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Fórmula para avaliação de terreno para construção para efeitos de IMI


Na determinação do valor patrimonial tributário (VPT) dos terrenos para construção não se aplica de forma integral a fórmula matemática prevista para avaliação dos prédios urbanos destinados a habitação, comércio, indústria e serviços, nomeadamente não tem aplicação o coeficiente de qualidade e conforto uma vez que o mesmo não se encontra materializado e, nessa medida, não é quantificável.

Assim, uma vez que o coeficiente de qualidade e conforto tem a ver com o tipo de utilização de um prédio já edificado, não pode ser tido em conta nessa avaliação.

O caso

Os proprietários de terrenos para construção, após ter sido emitido pela Câmara Municipal alvará de licenciamento de loteamento foram notificados pela Administração tributária da avaliação dos terrenos. Por não concordarem com o valor fixado, apresentaram pedido de 2.ª avaliação, tendo em 2.ª avaliação sido mantido, de acordo com a fórmula prevista no Código do IMI para os prédios urbanos.

Contra a decisão da 2.ª avaliação foi deduzida impugnação judicial, tendo o tribunal de 1.º instância julgado a impugnação procedente, por considerar que na avaliação dos terrenos para construção a fórmula utilizada não podia integrar o coeficiente de qualidade e conforto. A Fazenda Pública interpôs recurso para o Tribunal Central Administrativo Sul (TCAS).

Apreciação do TCAS

O TCAS confirmou a decisão da 1.ª instância.

Para efeitos de incidência do imposto municipal sobre imóveis (IMI), o Código do IMI classifica os terrenos para construção como uma das espécies de prédios urbanos.

O Código do IMI prevê especificamente o modo de determinar o VPT dos terrenos para construção, cujo cálculo resulta da soma do valor da área de implantação do edifício a construir, que é a situada dentro do perímetro de fixação do edifício ao solo, medida pela parte exterior, adicionado do valor do terreno adjacente à implantação Por sua vez, relativamente às operações de avaliação, a determinação do VPT dos prédios urbanos destinados a habitação, comércio, indústria e serviços obedece à seguinte fórmula: Vt= Vc x A x CA x CL x Cq x Cv.

Contudo, no entendimento do Tribunal, a referida fórmula apenas tem aplicação aos prédios urbanos que já estão edificados e se destinam a habitação, comércio, indústria e serviços, não abrangendo os terrenos para construção.

Isto porque na determinação do VPT dos terrenos estão previstas regras específicas onde apenas é relevada a área de implantação do edifício a construir e o terreno adjacente, não estando os restantes coeficientes aí incluídos pois apenas podem respeitar aos edifícios, como tal. Efetivamente, o coeficiente de qualidade e conforto afetação tem a ver com o tipo de utilização do prédio já edificado. Sendo que, nos terrenos para construção existe apenas uma potencial construção, e é o valor dessa capacidade construtiva, geradora de acréscimo de valor patrimonial ou riqueza para o seu proprietário que se procura tributar, e não fatores ainda não materializados nem quantificáveis.

 

 

Referências
Acórdão do tribunal Central Administrativo Sul, processo n.º 830/13.3BELRA, de 09 de julho de 2020
Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, artigos 6.º alínea c), 38.º, 45.º

 

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01.10.2020