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Pagamento de despesas extraordinárias de condomínio


O Tribunal da Relação do Porto (TRP) decidiu que quando uma fração autónoma seja vendida depois de aprovada a realização de obras no prédio e antes da conclusão da respetiva empreitada, o novo condómino é responsável pela liquidação da parte do preço imputado à fração de que é titular pois é ele quem irá aproveitar e beneficiar dessas obras.

O caso

Em assembleia de condóminos realizada em 23/05/2011 foi aprovado, além do orçamento anual do condomínio, um orçamento para obras de reabilitação da cobertura, escadas, casa das máquinas e terraços, bem como para reparação dos elevadores.

Em consequência dessa decisão, ficou o proprietário do rés-do-chão esquerdo obrigado a efetuar o pagamento de 4.001,03 €, a título de comparticipação das obras, num prazo de trinta dias.

Porém, no dia 01/06/2011, o proprietário do rés-do-chão esquerdo vendeu o imóvel, tendo sido o novo proprietário quem recebeu a cópia da ata da qual constava a aprovação do orçamento para obras.

Mais tarde, em assembleia de condóminos realizada em 20/12/2011, foi aprovado um outro orçamento destinado à reparação da coluna geral de abastecimento de água, cabendo ao proprietário do rés-do-chão esquerdo o pagamento da quantia de 847,63, €, a efetuar até fevereiro de 2012. E em julho de 2012 foi aprovada a realização de novas obras, agora para reabilitação do telhado da cobertura do terceiro andar.

Mas o novo proprietário da fração autónoma não pagou nem a parte que lhe cabia das obras nem as quotizações de condomínio, tendo este intentado uma ação executiva contra ele para cobrança dos valores em falta.

O proprietário opôs-se à execução alegando que não era responsável pelo pagamento das obras de reabilitação aprovadas na assembleia geral realizada em 23/05/2011, uma vez que adquirira a fração em data posterior, e que não havia sido convocado para as assembleias de condóminos posteriores e as atas nunca lhe tinham sido enviadas, pelo que não tomara conhecimento dos orçamentos aprovados.

A oposição foi julgada improcedente, decisão com a qual o proprietário não se conformou e da qual recorreu para o TRP.

Apreciação do Tribunal da Relação do Porto

O TRP julgou improcedente o recurso, ao decidir que, quando uma fração autónoma seja vendida depois de aprovada a realização de obras no prédio e antes da conclusão da respetiva empreitada, o novo condómino é responsável pela liquidação da parte do preço imputado à fração de que é titular pois é ele quem irá aproveitar e beneficiar dessas obras.

Diz a lei que, salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações.

Por sua vez, importa realçar que esta obrigação de pagamento constitui uma obrigação inerente ao imóvel e não à pessoa do seu proprietário que, por essa razão, se transmite necessariamente para o adquirente da fração autónoma.

Só não será assim quando estejam em causa prestações destinadas a custear despesas habituais originadas pela utilização de serviços ou pelo consumo de bens necessários a assegurar a funcionalidade normal do condomínio, caso em que seria injusto fazê-las recair sobre o adquirente da fração. Por um lado, este não disporia de quaisquer elementos objetivos que revelassem ou indiciassem a existência de dívidas e, por outro, tais prestações representam, em regra, a contrapartida de um uso ou fruição das partes comuns do edifício que couberam ao alienante e, por conseguinte, só a este deve competir o respetivo pagamento.

Portanto, quando o condómino vende a sua fração autónoma, estando em atraso no pagamento das contribuições devidas ao condomínio, não deve o adquirente ser onerado com o pagamento dessa despesa que muitas vezes desconhece e que não correspondem a nenhuma vantagem real para si.

Já não será assim quando estejam em causa despesas extraordinárias destinadas à realização de obras efetuadas em data posterior à aquisição da fração, situação em que só o património do executado ficou enriquecido com a execução das mesmas.

Ou seja, importa proceder a uma distinção que não se atenha apenas ao momento temporal em que uma dada despesa foi aprovada mas que, em concreto, apure a quem aproveitam os benefícios que resultam desse custo.

Pelo que, tendo a fração autónoma sido transmitida entre o período que mediou entre a deliberação de realizar as obras e a conclusão da respetiva empreitada, o novo condómino será responsável pela liquidação da parte do preço imputado à fração de que é titular pois é ele quem irá retirar proveito do gozo do bem ao qual foi incorporada a beneficiação resultantes das obras realizadas.

 

Referências
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido no processo n.º 5741/13.0YYPRT-A.P1, de 7 de julho de 2016        
Código Civil, artigo 1424.º n.º 1

   

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18.10.2016