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COVID-19 e caducidade de contrato de utilização de loja em centro comercial

O Tribunal da Relação de Lisboa (TRL) decidiu que a suspensão da caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais decretada no âmbito das medidas excecionais de combate à pandemia de COVID-19 não é aplicável, por via de interpretação extensiva, aos contratos de utilização de loja em centro comercial.

O caso

Uma sociedade dedicada ao comércio de vestuário e utilizadora de uma loja de um centro comercial intentou um procedimento cautelar contra a sociedade proprietária e contra a sociedade gestora do centro comercial pedindo para que fosse autorizada a sua permanência na loja até ao levantamento de todas as restrições impostas ao comércio a retalho pelos sucessivos Estados de Emergência, bem como a renovação do contrato até à conclusão do seu Plano Especial de Revitalização (PER), aprovado pelos credores em 2020. Em causa estava o facto do centro comercial lhe ter comunicado a não renovação do contrato, sendo que a manutenção da loja era crucial para o sucesso do PER e para evitar a sua insolvência. Alegando que a sociedade não tinha cumprido com o plano de pagamento acordado e que, em aditamento ao contrato inicial, tinha ficado acordado que o mesmo caducaria no dia 28/02/2021, as requeridas opuseram-se ao pedido. O tribunal, entendendo que o contrato não tinha caducado porque as leis que previam a suspensão da caducidade dos contratos de arrendamento, no âmbito das medidas decretadas para combater a pandemia de COVID-19 se aplicavam, por interpretação extensiva, aos contratos para utilização de espaço em centros comerciais, julgou o procedimento cautelar parcialmente procedente, deferindo apenas o pedido de autorização da permanência na loja enquanto perdurasse essa causa de suspensão da caducidade do contrato e determinando a inversão do contencioso, dispensando a sociedade do ónus de propor a ação principal. Inconformadas com esta decisão, ambas as partes recorreram para o TRL.

Apreciação do Tribunal da Relação de Lisboa

O TRL revogou a decisão recorrida, julgando improcedente o procedimento cautelar, ao decidir que a suspensão da caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais decretada no âmbito das medidas excecionais de combate à pandemia de COVID-19 não é aplicável, por via de interpretação extensiva, aos contratos de utilização de loja em centro comercial.

A lei que estabeleceu medidas excecionais e provisórias para dar resposta à situação epidemiológica vivida no país, procurando reforçar e assegurar os apoios, nomeadamente, aos arrendatários e senhorios, determinou a suspensão, até 30/06/2021, da caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opusesse a essa cessação.

Não sendo feita nenhuma referência na lei a outras formas de exploração de imóveis e estabelecimentos inseridos em conjuntos comerciais, nomeadamente contratos de utilização de loja em centro comercial, não pode essa suspensão ser aplicável, por via de interpretação extensiva, a esses contratos de utilização de loja em centro comercial.

Embora as normas excecionais admitiam interpretação extensiva, essa proteção conferida aos arrendatários comerciais visou, essencialmente, evitar que os mesmos, em plena pandemia, se vissem obrigados a ter de despejar a sua loja para irem à procura de outra compatível com a sua atividade e não a compensá-los com tempo suplementar para se recomporem das perdas económicas resultantes da proibição ou restrição da sua atividade.

Face ao número reduzido de centros comerciais, todos conhecidos dos comerciantes, todos dispondo de plantas e de documentação facilmente acessível de modo não presencial, caducando o contrato com um centro comercial não será exigida ao comerciante grande movimentação física, nem grande contacto presencial, para encontrar uma nova loja noutro cento comercial. Não sendo possível concluir que o legislador tenha querido equiparar a situação dos utilizadores de espaço em centro comercial à dos arrendatários comerciais e se tenha, porém, esquecido de introduzir o correspondente texto.

Mais, tendo no caso concreto a sociedade acordado expressamente que o contrato caducaria no dia 28/02/2021, tal deve ser entendido com uma declaração de que não se opunha à cessação do contrato por caducidade, afastando, assim qualquer, possível aplicação do regime excecional e transitório de combate à pandemia.

Quanto ao facto de no PER com a duração de dez anos, aprovado pelos credores, se ter reconhecido que os créditos por fornecimento de lojas para o exercício da atividade comercial da empresa eram privilegiados, uma vez que era preciso assegurar a existência das lojas para viabilizar o plano, tal não significa que os senhorios dessas lojas tivessem ficado vinculados a não fazer ou a não permitir que ocorresse a cessação dos contratos até ao final do plano.

 

Referências
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proferido no processo n.º 5247/21.3T8LSB.L1, de 4 de novembro de 2021
Lei n.º 1-A/2020 de 19/03, artigo 8.º b)
Código Civil, artigos 9.º e 11.º



 

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19.11.2021​