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Novas regras aplicáveis às transações imobiliárias

De acordo com as novas medidas de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, as entidades do setor imobiliário vão ficar sujeitas a controlo nas transações que realizem, por força das novas regras que entram em vigor a 20 de setembro. Cada transação imobiliária e contrato de arrendamento terá de ser comunicado, se ultrapassar certo valor.

Mediação imobiliária, compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis, arrendamento, promoção imobiliária ou qualquer outra atividade imobiliária, estará sujeita a controlo, sempre que uma transação tenha valor a partir de € 10.000.

Por lei, as entidades estarão proibidas de praticar atos de que possa resultar o seu envolvimento em qualquer operação de branqueamento de capitais ou de financiamento do terrorismo e devem adotar todas as medidas adequadas para prevenir tal envolvimento

Comunicar atividades imobiliárias

As entidades não financeiras que exerçam qualquer atividade imobiliária que exerçam atividades imobiliárias passam a comunicar ao Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção (IMPIC) várias informações incluindo a data de início da sua atividade, acompanhada do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no prazo máximo de 60 dias a contar dessa data.

O IMPIC deverá regulamentar a forma e os prazos das comunicações, cabendo-lhe também a verificação do respetivo cumprimento.

Em cada semestre, as entidades com atividade imobiliária terão de enviar ao IMPIC os elementos sobre cada transação imobiliária e contrato de arrendamento efetuados:

  • identificação do imóvel;
  • identificação clara dos intervenientes (acompanhada de certidão do registo comercial, caso a entidade comunicante não possua a certidão permanente);
  • montante global do negócio jurídico e do valor de cada imóvel transacionado;
  • menção dos respetivos títulos representativos;
  • identificação clara dos meios de pagamento utilizados, com indicação, sempre que aplicável, dos números das contas de pagamento utilizadas;
  • contratos de arrendamento de imóveis, com renda seja igual ou superior a € 2.500 mensais e prazo de duração do contrato quando aplicável.

Estão também obrigados a comunicar as transações advogados, solicitadores, notários e outros profissionais independentes da área jurídica (em sociedade ou prática individual) quando, nomeadamente, intervenham ou assistam, por conta de um cliente ou noutras circunstâncias, em:
operações de compra e venda de bens imóveis;
outras operações imobiliárias, em representação ou em assistência do cliente;
constituição de sociedades, de outras pessoas coletivas ou de centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica;
fornecimento de sedes sociais, endereços comerciais, administrativos ou postais ou de outros serviços relacionados a sociedades, pessoas coletivas ou os referidos centros de interesses;
desempenho de funções de administrador, secretário, sócio ou associado de uma sociedade ou de outra pessoa coletiva, bem como execução das diligências necessárias para que outra pessoa atue das referidas formas;
prestação de outros serviços conexos de representação, gestão e administração a sociedades, outras pessoas coletivas ou centros de interesses coletivos sem personalidade jurídica.

A obrigação de comunicação abrange ainda entidades financeiras como sociedades de investimento imobiliário autogeridas, instituições de crédito ou instituições financeiras.

Relações com outros regimes
A propósito das transações que envolvam o setor imobiliário salienta-se a entrada em vigor, em novembro, de regras com influência nesta matéria: o Registo Central de Beneficiário Efetivo (RCBE) e o regime jurídico de entrada, permanência, saída e afastamento de estrangeiros do território nacional, no que respeita aos chamados Vistos GOLD, ou seja, as autorizações de residência para atividade de investimento.

O RCBE vai ser uma a base de dados do Instituto dos Registos e do Notariado (IRN) com a informação sobre as pessoas singulares que detenham a propriedade ou o controlo de sociedades. Neste âmbito, qualquer atividade, ato ou negócio jurídico em Portugal que determine a obtenção de um número de identificação fiscal (NIF) terá de ser comunicada ao RCBE por parte de sociedades civis e comerciais, associações, cooperativas, fundações ou outros entes coletivos personalizados, sujeitos ao direito português ou ao direito estrangeiro.

Quanto aos Vistos GOLD, podem aceder ao visto de residência para atividade de investimento os estrangeiros que, de entre outras atividades previstas, adquiram, em Portugal:
- bens imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros, e
- bens imóveis construídos há, pelo menos, 30 anos ou localizados em área de reabilitação urbana e realização de obras de reabilitação dos bens imóveis adquiridos, no montante global igual ou superior a 350 mil euros.

Contraordenações e coimas

A ausência de comunicação de atividades imobiliárias, ou a sua comunicação de forma inadequada ou incompleta, constitui contraordenação, cuja instrução e decisão cabe ao IMPIC, qualquer que seja a natureza da entidade infratora.

Assim, o incumprimento dos deveres de comunicação pelas entidades que exerçam atividades imobiliárias são puníveis com coima, nos seguintes valores:

se infração for praticada no âmbito da atividade de uma instituição de crédito ou instituição financeira:
- coima de € 50 000 a € 5 000 000: se o agente for pessoa coletiva ou entidade equiparada;
- coima de € 25 000 a € 5 000 000: se o agente for uma pessoa singular;

se a infração for praticada no âmbito da atividade de outra entidade financeira:
- coima de € 25 000 a € 2 500 000: se o agente for pessoa coletiva ou entidade equiparada;
- coima de € 12 500 a € 2 500 000: se o agente for uma pessoa singular;

se a infração for praticada no âmbito da atividade de uma entidade não financeiras (concessionários de exploração de jogo em casinos e concessionários de exploração de salas de jogo do bingo, entidades pagadoras de prémios de apostas e lotarias, entidades abrangidas pelo Regime Jurídico dos Jogos e Apostas Online ou outras entidades) que exerçam qualquer atividade imobiliária:
- coima de € 50 000 a € 1 000 000: se o agente for pessoa coletiva ou entidade equiparada;
- coima de € 25 000 a € 1 000 000: se o agente for uma pessoa singular;

se a infração for praticada no âmbito da atividade de outra entidade não financeira (salvo contabilistas certificados, dos advogados, dos solicitadores e dos notários):
- coima de € 5 000 a € 1 000 000, se o agente for pessoa coletiva ou entidade equiparada;
- coima de € 2 500 a € 1 000 000: se o agente for uma pessoa singular;

se a infração for praticada no âmbito da atividade de contabilistas certificados, advogados, solicitadores e notários constitui uma infração de natureza disciplinar.

 Sanções acessórias e agravamentos

Se o dobro do benefício económico resultante da prática da contraordenação for determinável e superior ao limite máximo da coima aplicável, o limite máximo da coima é elevado para aquele montante.

Os limites máximos aplicáveis podem ser elevados para o montante correspondente a 10% do volume de negócios anual total, de acordo com as últimas contas disponíveis aprovadas pelo órgão de administração, sempre que este montante seja superior àqueles limites. No caso de instituição de crédito ou de instituição financeira que seja empresa-mãe ou filial da empresa-mãe obrigada a elaborar contas financeiras consolidadas, o volume de negócios a considerar será o volume de negócios anual total ou o tipo de rendimento correspondente, de acordo com as diretivas contabilísticas aplicáveis, nos termos das últimas contas consolidadas disponíveis aprovadas pelo órgão de administração da empresa-mãe de que essa empresa depende em última instância.

Quando os limites máximos previstos forem suscetíveis, em simultâneo, de agravamento pelas duas vias, prevalecerá como limite máximo o montante mais elevado.

Quanto a sanções acessórias, podem ser aplicadas em conjunto com as coimas as seguintes:

  • perda, a favor do Estado, do objeto da infração e do benefício económico obtido pelo agente através da sua prática;
  • encerramento, por um período até dois anos, de estabelecimento onde o agente exerça a profissão ou a atividade a que a contraordenação respeita;
  • interdição, por um período até três anos, do exercício da profissão ou da atividade a que a contraordenação respeita;
  • inibição, por um período até três anos, do exercício de funções de administração, direção, chefia, titularidade de órgãos sociais, representação, mandato e fiscalização nas entidades sujeitas à supervisão ou fiscalização da autoridade setorial competente e nas entidades que com estas se encontrem em relação de domínio ou de grupo;
  • publicação da decisão definitiva ou transitada em julgado, na íntegra ou por extrato, a expensas do infrator, num jornal nacional, regional ou local, consoante o que, no caso, se afigure mais adequado.

Responsabilidade pelo pagamento

Quando as infrações forem também imputáveis às pessoas coletivas e às entidades equiparadas, estas respondem solidariamente pelo pagamento da coima e das custas em que sejam condenados os respetivos titulares de funções de administração, gerência, direção, chefia ou fiscalização, bem como os seus representantes, trabalhadores ou demais colaboradores, permanentes ou ocasionais.

Quando as infrações forem também imputáveis aos titulares dos órgãos de gestão das pessoas coletivas e entidades equiparadas a pessoas coletivas que, podendo fazê-lo, não se tenham oposto à prática das mesmas, aqueles titulares dos órgãos de gestão respondem individual e subsidiariamente pelo pagamento da coima e das custas em que as respetivas pessoas coletivas e entidades equiparadas a pessoas coletivas sejam condenadas, ainda que as mesmas, à data da condenação, tenham sido dissolvidas ou entrado em liquidação.

 

Referências
Lei n.º 83/2017, de 18 de agosto
Diretiva (UE) n.º 2015/849 do Parlamento Europeu e do Conselho, de 20.05.2015
Diretiva (UE) n.º 2016/2258 do Conselho, de 06.12.2016

 

 

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15.09.2017