecimento, pois, nesse caso, a citação para a ação funcionará como denúncia dos defeitos.

Daqui resulta que, nas relações de consumo, após o dia de entrega da obra, o prazo máximo para o exercício dos direitos do consumidor é de nove anos para os bens imóveis, correspondentes a cinco anos para tomar conhecimento dos defeitos, um ano para denunciar os defeitos e três anos para intentar a ação contra o construtor.

Tratando-se de um prédio constituído em regime de propriedade horizontal e os defeitos invocados referentes às partes comuns do edifício, a obra deve ser considerada entregue, para efeitos de início da contagem do prazo de cinco anos para conhecimento dos defeitos, na data em que seja instituída a administração do condomínio, seja por iniciativa do construtor, seja por ação dos condóminos.

Para esse efeito o que releva é o momento a partir da qual o vendedor perde o controlo da assembleia de condóminos, pois só neste momento o condomínio fica em condições de exercer os direitos de reparação ou de eliminação dos defeitos perante o construtor.

Assim, tendo o defeito da obra sido conhecido pelos condóminos em dezembro de 2011, menos de cinco anos depois de ter sido constituído o condomínio, e tendo a ação sido intentada contra o construtor menos de uma ano depois, respeitando o prazo para a denúncia dos defeitos, não caducou o seu direito a exigir a reparação.

 

Referências
Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido no processo n.º 721/12.5TCFUN.L1.S1, de 31 de maio de 2016   
Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08/04, artigos 5.º e 5.º-A
Código Civil, artigo 1225.º


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26.07.2016