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Alojamento Local em Lisboa: instalação e registo de estabelecimentos


O novo Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa, que entra em vigor hoje, 8 de novembro, estabelece as regras aplicáveis aos estabelecimentos de AL na cidade, incluindo os requisitos para novos registos localizados em áreas de contenção ou fora de áreas de contenção.

As operações urbanísticas a realizar para instalação de estabelecimentos AL regem-se pelo Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e demais legislação urbanística. A autorização de utilização adequada do imóvel é a autorização de utilização para habitação.

A atividade de exploração de estabelecimentos de AL está sujeita ao Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local (RJEEAL) e demais legislação aplicável, nomeadamente ambiental e de ruído. Na sequência da apresentação de reclamações com fundamento em atos de perturbação que afetem o direito ao descanso por ruído incomodativo, o Presidente da Câmara pode determinar, após audiência prévia, a obrigatoriedade de instalação de equipamento de medição de ruído.

As condições técnicas de instalação e funcionamento desses equipamentos de medição de ruído devem ser aprovadas até 6 de março de 2020 por despacho do vereador do ambiente.

Tudo o que não esteja especialmente previsto no regulamento segue as regras do Código do Procedimento Administrativo.

Seguro obrigatório

Quem seja titular da exploração de AL deve celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes do exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento.

O capital mínimo do contrato de seguro é de € 75.000 por sinistro. As condições e requisitos do seguro vão ser determinadas em portaria dos ministros responsáveis pelas finanças e habitação.

Cancelamento do registo de AL pedido por condomínios

A assembleia de condóminos de prédio urbano que seja utilizado parcialmente para AL pode solicitar ao Presidente da Câmara Municipal de Lisboa (CML) o cancelamento do registo de estabelecimento de AL, nomeadamente com base em prática reiterada e comprovada de atos que:

  • perturbem a normal utilização do prédio; ou
  • causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos.

É preciso que aprove, por mais de metade da permilagem do edifício e para esse fim, uma deliberação fundamentada nesse sentido.

O titular da exploração do AL é notificado no prazo de 10 dias a contar da apresentação do pedido de cancelamento para se pronunciar, em sede de audiência dos interessados e pelo prazo de 15 dias, sobre os factos imputados constantes da decisão da assembleia de condóminos.

A decisão sobre o pedido de cancelamento do registo apresentado pela assembleia de condóminos é tomada no prazo de 30 dias, a contar da apresentação de pronúncia em sede de audiência prévia, sem prejuízo da eventual submissão a parecer de provedor municipal, que deverá ser emitido no prazo de 20 dias, ou da submissão às instâncias competentes para a resolução alternativa de eventuais litígios entre particulares, designadamente, a mediação, a conciliação ou a arbitragem.

Suspensão da exploração

A exploração de estabelecimento de AL localizado em áreas de contenção pode ser suspensa por autorização camarária, desde que o imóvel seja objeto de contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais, enquanto durar a suspensão e pelo prazo de duração do referido contrato de arrendamento, até o máximo de cinco anos.

Para isso o titular do registo deve instruir o pedido de suspensão de exploração com uma cópia autenticada de contrato de arrendamento urbano para fins habitacionais ou de contrato promessa de arrendamento urbano para fins habitacionais, tendo como objeto o imóvel correspondente ao estabelecimento de AL cuja suspensão requer.

Finda a suspensão, o titular do registo do AL pode voltar a obter o registo do estabelecimento em área de contenção para o referido imóvel, em termos análogos ao registo original. Tratando-se de registo AL decorrente de autorização excecional concedida por pedido de autorização excecional de novos AL em áreas de contenção, finda a suspensão, o registo é concedido pelo prazo fixado na autorização excecional inicial, com dedução do prazo durante o qual a exploração se encontrou suspensa.

Como deve ser instruído o pedido para registo de AL

O Regulamento prevê a comunicação prévia com prazo para registo de estabelecimentos de AL e o pedido de autorização excecional para registo de estabelecimentos AL em áreas de contenção.

 Comunicação prévia com prazo para registo de estabelecimentos de AL

A comunicação prévia com prazo para registo de estabelecimentos de AL deve obrigatoriamente conter as informações e os documentos previstos no RJEEAL.

Pedido de autorização excecional para registo de estabelecimentos AL em áreas de contenção

Caso se trate de pedido de autorização excecional para registo de estabelecimentos AL em áreas de contenção, este deve ser instruído com toda a informação e documentos mencionados para casos de comunicação prévia, e ainda mais documentos, designadamente cópia da declaração de imóvel devoluto; cópia do pedido de alteração de utilização, quando o AL se refira à totalidade de edifício, fração autónoma ou parte de prédio urbano que tenha mudado a respetiva utilização de logística, indústria ou serviços para habitação nos dois últimos anos, entre outros.

Fiscalização e sanções

Os serviços municipais podem realizar vistorias sempre que necessário para fiscalizar o cumprimento do RJEEAL. A CML deve criar uma estrutura própria que disponha dos meios adequados para dar resposta rápida aos pedidos de vistoria e fiscalização que sejam apresentados.

Para esta fiscalização pode ser solicitada a colaboração de autoridades administrativas e policiais e celebrados protocolos com entidades de índole associativa e de interesse público ou contratos com entidades privadas para realização de ações concretas, nomeadamente de levantamento dos estabelecimentos existentes e das suas condições de funcionamento.

O titular da exploração do estabelecimento de AL deve identificar o seu número de registo em todos os atos em que invoque essa qualidade, nomeadamente junto das plataformas eletrónicas de reservas e nos anúncios do estabelecimento que, por essa ou outra via, sejam realizados.

Quando sejam detetadas situações que constituam contraordenações, deve ser instruído o respetivo procedimento; as coimas e as sanções acessórias a aplicar são as previstas no RJEEAL.

Independentemente da instrução de procedimento contraordenacional, a CML pode determinar a interdição temporária, total ou parcial, da exploração dos estabelecimentos de AL cujo incumprimento de normas aplicáveis ponha em causa a segurança dos utilizadores ou a saúde pública.

O cancelamento do registo - que pode ser determinado pelo Presidente da CML por exemplo por incumprimento dos requisitos legais de AL ou das áreas de contenção previstas - determina a imediata cessação de exploração do estabelecimento.

 

Referências
Aviso n.º 17706-D/2019 - DR n.º 214/2019, 1º Supl, Série II de 07.11.2019
Lei n.º 62/2018 - DR n.º 161/2018, Série I de 21.08.2018
Decreto-Lei n.º 128/2014. D.R. n.º 166, Série I de 2014-08-29
Regime Jurídico da Exploração dos Estabelecimentos de Alojamento Local, artigo 23.º, n.º 1

 

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13.11.2019