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Venda de imóvel e contrato de mediação imobiliária


O Tribunal da Relação de Coimbra (TRC) decidiu que na vigência de contrato de mediação imobiliária, mesmo em regime de exclusividade, o proprietário pode, por si próprio, vender o imóvel, sem direito da mediadora à remuneração.

O caso

Um casal contratou os serviços de uma mediadora imobiliária, em regime de exclusividade, para que esta procedesse à venda de um imóvel pelo preço de 162.000 euros, mediante o pagamento de uma remuneração de 5% calculada sobre o preço do negócio concretizado.

A mediadora angariou interessado na compra da moradia, que apresentou uma proposta que foi rejeitada pelos proprietários. Entretanto o casal desistiu de vender a moradia, tendo comunicado esse facto à mediadora, comprometendo-se a não a colocar à venda em nenhuma outra agência imobiliária. Mas, ainda no decurso do prazo de seis meses do contrato, acabou por vender o imóvel ao filho de uma colega de trabalho e amiga da proprietária que, tendo-se mostrado muito interessado na aquisição, os levara a mudar de ideias. Situação que levou a mediadora a exigir o pagamento da remuneração acordada.

Em tribunal a ação foi julgada improcedente e o casal absolvido do pedido de pagamento da remuneração, decisão da qual a mediadora recorreu para o TRC.

Apreciação do Tribunal da Relação de Coimbra

O TRC negou provimento ao recurso ao decidir que, na vigência de contrato de mediação imobiliária, mesmo em regime de exclusividade, o proprietário pode, por si próprio, vender o imóvel, sem direito da mediadora à remuneração.

O regime de exclusividade do contrato de mediação imobiliária vale apenas, em homenagem ao princípio da autonomia privada e da disponibilidade do seu próprio património, nas relações entre agentes mediadores, e significa que o proprietário não pode encarregar outra mediadora para, concorrencialmente com a anterior, alienar o imóvel.

Assim sendo, e salvo se for anuído um regime de exclusividade absoluta, não está vedado ao proprietário que, ele próprio, ativamente, procurando comprador, ou passivamente, aceitando propostas, aliene o imóvel. Podendo, inclusive, e salvo estipulação em contrário, o contrato ser rescindido ou revogado pelo comitente, sem responsabilização sua.

Sem prejuízo, claro, dos casos de abuso de direito, má-fé ou se for celebrado contrato com terceiro já apresentado pela mediadora, situações em que o proprietário será responsável pelo pagamento da remuneração ou pelos prejuízos a causados à mediadora.

Estipulando a lei que é devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel, daí resulta que o direito da mediadora à remuneração da comissão apenas emerge se forem provados factos que permitam imputar um juízo ético jurídico de censura ao comitente e, bem assim, se ficar provado que, não fora a atuação deste, a venda a cliente por ela apresentado seria realizada no período de vigência do contrato.

Tendo os proprietários vendido o imóvel a pessoa por eles conhecida e não angariada pela mediadora, nada indicando que tivessem denunciado o contrato maliciosamente e apenas com o intuito de se eximirem ao pagamento da comissão, e não demonstrando a mediadora que, se não fora essa venda, o negócio teria sido concretizado com interessado por ela angariado, não pode a mesma reclamar o pagamento da remuneração.

 

Referências
Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, proferido no processo n.º 4996/17.5T8LRA.C1, de 10 de setembro de 2019
Lei n.º 15/2013, de 08/02, artigo 19.º n.º 2

 

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11.11.2019