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Fisco explica taxas reduzidas de IRS em arrendamento


A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) pronunciou-se sobre a redução da taxa especial aplicável aos rendimentos prediais em função da duração dos contratos de arrendamento.

Em 2019, foi alterada a norma do IRS, estabelecendo-se uma redução da taxa especial de tributação dos rendimentos prediais, diferenciada em função da duração dos contratos de arrendamento, ou das suas renovações. Estas alterações ocorreram em janeiro, foram regulamentadas em abril e novamente alteradas em setembro, com entrada em vigor a 1 de outubro.

Tendo surgido algumas dúvidas relativamente à aplicação das referidas reduções da taxa, designadamente, no que respeita às renovações dos contratos de arrendamento e à determinação da produção de efeitos das alterações introduzidas em setembro e que entraram em vigor a 1 de outubro, o Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais (SEAF) sancionou a interpretação que a seguir se explica.

- Renovação de contratos

As normas em causa preveem uma redução da taxa escalonada no tempo, por cada renovação do contrato com igual duração, limitada à taxa de 14%.

Entende-se que, independentemente da duração inicial do contrato, as suas renovações são consideradas isoladamente para efeitos de determinação da redução da taxa que será aplicável aos rendimentos obtidos no período de vigência dessas renovações.

Assim, a expressão "com igual duração" não está associada à duração inicial do contrato, mas sim ao período de duração da renovação e ao "escalão" em que a mesma se enquadra, aplicando-se essa redução à taxa que vinha a ser aplicada ao contrato.

Ou seja, por exemplo, um contrato de arrendamento celebrado por seis anos e posteriormente renovado por um período de três anos: os rendimentos decorrentes do contrato – seis anos – serão tributados à taxa de 23% (28% - 5%), e os obtidos no período de renovação serão tributados à taxa de 21% (23% - 2%), e por cada renovação subsequente aplica-se a redução correspondente à respetiva vigência, até atingir a taxa de 14%, podendo esta ser ainda reduzida para 10%, caso a renovação seja por período igual ou superior a 20 anos.

Já num contrato de arrendamento celebrado por quatro anos e posteriormente renovado por um período de cinco anos: neste caso, os rendimentos decorrentes do contrato serão, durante o período inicial (quatro anos), tributados à taxa de 26% (28% - 2%), e os obtidos no período de renovação serão tributados à taxa de 21% (26% - 5%).

- Regime transitório aplicável a renovações de contratos celebrados antes de 01-01-2019

Uma vez que estas taxas apenas entraram em vigor no dia 1 de janeiro de 2019, levantou-se a questão de saber qual o regime aplicável às renovações por períodos iguais ou superiores a 10 anos e inferiores a 20 anos ou sejam iguais ou superiores a 20 anos.

Quando ocorram renovações de contratos de arrendamento por períodos iguais ou superiores a 10 anos e inferiores a 20 anos ou por períodos iguais ou superiores a 20 anos, será aplicável às renovações dos contratos que ocorram a partir de 01-01-2019, a redução de taxa correspondente ao respetivo período de renovação.

Assim, um contrato de arrendamento celebrado por 10 anos, cuja vigência terminou em 2019 e que foi renovado por igual período em 2019: neste caso, os rendimentos prediais respeitantes ao período da renovação serão tributados à taxa de 14% (28% - 14%). As renovações subsequentes por igual período ou por período inferior não determinarão qualquer alteração/redução da taxa, exceto em caso de renovação por 20 ou mais anos, caso em que a taxa será 10% (28% - 18%).

Num contrato de arrendamento celebrado por 10 anos cuja vigência terminou em 2019 e cujo período de renovação é 5 anos: neste caso os rendimentos respeitantes ao período de renovação serão tributados à taxa de 23% (28% - 5%), e por cada renovação subsequente aplica-se a redução correspondente à respetiva vigência, até atingir a taxa de 14% - podendo esta ser ainda reduzida para 10% (28% - 10%), caso a renovação seja por período igual ou superior a 20 anos.

Numa situação idêntica, mas em que o período da renovação é 20 anos, os rendimentos respeitantes ao período de renovação serão tributados à taxa de 10% (28% - 18%), e as renovações subsequentes por igual período ou por período inferior não determinarão qualquer alteração/redução da taxa.

- Aplicação das taxas quando a data de início ou de renovação do contrato não coincide com o ano civil

Quando a renovação / duração do contrato não coincide com o início do ano civil (1 de janeiro), haverá lugar ao fracionamento do rendimento anual:
- à parte dos rendimentos respeitantes ao período anterior ao da renovação do contrato ocorrida no ano será aplicável a correspondente taxa; e
- à parte dos rendimentos referente ao período de vigência dessa renovação será aplicável a redução de taxa que lhe corresponder.

Assim, vejamos a situação de um contrato de arrendamento celebrado em 2016, com início em 1 de junho desse ano e fim em 31 de maio de 2019, e que neste ano é renovado por mais 3 anos.

Em 2019 os rendimentos do contrato serão tributados da seguinte forma: (valor do rendimento respeitante ao período compreendido entre 1 de janeiro e 31 de maio x 28%) + (valor do rendimento respeitante ao período compreendido entre 1 de junho e 31 de dezembro x 26%).

Se o contrato for renovado em 2022 por idêntico período, nesse ano os rendimentos do contrato serão tributados da seguinte forma: (valor do rendimento respeitante ao período compreendido entre 1 de janeiro e 31 de maio x 26%) + (valor do rendimento respeitante ao período compreendido entre 1 de junho e 31 de dezembro x 24%).

Quando, durante o período de vigência do contrato/da renovação o contribuinte opte em algum(ns) ano(s) pelo englobamento dos rendimentos prediais

De acordo com o Código do IRS, os rendimentos prediais podem ser englobados por opção do respetivo titular. A opção pelo englobamento dos rendimentos em determinado ano de vigência do contrato não obsta a que nos anos em que o contribuinte não exerce essa opção possa beneficiar da redução da taxa resultante do período de vigência do contrato/da renovação.

Por exemplo, um contrato celebrado em 2019, com uma duração de 5 anos. Em 2021, o contribuinte opta pelo englobamento dos rendimentos e nos demais anos de vigência do contrato não exerce essa opção.

Assim, em 2019, 2020, 2022 e 2023, os rendimentos deste contrato serão tributados à taxa especial de 23%, e no ano de 2021 serão tributados por aplicação das taxas gerais de imposto.

- Aplicação a contratos de arrendamento habitacional e comercial

De acordo com as regras publicadas em setembro, e que entraram em vigor no dia 1 de outubro de 2019, a referida redução das taxas é aplicável aos contratos de arrendamento para habitação permanente. A redação anterior, de janeiro, referia-se apenas a contratos de arrendamento.

Assim, é necessário clarificar o tratamento a dar aos rendimentos decorrentes de contratos de arrendamento não destinados a habitação permanente que respeitem ao período compreendido entre 1 de janeiro e 30 de setembro de 2019.

Considera a AT que embora a Lei de setembro, tenha entrado em vigor em 1 de janeiro de 2019, sendo o IRS um imposto anual, cujo "facto gerador" ocorre em 31 de dezembro de cada ano, deve considerar-se a redação em vigor nessa data e, portanto, apenas os contratos de arrendamento para habitação permanente podem beneficiar do novo regime de redução de taxas, independentemente da data a que se reporta a obtenção dos rendimentos.

 

Referências
Ofício Circulado n.º 20217/2020, de 5 de fevereiro
Lei n.º 119/2019, de 18.09.2019
Portaria n.º 110/2019, de 12.04.2019
Lei n.º 3/2019, de 09.01.2019

 

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26.02.2020