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Tributação de mais-valias imobiliárias


O Supremo Tribunal Administrativo (STA) decidiu que os ganhos obtidos com a venda de imóveis são tributados no ano em que foi realizada a escritura de compra e venda, mesmo quando esta preveja o pagamento parcial do preço em prestações diferidas para o ano seguinte.

O caso

Em dezembro de 2003, uns contribuintes, junto com outras seis pessoas, venderam diversos imóveis tendo recebido parte do preço em 2003 e o remanescente em 2004, rendimento que declararam nos respetivos anos. A inspeção tributária entendeu que o momento para tributar os ganhos obtidos com alienação dos imóveis era o da data da escritura de compra e venda, tendo acrescido ao rendimento tributável de 2003 o valor declarado como recebido em 2004, tributando nesse ano de 2003 a totalidade do montante recebido pela venda. Discordando dessa decisão, os contribuintes recorreram para tribunal. Este julgou procedente a impugnação, considerando que o momento a tributar era aquele em que ocorrera o recebimento do preço, decisão que foi confirmada pelo Tribunal Central Administrativo Sul e da qual a Fazenda Pública recorreu para o STA.

Apreciação do Supremo Tribunal Administrativo

O STA concedeu provimento ao recurso, revogando o acórdão recorrido e julgando improcedente a impugnação, ao decidir que os ganhos obtidos com a venda de imóveis são tributados no ano em que foi realizada a escritura de compra e venda, mesmo quando esta preveja o pagamento parcial do preço em prestações diferidas para o ano seguinte.

Diz a lei que constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem, nomeadamente, da alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis, considerando-se os ganhos obtidos no momento da prática dos atos.

Sendo a alienação onerosa um conceito indeterminado, o mesmo é preenchido com a compra e venda realizada através de escritura pública, a qual tem por efeito a entrega do imóvel, salvo se quanto a esta resultar o contrário.

Não prevendo a lei qualquer presunção quanto ao momento da prática dos atos que possa ser afastada pelo contribuinte, mediante prova de que o preço não foi recebido na data da escritura, mas sim mais tarde, e que, para efeitos de tributação de mais-valias, permita afetar o valor real da compra e venda, com pagamentos diferidos, aos diversos anos fiscais em que os mesmos ocorram.

O momento a considerar é, assim, o da data da escritura, ainda que na mesma se preveja pagamento parcial do preço em prestações diferidas para o ano seguinte e os respetivos rendimentos tenham sido recebidos nesse ano.

Nesse sentido, é irrelevante que, no caso e por ter sido acordado o pagamento do preço em prestações, o recebimento de rendimentos tenha ocorrido em parte em 2004, depois do imóvel ter sido escriturado em 2003. Esse rendimento terá de ser tributado na sua totalidade no ano em que foi realizada a escritura, no caso em 2003, e não no ano em que foi efetivamente recebido.

 

Referências
Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, proferido no processo n.º 0788/09.3BELRS, de 30 de setembro de 2020
Código do IRS, artigo 10.º n.º 3

 

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03.11.2020​