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Alteração do uso de fração autónoma


O Tribunal Central Administrativo Sul (TCAS) decidiu que depende da aprovação de todos os condóminos o pedido de alteração do uso de uma fração autónoma, de habitação para prestação de serviços, mesmo quando do título constitutivo da propriedade horizontal não conste a indicação expressa de que essa fração se destinava a habitação.

O caso

Na sequência de uma queixa efetuada por uma vizinha contra o funcionamento de uma escola de inglês no rés-do-chão esquerdo do seu prédio, o proprietário da fração autónoma em causa foi notificado pela câmara municipal para proceder ao licenciamento da alteração de uso da fração, uma vez que esta se destinava a habitação.

Reunidos em assembleia geral, os condóminos decidiram, tendo em conta que o título constitutivo da propriedade horizontal não dispunha sobre o uso das frações, autorizar e aprovar a alteração do uso da fração em causa, de habitação para prestação de serviços, de modo a permitir a legalização junto da câmara municipal e o funcionamento da escola de inglês. Deliberação essa que foi aprovada apenas com o voto contra da vizinha que tinha feito a queixa junto do município.

Mas a câmara municipal não autorizou o pedido de alteração da utilização da fração, exigindo que fosse apresentada ata da assembleia de condóminos com aprovação de todos os condóminos.

O que levou a que fosse intentada uma ação judicial contra o município, que culminou com a sua condenação na prática do ato administrativo devido, ou seja, a decidir favoravelmente o pedido de alteração de uso, decisão da qual foi interposto recurso para o TCAS.

Apreciação do Tribunal Central Administrativo Sul

O TCAS concedeu provimento ao recurso, revogando a decisão recorrida e julgando totalmente improcedente a ação.

Decidiu o TCAS que depende da aprovação de todos os condóminos o pedido de alteração do uso de uma fração autónoma, de habitação para prestação de serviços, mesmo quando do título constitutivo da propriedade horizontal não conste a indicação expressa de que essa fração se destinava a habitação.

O destino a atribuir às várias frações autónomas pode resultar apenas implícito na escritura de constituição de propriedade horizontal. Assim, pelo facto de nessa escritura não constar a indicação expressa de que a fração em questão se destinava a habitação, não se pode retirar que esse fim não derive daquele título, atendendo aos documentos que sustentaram essa escritura, a saber, o projeto licenciado e o respetivo alvará de utilização, que assim o determinaram, exigindo-se, por isso, que a alteração do uso da fração tivesse de ter o acordo de todos os condóminos e não apenas de uma maioria.

Neste sentido, sendo requerida a uma câmara municipal a alteração de uso de uma fração autónoma, é lícita a exigência por essa câmara da comprovação pelo requerente de que existe prévio acordo de todos os condóminos relativamente a essa alteração, uma vez que esse pedido implicará uma alteração ao que resulta do título constitutivo e não apenas uma alteração ao projeto licenciado.

Além disso, decorre da lei que o título constitutivo da propriedade horizontal não pode atribuir às frações autónomas do edifício um destino ou utilização diferente da constante do respetivo projeto aprovado pela câmara municipal, sob pena de nulidade parcial. Na mesma lógica, estando omissa a indicação do uso no título constitutivo da propriedade horizontal, essa mesma circunstância não permite que se possa dar um uso diferente ao prédio ou à fração. Isto é, na omissão dessa indicação no título constitutivo da propriedade horizontal terá sempre que valer o que ficou fixado no projeto de construção aprovado, no caso, o fim habitacional.

Logo, só no caso de o projeto aprovado admitir vários e diferentes usos para um mesmo edifício ou para uma mesma fração, é que se poderá, na omissão do título constitutivo da propriedade horizontal, exigir uma mera maioria dos condóminos. Não tendo a alteração sido aprovada por unanimidade, pela totalidade dos condóminos, bem esteve a câmara municipal em rejeitar o pedido de alteração.

 

Referências
Acórdão do Tribunal Central Administrativo Sul, proferido no processo n.º 511/05.1BEBJA, de 6 de dezembro de 2018
Código Civil, artigos 1418.º e 1422.º

  

 

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18.02.2019