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Custos de construção para efeitos de mais-valias em IRS


Para efeitos de apuramento de mais-valias em sede de IRS, no caso de o prédio alienado ter sido construído pelo próprio sujeito passivo, o ganho sujeito a IRS, o valor de aquisição corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.

Para comprovação dos custos de construção não basta a junção da escritura de mútuo com hipoteca, na medida em que não constituir prova inequívoca do valor empregue na construção, sendo necessário provar a entrada desse dinheiro no mercado, por via de pagamentos que tenha feito com as aquisições de bens e serviços para efeitos da edificação do prédio.

O caso

A administração tributária efetuou uma correção aos rendimentos declarados por um casal de contribuintes em 2003, decorrente da venda de um prédio misto, por ter desconsiderado os custos com a obra de implantação no terreno do prédio que aí foi construído com recurso a crédito bancário.

A Administração Tributária considerou como valor de aquisição do imóvel o montante €34.907,86, que correspondente ao valor patrimonial tributário inscrito na matriz, tendo desconsiderado o valor da construção desse mesmo imóvel que os contribuintes indicaram como sendo o empréstimo concedido pelo Banco para esse efeito e que ascendeu ao montante de €149.639,37. A impugnação judicial apresentada contra a liquidação adicional foi julgada procedente e a Fazenda Pública interpôs recurso para o Tribunal Central Administrativo Norte (TCAN).

Apreciação do TCAN

O TCAN deu razão à Fazenda Pública.

De acordo com o Código do IRS, o ganho sujeito a IRS é constituído pela diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição, líquidos da parte qualificada como rendimento de capitais, sendo caso disso. Sendo que, nos casos em que o prédio alienado não foi adquirido, mas construído pelo próprio, como sucedeu, o valor de aquisição corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.

No entendimento do TCAN, o tribunal de 1.ª instância errou ao considerar suficiente para fazer essa prova o valor global do empréstimo concedido aos contribuintes, para efeito de contabilização de mais-valias.

A comprovação dos custos de construção recai sobre o sujeito passivo, não sendo suficiente a junção da escritura de mútuo com hipoteca, porquanto além de não constituir prova inequívoca do valor empregue na construção, o legislador foi claro ao definir dois critérios alternativos: “o valor patrimonial inscrito na matriz ou o valor do terreno acrescido dos custos de construção devidamente comprovados”.

E para o Tribunal, essa comprovação teria de ser efetuada através de um qualquer contrato de empreitada ou faturas de materiais de construção e mão-de-obra, ou até mesmo de testemunhas que pudessem, de algum modo, sustentar quais os custos tidos na construção e a aplicação do dinheiro obtido através do mútuo, ou seja seria necessário provar a entrada desse dinheiro no mercado, por via de pagamentos que tenha feito com as aquisições de bens e serviços para efeitos da edificação do seu prédio.

 

Referências
Acórdão do Tribunal Central Administrativo Norte, processo n.º 00926/08.3BEBRG, de 25 de março de 2021
Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares, artigos, 10.º n.º 4 alínea a), 46.º

 

 

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14.06.2021