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Terreno para construção: coeficientes de afetação e qualidade e conforto

Na determinação do valor patrimonial tributário (VPT) dos terrenos para construção não tem aplicação a fórmula matemática prevista para avaliação dos prédios urbanos destinados a habitação, comércio, indústria e serviços.

Assim, uma vez que os coeficientes de afetação e de qualidade e conforto têm a ver com o tipo de utilização do prédio já edificado, não podem ser tidos em conta nessa avaliação.

O caso

Um contribuinte, enquanto proprietário de um terreno para construção, apresentou em 10-03-2008 a declaração modelo 1 do IMI.O Serviço de Finanças procedeu à avaliação do imóvel e fixou o VPT em €198.020,00.

Foi apresentado pedido de 2.ª avaliação por não concordar com o valor da 1.ª avaliação. Apresentou ainda novo modelo 1 do IMI na qual efetuou uma correção à área do terreno para construção em causa, passando de 1.670m2 para 1.512m2.A 2.ª avaliação fixou o VPT em €196.950 de acordo com a fórmula prevista no Código do IMI para os prédios urbanos. Contra a decisão da 2.ª avaliação foi deduzida impugnação judicial.

O tribunal de 1.º instância julgou a impugnação procedente, por considerar que na avaliação dos terrenos para construção a fórmula utilizada não podia integrar os coeficientes de afetação nem o coeficiente de qualidade e conforto. A Fazenda Pública interpôs recurso para o TCA Sul que se julgou incompetente e remeteu para o Supremo Tribunal Administrativo (STA).

Apreciação do STA

No entendimento da Fazenda Publica, na avaliação dos terrenos para construção devem intervir todos os coeficientes considerados na avaliação dos prédios urbanos com exclusão do coeficiente vetustez.

O STA confirmou a decisão da 1.ª instância.

Para efeitos de incidência do imposto municipal sobre imóveis (IMI), o Código do IMI classifica os terrenos para construção como uma das espécies de prédios urbanos.

O Código do IMI prevê especificamente o modo de determinar o VPT dos terrenos para construção, cujo cálculo resulta da soma do valor da área de implantação do edifício a construir, que é a situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adjacente à implantação Por sua vez, relativamente às operações de avaliação, a determinação do VPT dos prédios urbanos destinados a habitação, comércio, indústria e serviços obedece à seguinte fórmula: Vt= Vc x A x CA x CL x Cq x Cv.

Segundo o STA, a referida fórmula apenas tem aplicação aos prédios urbanos que já estão edificados e se destinam a habitação, comércio, indústria e serviços, não abrangendo os terrenos para construção.

Para a determinação do VPT dos terrenos existe uma norma específica onde apenas é relevada a área de implantação do edifício a construir e o terreno adjacente, não estando os restantes coeficientes aí incluídos pois apenas podem respeitar aos edifícios, como tal. Efetivamente, o coeficiente de afetação tem a ver com o tipo de utilização do prédio já edificado e o mesmo se diga do coeficiente de qualidade e conforto.

Tais coeficientes multiplicadores do VPT apenas respeitam ao edificado mas não têm base real de sustentação na potencialidade que o terreno para construção oferece. Nos terrenos em construção as edificações aprovadas são meramente potenciais e é o valor dessa capacidade construtiva, geradora de acréscimo de valor patrimonial ou riqueza para o seu proprietário que se procura taxar. E não fatores ainda não materializados. 

A aplicação destes fatores valorizadores na determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos de construção só poderia ser levada a cabo por analogia. Contudo, porque a aplicação desses fatores tem influência na base tributável tal analogia está proibida por se refletir na norma de incidência na medida em que é suscetível de alterar o valor patrimonial tributário.

O que significa que na determinação do seu valor patrimonial tributário dos terrenos para construção não tem aplicação a fórmula matemática prevista para avaliação dos prédios urbanos destinados a habitação, comércio, indústria e serviços. E sendo assim os coeficientes de afetação e de qualidade e conforto relacionados com o prédio a construir também não podem nem devem ser tidos em conta nessa avaliação.

Referências
Acórdão do Supremo tribunal Administrativo, processo n.º 0824/15, de 20 de abril de 2015
Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, artigos 6.º alínea c),  38.º, 45.º
Lei Geral Tributária, artigo 11.º n.º 4
Constituição da República Portuguesa, 103.º n.º 2

  


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17.05.2016