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Tributação de mais-valias imobiliárias


O Tribunal Central Administrativo Sul (TCAS) decidiu que não pode ser considerado como valor de realização na venda de um terreno o valor da sua avaliação, efetuada depois de celebrada a escritura, sem que tenha sido dado ao vendedor a possibilidade de provar que o valor de realização foi inferior ao valor dessa avaliação.

O caso

Por partilha de herança, em maio de 1981, uma mulher adquiriu 1/3 de um terreno com a área de 8.400 m2. Mais, tarde, em março de 1999, adquiriu os restantes 2/3 por compra, tendo pago o preço de 174.579,26 euros.

Perante o interesse manifestado por uma sociedade imobiliária, a proprietária do terreno outorgou, em 2004, uma procuração a favor dessa mesma sociedade concedendo-lhe poderes para a representar junto da câmara municipal e obter os necessários licenciamentos à construção. E, em 2005, acordou com outra sociedade a quem havia arrendado parte do terreno, o fim desse mesmo arrendamento, comprometendo-se, em contrapartida, a entregar-lhe uma loja no edifício a construir.

Nesse mesmo ano, a proprietária vendeu o terreno, então com o valor patrimonial de 70.785,41 euros, à sociedade pelo preço de 850.000 euros.

Em 2006, em resultado de uma segunda avaliação, foi fixado ao imóvel o valor patrimonial de 2.872.930 euros.

Alvo de uma inspeção tributária, a vendedora viu a Administração Tributária (AT) considerar como valor de realização da venda dos 2/3 do terreno, que era a parte abrangida pelas mais-valias por ter sido adquirida em 1999, 1.915.286,67 euros, face ao valor da avaliação. De onde resultou a liquidação do imposto correspondente, que a vendedora impugnou judicialmente. A impugnação foi julgada parcialmente procedente, apenas na parte respeitante aos juros compensatórios, decisão da qual foi interposto recurso para o TCAS.

Apreciação do Tribunal Central Administrativo Sul

O TCAS concedeu provimento ao recurso interposto pela vendedora, julgando a impugnação judicial totalmente procedente e anulando a liquidação de IRS.

Decidiu o TCAS que não pode ser considerado como valor de realização na venda de um terreno o valor da sua avaliação, efetuada depois de celebrada a escritura, sem que tenha sido dado ao vendedor a possibilidade de provar que o valor de realização foi inferior ao valor dessa avaliação.

Dispunha a lei, à data dos factos, que, em caso de transmissão de direitos reais sobre bens imóveis, para a determinação dos ganhos sujeitos a IRS, se considerava valor de realização o valor da respetiva contraprestação. E que deviam prevalecer, quando superiores, os valores por que os bens houvessem sido considerados para efeitos de liquidação de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis (IMT) ou, não havendo lugar a esta liquidação, os que devessem ser, caso fosse devida.

Foi nesse contexto que, face ao resultado da avaliação do imóvel, realizada após a concretização da venda, que a AT entendeu seguir esse valor, bastante superior ao preço declarado na escritura de compra e venda, como sendo o valor de realização para efeitos de tributação de mais-valias.

Porém, o que a lei consagra é uma mera presunção, suscetível de ser afastada mediante prova em contrário, a efetuar pelo contribuinte.

O facto de só em 2014 se ter consagrado o mecanismo que veio permitir ao contribuinte fazer prova de que o valor de realização foi inferior ao valor da avaliação, considerado para efeitos de IMT, torna a norma de incidência, quando aplicada sem tal possibilidade, inconstitucional por violação dos princípios da igualdade e da capacidade contributiva, o que obsta à sua aplicação.

Por conseguinte, a liquidação de IRS foi efetuada em violação da lei, impondo-se a sua anulação.

 

Referências
Acórdão do Tribunal Central Administrativo Sul, proferido no processo n.º 1412/10.7BESNT, de 22 de fevereiro de 2018
Código do IRS, artigo 44.º
Constituição da República Portuguesa, artigos 13.º e 103.º n.º 1

   

 

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23.05.2018