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Mais-valias imobiliárias e reinvestimento


O Supremo Tribunal Administrativo (STA) decidiu que a aquisição de nova habitação através do recurso integral a crédito bancário não configura uma situação de reinvestimento do valor de realização obtido com a alienação da habitação antiga para efeitos da exclusão de tributação de mais-valias imobiliárias.

O caso

Um casal adquiriu um terreno tendo contraído um empréstimo para financiar a construção de uma moradia no mesmo. Em maio de 2002, o casal vendeu a moradia, pelo preço de 130.000 euros, tendo, em junho de 2003, comprado uma nova casa, pelo preço de 114.723,52 euros, para cuja aquisição contraiu um empréstimo no valor de 133.213 euros, aplicando 114.723,52 nessa aquisição e 18.489,48 euros em obras de beneficiação.

Na sua declaração de rendimentos referente ao ano de 2002 o casal declarou a venda da moradia que tinha construído e que pretendia reinvestir o valor de realização proveniente dessa alienação, tendo procedido à amortização do empréstimo bancário no valor de 97.265,59 euros.

Em consequência, foi emitida liquidação adicional de IRS para pagamento das mais-valias obtidas com a venda, entendendo a Administração Tributária (AT) que não tinha existido reinvestimento uma vez que a nova casa tinha sido adquirida com recurso integral a empréstimo bancário.

Discordando desse entendimento, o casal impugnou judicialmente a liquidação, tendo o tribunal julgado procedente a impugnação, anulando a liquidação, decisão da qual a Fazenda Pública recorreu para o STA.

Apreciação do Supremo Tribunal Administrativo

O STA concedeu provimento ao recurso, revogando a sentença recorrida e julgando improcedente a impugnação, ao decidir que a aquisição de nova habitação através do recurso integral a crédito bancário não configura uma situação de reinvestimento do valor de realização obtido com a alienação da habitação antiga para efeitos da exclusão de tributação de mais-valias imobiliárias.

Para efeitos de exclusão de tributação das mais-valias imobiliárias, a quantia a reinvestir na nova habitação tem de ter uma correspondência direta com o montante recebido com a venda da habitação antiga.

Assim, quando a nova habitação seja totalmente adquirida através de crédito bancário, daí resulta necessariamente que os contribuintes não destinaram, de forma direta e imediata, qualquer parcela do valor de realização obtido com a alienação da antiga habitação na aquisição da nova casa de morada de família. Como tal, não podem beneficiar da isenção de tributação prevista para as situações em que o preço obtido com a venda de casa de morada de família seja reinvestido na compra de outra habitação para o mesmo fim.

Sendo que o valor aplicado na amortização de empréstimo bancário contraído para a aquisição do imóvel alienado apenas releva para determinar a parte do valor de realização dessa alienação que terá de ser reinvestido na aquisição do novo imóvel. Assim, apenas a diferença entre o valor do empréstimo e o valor do prédio adquirido é que constitui reinvestimento para efeitos de exclusão de tributação.  Ou seja, para beneficiar dessa isenção, na sua totalidade, o contribuinte terá de reinvestir o montante que recebeu na venda, deduzido do valor que pagou ao banco para amortização do empréstimo.

Mas quando se conclua que não existiu reinvestimento do valor de realização na aquisição ou no melhoramento da nova habitação dos contribuintes, pelo facto de esta ter sido integralmente adquirida através de crédito bancário, os valores destinados à liquidação do empréstimo anterior não podem relevar para efeitos de exclusão de tributação.

Com efeito, o que a lei permite é que essa amortização releve no âmbito do reinvestimento na aquisição do segundo imóvel. Ou seja, o valor aplicado na amortização apenas releva para determinar a parte do valor da realização que deve ser considerado no reinvestimento na aquisição do novo imóvel com a mesma destinação. Não tendo havido reinvestimento, a eventual aplicação desse valor na amortização de empréstimo bancário é irrelevante, não devendo ser tida em conta no cálculo das mais-valias sujeitas a imposto.

 

Referências
Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, proferido no processo n.º 01761/06.9BEVIS 0748/17, de 28 de novembro de 2018
Código do IRS, artigos 10.º n.º 5 alínea a)

  

 

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18.02.2019