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Determinação do lucro tributável relativo a transações de imóveis em sede de IRC


O Supremo Tribunal Administrativo (STA) decidiu que o valor a atender para efeitos de determinação do lucro tributável referente às transações de imóveis em sede de IRC é o valor do contrato sempre que esteja em causa a venda de imóveis adquiridos a um município, sujeita às mesmas condicionantes da transação inicialmente operada entre esse município e a sociedade que depois os vendeu.

O caso

Em maio de 2000, uma sociedade adquiriu junto de uma câmara municipal dois lotes de terreno destinados a construção industrial e comercial pelo preço de 11.455.500$00. Em dezembro de 2003, pediu autorização para alienar esses mesmos lotes, pelo valor de 60.000 euros, a qual foi concedida pelo município, que prescindiu de exercer o seu direito de preferência, com imposição dos terrenos serem destinados, tal como inicialmente previsto, à construção de um centro de recolha e calibragem de fruta e produtos hortícolas. Os lotes foram vendidos, em maio de 2004, tendo sido posteriormente objeto de avaliação da qual resultou a atribuição de um valor patrimonial tributário de 89.030 euros e de 86.760 euros.

Alvo de uma inspeção tributária, a sociedade vendedora viu, para determinação do seu lucro tributável, ser considerado esse valor patrimonial como sendo o valor de venda dos terrenos, com a consequente emissão de liquidação adicional de IRC e respetivos juros compensatórios.

Discordando dessa conclusão, a sociedade reclamou, tendo depois recorrido para tribunal, o qual julgou procedente a impugnação, anulando-a. Foi, então, a vez da Fazenda Pública recorrer para o STA.

Apreciação do Supremo Tribunal Administrativo

O STA negou provimento ao recurso ao decidir que o valor a atender para efeitos de determinação do lucro tributável referente às transações de imóveis em sede de IRC é o valor do contrato sempre que esteja em causa a venda de imóveis adquiridos a um município, sujeita às mesmas condicionantes da transação inicialmente operada entre esse município e a sociedade que depois os vendeu.

Diz a lei, em matéria de IRC e na sequência da reforma da tributação do património operada em 2013, que os alienantes e adquirentes de direitos reais sobre imóveis devem adotar, para efeitos da determinação do lucro tributável, valores normais de mercado que não poderão ser inferiores aos valores patrimoniais tributários definitivos que serviram de base à liquidação do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), ou que serviriam no caso de não haver lugar à liquidação deste imposto. Sempre que, nas transmissões onerosas de imóveis, o valor constante do contrato seja inferior ao valor patrimonial tributário definitivo do imóvel, é este o valor a considerar pelo alienante e adquirente, para determinação do lucro tributável. Regra não aplicável no caso do sujeito passivo fazer prova de que o preço efetivamente praticado foi inferior ao valor patrimonial tributário que serviu de base à liquidação do IMT.

Estando em causa uma venda realizada em abril de 2004, já na vigência da nova lei, há que atender ao valor patrimonial tributário dos imóveis, fixado através da realização de avaliação obrigatória aquando da primeira transmissão ocorrida após a sua entrada em vigor.

Só que a lei refere que, para efeitos de IMT, nos casos de bens adquiridos ao Estado, às Regiões Autónomas ou às Autarquias Locais, o valor a atender é o preço constante do ato ou do contrato.

Tendo a transação dos dois imóveis para a outra sociedade sido sujeita às mesmas condicionantes da transação inicialmente operada entre o município e a sociedade que depois os vendeu, justifica-se a aplicação dessa exceção.

Embora tenha ocorrido a celebração de dois contratos envolvendo contraentes distintos, o segundo contrato celebrado entre as sociedades é equiparável a uma cedência de posição contratual, pois as cláusulas condicionantes do primeiro contrato impostas pelo município foram igualmente impostas à segunda sociedade, fazendo parte do clausulado do contrato. De onde resulta que esse segundo contrato não foi um puro contrato de compra e venda livremente celebrado entre as duas partes, mas sim um contrato complexo através do qual a sociedade compradora se substituiu à sociedade vendedora nos direitos e obrigações assumidos por esta perante o município.

Assim, conclui o STA, o valor a atender para efeitos de IMT e consequentemente para efeitos de IRC, deve ser o preço indicado no contrato e não o valor patrimonial tributário resultante da avaliação realizada após a sua transmissão.

 

Referências
Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, proferido no processo n.º 0816/08.0BECBR 0558/17, de 21 de novembro de 2019
Código do IRC, artigos 58.º-A e 129.º
Código do IMT, artigo 12.º

 

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03.01.2020