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Direito de preferência do arrendatário

O Tribunal da Relação do Porto (TRP) decidiu que o arrendatário habitacional de uma parte de um prédio urbano não constituído em propriedade horizontal não goza do direito de preferência na compra e venda dessa mesma parte do prédio, em conjunto com a totalidade do prédio.

O caso

Os arrendatários, desde 1966, de uma casa de habitação de rés do chão com logradouro, que fazia parte integrante de um prédio em propriedade total, composto por três casas, cada uma com o seu artigo matricial, recorreram a tribunal para exercerem o direito de preferência na venda dessa mesma casa. Fizeram-no depois de terem tomado conhecimento de que o prédio tinha sido vendido em 2016 pelo preço global de 30.000 euros, com atribuição do valor de 10.000 euros a cada uma das casas, e alegando que não tinham sido notificados dessa venda, para exercerem o seu direito de preferência. Mas a ação foi julgada improcedente, decisão da qual recorreram para o TRP.

Apreciação do Tribunal da Relação do Porto

O TRP julgou improcedente o recurso, mantendo a decisão recorrida, ao decidir que o arrendatário habitacional de uma parte de um prédio urbano não constituído em propriedade horizontal não goza do direito de preferência na compra e venda dessa mesma parte do prédio, em conjunto com a totalidade do prédio.

A lei reguladora do direito de preferência do arrendatário é a vigente na data em que se concretizou o ato de transmissão. Ora, em 2016, data em que, no caso, ocorreu a venda do imóvel, a lei dispunha que o arrendatário tinha direito de preferência na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três anos. De onde resulta que o arrendatário habitacional de uma parte de um prédio urbano não constituído em propriedade horizontal não gozava do direito legal de preferência na compra e venda da totalidade do prédio, direito apenas reconhecido ao arrendatário de todo o prédio urbano ou de fração autónoma desse mesmo prédio, quando constituído em propriedade horizontal.

A circunstância de o local arrendado em parte do prédio não constituído em propriedade horizontal ser passível de autonomização material ou mostrar-se inscrito na matriz como realidade fiscal autónoma é irrelevante para o exercício do direito de preferência, uma vez que, enquanto não se proceder à constituição da propriedade horizontal, a autonomia material dos espaços arrendados não tem qualquer significado jurídico, não podendo estes, nessas circunstâncias, ser objeto de negócio jurídico.

Tal resulta bem evidente do próprio funcionamento do exercício do direito de preferência, uma vez que, ao exercê-lo, o preferente substitui-se na posição do comprador no negócio objeto da preferência. Ora, isso só pode suceder se esse objeto da preferência estiver legalmente autonomizado, não podendo ser objeto de compra e venda um espaço materialmente dividido de um prédio que não tenha individualização jurídica.

No caso, à data da alienação o local arrendado não tinha autonomia jurídica para efeitos de preferência, apesar de inscrito na matriz predial, e foi vendido como um único prédio, não constituído em propriedade horizontal. Assim, nunca os arrendatários poderiam gozar de direito de preferência em relação venda dessa parte do prédio que lhes estava arrendada uma vez que o mesmo não estava constituído em propriedade horizontal e o prédio foi vendido na sua totalidade.

 

Referências
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, proferido no processo n.º 8950/20.1T8PRT.P1, de 12 de abril de 2021
Código Civil, artigo 1091.º na redação introduzida pela Lei n.º 6/2006 de 27/02



 

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05.11.2021