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Contagem de prazo de garantia de imóveis em propriedade horizontal


O Tribunal da Relação de Coimbra (TRC) decidiu que em relação às partes comuns da propriedade horizontal, o prazo de garantia de cinco anos dos imóveis destinados a longa duração conta-se a partir do momento da constituição da administração do condomínio e não a partir da data de conclusão da obra e de obtenção da licença de utilização.

O caso

Em março de 2016, o condomínio de um prédio maioritariamente destinado a habitação intentou uma ação contra o construtor do mesmo pedindo para que este fosse condenado a levar a cabo as intervenções necessárias para eliminar os defeitos existentes no prédio, relacionados com fissuras e infiltrações, e a pagar uma indemnização pelas despesas que teria de suportar com a reparação das frações afetadas.

Defeitos esses que tinham sido reconhecidos pelo representante legal do construtor, quando os mesmos lhe foram comunicados em assembleia geral de condóminos realizada em fevereiro de 2014, sem que tivessem chegado a ser eliminados, sendo que o condomínio fora constituído em dezembro de 2011 e o prédio concluído em dezembro de 2010.

O construtor contestou invocando a caducidade por ter decorrido o prazo de cinco anos sobre a entrega do imóvel, tendo em conta a data em que tinha sido concluída a obra e emitida a licença de utilização. Ao que o condomínio respondeu que o esse prazo de caducidade de cinco anos se iniciara apenas na data da constituição do condomínio.

O tribunal afastou a caducidade, condenando o construtor a proceder à eliminação dos defeitos, decisão da qual foi interposto recurso para o TRC.

Apreciação do Tribunal da Relação de Coimbra

O TRC julgou improcedente o recurso, confirmando a sentença recorrida, ao decidir que em relação às partes comuns da propriedade horizontal, o prazo de garantia de cinco anos dos imóveis destinados a longa duração conta-se a partir do momento da constituição da administração do condomínio e não a partir da data de conclusão da obra e de obtenção da licença de utilização.

Em caso de defeitos de construção nas partes comuns de prédio constituído em propriedade horizontal, é de aplicar ao condomínio a legislação do consumidor, desde que a maioria das frações se destinem à habitação, ou seja, a uso não profissional.

Perante o defeito da coisa, o consumidor tem o direito à reparação, à substituição, à redução do preço, à resolução e à indemnização. Contudo, estes direitos estão sujeitos a três prazos de caducidade: o prazo da denúncia dos defeitos, o prazo do exercício da ação e o prazo da garantia legal.

Quando a este último, a lei estabelece, para os imóveis, um prazo de garantia legal de cinco anos a contar da entrega do imóvel ao adquirente. Só que, em relação às partes comuns da propriedade horizontal, deve entender-se que esse prazo se conta apenas a partir do momento em que se verifica a constituição da administração do condomínio.

Isto porque cabe à assembleia de condóminos, e não individualmente a estes, deliberar sobre o exercício dos direitos referentes à reposição das desconformidades manifestadas nas partes comuns do edifício, razão pela qual o que releva não é o momento da entrega das frações autónomas aos condóminos, mas sim o momento em que os órgãos do condomínio passam a estar em condições de poderem exercer os referidos direitos perante o construtor.

Assim, tendo o condomínio sido constituído em dezembro de 2011 e a ação instaurada em março de 2016, a mesma deu entrada ainda dentro do prazo legal da garantia de cinco anos. E estando provado que a denúncia dos defeitos foi efetivada em fevereiro de 2014 ao legal representante do construtor, em plena assembleia de condóminos, a ação foi proposta dentro do no prazo legal de três anos, após essa denúncia, previsto na lei do consumidor. Quanto ao cumprimento do prazo para denúncia dos defeitos, embora não se tenha provado a data em que o condomínio teve conhecimento dos mesmos, o que cabia ao construtor demonstrar, o representante legal deste reconheceu de forma expressa e inequívoca a sua existência, tendo-se comprometido a eliminá-los, o que configura um impedimento à caducidade.

 

Referências
Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, proferido no processo n.º 60/16.2T8MGL.C1, de 3 de dezembro de 2019
Código Civil, artigos 342.º, 905.º, 913.º, 917.º e 1225.º
Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08/04, artigos 5.º e 5.º-A
Decreto-Lei n.º 24/96, de 31/07

 

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28.01.2020