Skip BreadcrumbHome / Fiscalidade / Legislação sobre arrendamento habitacional em debate no Parlamento

Particulares

Legislação sobre arrendamento habitacional em debate no Parlamento


O Partido Comunista Português (PCP) apresentou na Assembleia da República (AR) cinco projetos de lei com alterações ao arrendamento para habitação. Caso sejam aprovadas, estas alterações implicam mudanças nomeadamente no Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), no jurídico das obras em prédios arrendados e no Código Civil.

Os cinco projetos de lei incluem alterações às seguintes matérias:

  • mais proteção para os arrendatários em caso de cessação de contrato de arrendamento;
  • garantias de realojamento em caso de obras em prédios arrendados;
  • extinção do Balcão Nacional do Arrendamento e reposição do procedimento especial de despejo por via judicial;
  • prorrogação por 10 anos a aplicação do NRAU para os arrendatários com Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) inferior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais (RMNA), para os arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência igual ou superior a 60% e para o Arrendamento não habitacional;
  • alargamento dos casos de transmissão por morte do arrendamento para habitação e garantia a transmissão por morte no realojamento para habitação por obras ou demolição.

O PCP pretende que aos contratos de arrendamento ainda existentes até à entrada em vigor do NRAU e que ainda se mantenham em regime vinculativo ou de perpetuidade, não sejam aplicáveis as normas do NRAU.

Se forem aprovados e entrarem em vigor, os diplomas irão entrar em vigor logo no dia seguinte ao da sua publicação.

Comunicações

As comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras continuam realizadas mediante escrito assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de receção.

O PCP exige ainda que, em caso de cessação do contrato, se comprove a existência de mandato do advogado, solicitador ou agente de execução quando se trate de contacto pessoal feito na pessoa do notificando.

Atualmente, a notificação considera-se feita se a carta for devolvida - porque o destinatário se recusa a recebê-la ou porque não a levantou atempadamente nos correios, mas o PCP quer eliminar a falha de levantar a carta a tempo.

E se o local arrendado constituir casa de morada de família, as comunicações relativas a iniciativas do senhorio para atualização da renda, que integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas, devem ser dirigidas a cada um dos cônjuges, como agora se prevê, mas sob pena de ineficácia.

Título executivo e despejo

Atualmente, a lei prevê que, a título para pagamento de rendas, encargos ou despesas, o contrato de arrendamento, quando acompanhado do comprovativo de comunicação ao arrendatário do montante em dívida, seja título executivo para a execução para pagamento de quantia certa correspondente às rendas, aos encargos ou às despesas que corram por conta do arrendatário.

O projeto do PCP prevê que, se o locado não for desocupado na data devida por lei ou convenção das partes, possam servir de base à execução para entrega de coisa certa:

  • em caso de cessação por revogação: o contrato de arrendamento, acompanhado do acordo das partes para a sua revogação;
  • em caso de caducidade pelo decurso do prazo: não sendo o contrato renovável por ter sido celebrado para habitação não permanente ou para fim especial transitório, o contrato escrito donde conste a fixação desse prazo;
  • em caso de cessação por oposição à renovação: o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação para prevenir a revogação prevista no Código Civil;
  • em caso de denúncia por comunicação: o contrato de arrendamento, acompanhado dos comprovativos das comunicações previstas no Código Civil;
  • em caso de resolução por comunicação: o contrato de arrendamento, acompanhado do comprovativo da comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida prevista no Código Civil, bem como, quando aplicável, do comprovativo, emitido pela autoridade competente, da oposição à realização da obra;
  • em caso de denúncia pelo arrendatário: o comprovativo da comunicação da iniciativa do senhorio e o documento de resposta do arrendatário.

O contrato de arrendamento será título executivo para a ação de pagamento de renda quando acompanhado do comprovativo de comunicação, com eficácia, ao arrendatário do montante em dívida.

O requerente terá de comprovar o pagamento do imposto de selo do contrato de arrendamento ou a declaração das rendas para efeitos de IRS ou IRC.

As rendas que se forem vencendo na pendência da ação de despejo devem ser pagas ou depositadas.

O PCP propõe ainda a revogação do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) previsto no NRAU, e de todos os mecanismos de facilitação de despejo que retiram do tribunal a tomada de decisão de despejo, quer para os processos em curso quer para os futuros. O procedimento especial de despejo extingue-se pela desocupação do locado, por desistência e por morte do requerente ou do requerido. O requerente pode desistir do procedimento especial de despejo até à dedução da oposição ou, na sua falta, até ao termo do prazo de oposição. Nestes casos, hoje é o BNA que devolve a pedido do requerente o expediente respeitante ao procedimento especial de despejo e notifica o requerido daquele facto se este já tiver sido notificado do requerimento de despejo. A proposta do PCP é que seja a secretaria a fazê-lo.

Fundamentos para resolução do arrendamento

Outra das medidas propostas pelo PCP respeita à manutenção do arrendamento em caso de mora do arrendatário.

O NRAU prevê que qualquer das partes possa resolver o contrato com base em incumprimento pela outra parte, constituindo fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. Para o senhorio, será nomeadamente o caso da violação de regras de vizinhança ou do regulamento do condomínio, o uso ilegal do prédio, contra os bons costumes ou para um fim diverso daquele a que se destina, ou se o locado não for usado por mais de um ano, ou for cedido de forma ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio. Para o arrendatário, será o caso, nomeadamente, da não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, se essa omissão comprometer a habitabilidade ou o uso previsto no contrato.

O que o PCP propõe é que seja inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento:

  • em caso de mora igual ou superior a três meses (e não dois com agora se prevê) no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública;
  • no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda por mais de quatro vezes seguidas, ou seis interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato.

Se o arrendatário puser fim à mora no prazo de dois meses a resolução fica sem efeito. E se, havendo oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, essa oposição cessar em 60 dias, a resolução ficará sem efeito.

Obras

Segundo o PCP, um dos mecanismos utilizados pelos senhorios para efetuar o despejo de inquilinos e arrendatários passa pela desocupação do locado por motivo de obras. A invocação de motivo de obras é uma decisão unilateral do senhorio.

Assim, propõe-se redefinir o que são obras profundas como aquelas que exigem a saída provisória do arrendatário, para evitar o uso abusivo das regras para despejar o arrendatário, no âmbito do regime jurídico das obras em prédios arrendados.

Atualmente, o referido regime considera obras de remodelação ou restauro profundos as obras de alteração, ampliação ou reconstrução, sujeitas a controlo prévio, nos termos do regime jurídico da urbanização e da edificação e do regime jurídico da reabilitação urbana. Caso o projeto do PCP seja votado favoravelmente, serão obras de remodelação ou restauro profundo as obras que obrigam, para a sua realização, à desocupação do locado, sem mais considerações. Após a realização das obras o inquilino e arrendatário deve regressar se assim o quiser.

A possibilidade de denúncia para demolição deve ser revogada.

No projeto do PCP, a denúncia do contrato de duração indeterminada para realização de obra de remodelação ou de restauro profundo, prevista no Código Civil, deve obrigar o senhorio, mediante acordo, a garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a cinco anos ou, em alternativa, ao pagamento de uma indemnização correspondente a 5 anos de renda.

Arrendatários mais vulneráveis

Para maior proteção dos arrendatários mais vulneráveis, o PCP pretende ainda prorrogar por 10 anos e não cinco anos como agora a lei prevê, o prazo de aplicação do NRAU em quatro situações:

  • arrendatários com RABC inferior 37.100 euros (cinco RMNA, valor de 2016);
  • arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos;
  • arrendatários com deficiência igual ou superior a 60%;
  • arrendamento não habitacional.

Refira-se que a RMNA corresponde a 14 salários mínimos, atualmente com o valor de 530 euros (7.420 euros/ano).

Assim, o projeto de lei prevê o alargamento do período transitório de cinco para 10 anos para todos os inquilinos com rendimento anual abaixo dos 37.100 euros e a redução do valor máximo de renda de 1/15 do valor do locado para 1/25 do valor do locado.

Propõe também o alargamento do número de escalões para determinar o valor de renda em função do rendimento até à aprovação dos mecanismos de proteção e compensação social.

Quanto ao arrendamento para fim não habitacional, prevê-se ainda a atualização do valor da renda de acordo com os mesmos critérios do arrendamento para habitação.

 

Referências
Projeto de Lei n.º 313/XIII, de 03.10.2016 (PCP)
Projeto de Lei n.º 312/XIII, de 03.10.2016 (PCP)
Projeto de Lei n.º 311/XIII, de 03.10.2016 (PCP)
Projeto de Lei n.º 310/XIII, de 03.10.2016 (PCP)
Projeto de Lei n.º 309/XIII, de 03.10.2016 (PCP)

 

 

 

 

 

Informação da responsabilidade de LexPoint
© Todos os direitos reservados à LexPoint, Lda
Este texto é meramente informativo e não constitui nem dispensa a consulta ou apoio de profissionais especializados.

06.10.2016