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Regime da propriedade horizontal alterado

As normas regulamentares do regime da propriedade horizontal foram alteradas, abrangendo matéria sobre obras, bem como uma introdução da administração provisória de condomínios no prevista no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), para casos que precisem de decisões para cumprimento de obrigações legais.

As alterações decorrem da lei de bases da habitação, em vigor desde 1 de outubro de 2019, que está a ser ainda complementada e regulamentada.

Estas alterações entraram em vigor a 6 de outubro. A regulamentação necessária deverá estar pronta até ao fim deste ano.

Estão em causa a execução de obras e decisões tomadas por condomínios sobre obras necessárias, em particular quando esteja envolvida uma entidade pública com atribuições na área da gestão habitacional, seja como condómino, seja como condómino a exercer as funções de administração provisória.

Obras

Quando se trate de aplicação das regras do RJUE relativas à utilização e conservação do edificado, é suficiente a notificação ao administrador do condomínio relativamente a obras necessárias nas partes comuns do edifício.
Estão aqui incluídas obras no âmbito do dever de conservação, da proibição de deterioração, a vistoria prévia, obras determinadas pela câmara municipal e obras coercivas.

Nesse caso, se houver lugar à execução coerciva das obras, cada condómino é responsável pelos encargos com a realização das mesmas na proporção da sua quota. O respetivo pagamento é assegurado nos termos previstos no RJUE para despesas realizadas com a execução coerciva e para arrendamento forçado.

No caso de edifício em que um dos condóminos é uma entidade pública com atribuições na área da gestão habitacional, as obras necessárias nas partes comuns podem ser determinadas e promovidas por essa entidade nos mesmos termos.

Nestas situações, a notificação e, se necessário, a indicação dos elementos instrutórios necessários para a execução das obras, (incluindo eventuais medidas urgentes a tomar, bem como o prazo em que os elementos instrutórios devem ser submetidos, sob pena de o notificando incorrer em incumprimento do ato) são remetidos pela entidade ao município competente, estando a correspondente operação urbanística sujeita a parecer prévio da câmara municipal nos termos do RJUE (salvo as promovidas pelos municípios).

Administração provisória

Sempre que, por ato ou omissão dos condóminos, a assembleia de condóminos não reúna ou não sejam tomadas as decisões necessárias ao cumprimento das obrigações legais de elaboração do regulamento do condomínio, de contratação do seguro obrigatório ou de constituição do fundo de reserva, e se não existir administrador, qualquer condómino pode assegurar o cumprimento das mesmas como administrador provisório.
Nesse caso o condómino deve comunicar aos outros condóminos o propósito de continuar a exercer o cargo de administrador provisório se a assembleia de condóminos não reunir ou não eleger administrador quando regularmente convocada.

Uma vez cumpridas as referidas obrigações, o administrador provisório deve convocar a assembleia de condóminos para eleição do administrador e para prestar informação e contas sobre a sua administração.

Se, apesar de regularmente convocada, a assembleia de condóminos não reunir ou não
eleger administrador, o condómino que exerceu provisoriamente as funções de administração, nos termos dos números anteriores, pode:

  • comunicar o propósito de continuar a exercer o cargo de administrador provisório aos outros condóminos, nos termos do Código Civil; ou
  • requerer ao tribunal a nomeação de um administrador.

Quando o condómino que exerce as funções de administração provisória, nos termos
do Código Civil, for uma entidade pública com atribuições na área da gestão habitacional e for necessário promover a realização de obras nas partes comuns do edifício, esta pode recorrer à execução coerciva das mesmas, sempre que não seja possível uma decisão da assembleia de condóminos para o efeito.

 

Referências
Decreto-Lei n.º 81/2020 - DR n.º 193/2020, Série I de 02.10.2020, artigos 2.º, 3.º, 11.º
Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, artigo 11.º; novo artigo 10.º-A
Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, artigos 89.º a 91.º
Código Civil, artigo 1435.º -A

 

 

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08.10.2020