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IMI e avaliação de terrenos para construção

O Tribunal Central Administrativo Sul (TCAS) decidiu que na determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção não há lugar à consideração dos coeficientes de afetação e de qualidade e conforto, nem do coeficiente de localização.

O caso

Discordando da avaliação de um terreno para construção, da qual resultara a atribuição de um valor patrimonial tributário de 1.590.800 euros, o cabeça de casal da herança da qual esse terreno fazia parte requereu a realização de uma segunda avaliação. Esta confirmou o mesmo valor, resultado que foi impugnado judicialmente e com sucesso, uma vez que o tribunal decidiu anular o ato de segunda avaliação ao considerar que o mesmo violara as regras de cálculo aplicáveis aos terrenos para construção. Discordando dessa decisão, a Fazenda Pública recorreu para o TCAS.

Apreciação do Tribunal Central Administrativo Sul

O TCAS negou provimento ao recurso ao decidir que na determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção não há lugar à consideração dos coeficientes de afetação e de qualidade e conforto, nem do coeficiente de localização.

Segundo a lei, a avaliação dos imóveis, para efeitos de IMI, assenta em seis coeficientes, todos eles de caráter objetivo, os quais se podem agregar em dois conjuntos. Em primeiro lugar os coeficientes macro, de enquadramento ou de contexto, que não dependem especificamente de cada prédio individual que vai ser avaliado, mas do contexto económico e urbanístico em que o mesmo se insere, aplicando-se a vários prédios. São eles o valor base dos prédios edificados e o coeficiente de localização. Em segundo lugar, os coeficientes específicos ou individuais, que respeitam a características intrínsecas dos próprios imóveis concretamente avaliados. É o caso do coeficiente de afetação, do coeficiente de qualidade e conforto e do coeficiente de vetustez.

No que diz respeito aos terrenos para construção, o modelo de avaliação é igual ao dos edifícios já construídos, embora partindo-se do edifício a construir, tomando por base o respectivo projeto. Nesse sentido, considera-se que o valor do terreno para construção corresponde, fundamentalmente, a uma expectativa jurídica, consubstanciada num direito de nele se vir a construir um prédio com determinadas características e com determinado valor. Por essa razão, quanto maior for o valor do prédio a construir, maior será o valor do terreno para construção que lhe está subjacente.

Assim, segundo a lei, o valor patrimonial tributário dos terrenos para construção corresponderá ao somatório do valor da área de implantação do edifício a construir, que é a situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adjacente à implantação.

De onde resulta que nessa determinação do valor patrimonial tributário dos terrenos para construção o legislador não quis que entrassem outros factores que não fossem o valor da área da implantação do edifício a construir e o valor do terreno adjacente à implantação.

Não há, assim, lugar à consideração dos coeficientes de afetação e de qualidade e conforto. O mesmo acontecendo em relação ao coeficiente de localização, que não pode ser tido em conta na avaliação, sob pena de esta padecer do vício de violação de lei.

 

Referências
Acórdão do Tribunal Central Administrativo Sul, proferido no processo n.º 907/09.0BELRA, de 16 de novembro de 2017
Código do IMI, artigos 38.º, 42.º e 45.º


 

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23.01.2018