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Prédios adquiridos por FII Fechado para Arrendamento Habitacional


O Tribunal Constitucional julgou inconstitucional a norma que alterou o Regime jurídico aplicável aos Fundos de Investimento Imobiliário Fechado para Arrendamento Habitacional e às Sociedades de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional, no sentido de as isenções em sede de IMT e de Imposto de Selo caducaremm se o imóvel adquirido for alienado no prazo de três anos, contados de 1 de janeiro de 2014, por violação do princípio da proteção da confiança.

O caso

O Tribunal Constitucional (TC) foi chamado a prnunciar-se sobre a  constitucionalidade da norma que procedeu à alteração do Regime jurídico aplicável aos Fundos de Investimento Imobiliário Fechado para Arrendamento Habitacional (FIIAH) e às Sociedades de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional (SIIAH), de acordo com a qual as isenções em sede de IMT e de Imposto de Selo previstas naquele regime jurídico caducam se o imóvel adquirido for alienado no prazo de três anos, contados de 1 de janeiro de 2014, aplicável a prédios adquiridos antes dessa data.

Apreciação do TC

A Lei do Orçamento de Estado de 2009 aprovou um regime especial aplicável aos fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (FIIAH) e às sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (SIIAH), no qual estabeleceu um regime transitório que previa a isenção de IMT para as aquisições de prédios urbanos ou de frações autónomas de prédios urbanos destinados exclusivamente a arrendamento para habitação permanente, pelos fundos de investimento.

Posteriormente, a Lei do Orçamento de Estado para 2014 introduziu alterações àquele regime, no sentido de se considerar que os prédios urbanos são destinados ao arrendamento para habitação permanente sempre que sejam objeto de contrato de arrendamento para habitação permanente no prazo de três anos contados do momento em que passaram a integrar o património do fundo, devendo o sujeito passivo comunicar e fazer prova junto da AT do respetivo arrendamento efetivo, nos 30 dias subsequentes ao termo do referido prazo.

Mais estabeleceu que. quando os prédios não tenham sido objeto de contrato de arrendamento no prazo de três anos. a isenção de IMT fica sem efeito, devendo nesse caso o sujeito passivo solicitar à AT, nos 30 dias subsequentes ao termo do referido prazo, a liquidação do respetivo imposto.

A mesma Lei, em simultâneo com as referidas alterações, estabeleceu um regime transitório que determinava a aplicação das alterações aos prédios adquiridos por FIIAH a partir de 1 de janeiro de 2014, bem como aos prédios adquiridos por FIIAH antes de 1 de janeiro de 2014, contando-se, nesses casos, o prazo de três anos a partir de 1 de janeiro de 2014.

Para o TC, a lei nova veio aplicar-se a factos passados (aquisição dos imóveis) mas cujos efeitos ainda perduravam, visto que se mantinha a exigência legal de que dependia a manutenção do benefício fiscal, ou seja, o arrendamento, pelo que, no entendimento do tribunal, trata-se de uma norma dotada de retroatividade inautêntica, não proibida pela Constituição.

Contudo, se a qualificação dos efeitos da lei nova como de retroatividade inautêntica basta para concluir que não ocorre violação do princípio da proibição da tributação retroativa, ela não basta, porém, para concluir que não se verifica a violação de outra norma ou princípio constitucional, nomeadamente o princípio da proteção da confiança.

No entendimento do TC, o alargamento das causas de caducidade dos benefícios fiscais no caso de o imóvel adquirido, apesar de disponibilizado para arrendamento habitacional, não vir a ser efetivamente arrendado dentro de determinado prazo, ainda que por razões não imputáveis ao fundo, e/ou no caso de alienação, ainda que determinada pelo prejuízo daí adveniente, a lei nova transfere para os fundos o risco inerente ao funcionamento do mercado em termos que não só não tinham paralelo no domínio da lei antiga como não eram, em face dos que aí se previam, de modo algum antecipáveis, o que constitui uma violação datutela constitucional da confiança.

 

Referências
Acórdão do Tribunal Constitucional, n.º 622/2019, de 23 de outubro de 2019
Constituição da República Portuguesa, artigo 2.º
Lei n.º 64-A/2008, de 31 de dezembro, artigos 102.º, 103.º, 104.º
Lei n.º 83-C/2013, de 31 de dezembro, artigos 235.º, 236.º

 

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15.01.2020