De acordo com as alterações entradas já em vigor, ficam sujeitas a taxa reduzida de IVA:

• as empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis de habitações económicas, habitações de custos controlados ou habitações para arrendamento acessível, independentemente do promotor, desde que pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal, ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas, seja afeta a um dos referidos fins e certificadas pelo IHRU, I. P., ou, quando promovidas na Região Autónoma da Madeira ou na Região Autónoma dos Açores, pelo Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM (IHM) ou pela Direção Regional de Habitação dos Açores, respetivamente (NOVO);
• apenas as empreitadas de reabilitação de edifícios e as empreitadas de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública, localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou realizadas no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional. Ou seja, nesta matéria, deixam de ser incluídas todas as empreitadas de reabilitação urbana, passando apenas a ser consideradas as referidas.

De destacar que está prevista uma norma transitória que determina que esta última verba (a verba 2.23 da lista I anexa ao Código do IVA) não é aplicável aos seguintes casos:

• pedidos de licenciamento, de comunicação prévia ou pedido de informação prévia respeitantes a operações urbanísticas submetidos junto da câmara municipal territorialmente competente antes de 7 de outubro de 2023;
• pedidos de licenciamento ou de comunicação prévia submetidas junto da câmara municipal territorialmente competente após 7 de outubro de 2023, desde que submetidas ao abrigo de uma informação prévia favorável em vigor.

No que respeita às mais-valias, além das condições já em vigor, acrescenta-se que, para beneficiar da exclusão de tributação dos ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente, tem ainda de se verificar os seguintes requisitos:

• o imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à data da transmissão;
• os sujeitos passivos não tenham beneficiado no ano da obtenção dos ganhos, nem nos três anos anteriores, deste regime de exclusão, sem prejuízo da comprovação pelo sujeito passivo, efetuada em procedimento de liquidação, de que a não observância desta condição se deveu a circunstâncias excecionais.

Clarifica-se ainda que não haverá lugar a este benefício quando não tenha sido fixado o domicílio fiscal do sujeito passivo ou do seu agregado familiar no imóvel.

É prevista uma norma transitória, que determina que:

• são excluídos de tributação de IRS os ganhos provenientes de transmissões onerosas de imóveis realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024;
• fica suspensa a contagem do prazo para o reinvestimento na compra de imóvel para habitação própria e permanente, durante um período de dois anos, com efeitos a 1 de janeiro de 2020;

Estabelece-se que são excluídos de tributação em IRS os ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

• o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes;
• esta amortização seja concretizada num prazo de três meses contados da data de realização. Nas transmissões efetuadas até dia 7 de outubro de 2023, a amortização tem de ser realizada até 7 de janeiro de 2024.

Sempre que o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel transmitido, for superior ao capital em dívida no crédito à habitação contraído para a aquisição do imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, o valor remanescente é sujeito a tributação de acordo com as disposições gerais do Código do IRS.

Note-se que a Autoridade Tributária e Aduaneira pode exigir que os sujeitos passivos apresentem documentos comprovativos, após a entrega da declaração modelo 3 de IRS de 2023 e 2024, da amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado à habitação própria e permanente.

Os seguros de renda passam a ser dedutíveis aos rendimentos prediais.

Os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento não habitacional são tributados à taxa autónoma de 28%.

Os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacionalpassam a ser tributados à taxa autónoma de 25%, o que se traduz numa redução de 3% em relação ao anteriormente em vigor.

Note-se que uma norma transitória determina que esta taxa de 25% não é aplicável aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração inferior a cinco anos que beneficiem de uma taxa de IRS inferior.

São reduzidas as taxas de IRS aplicáveis aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente em função da duração dos contratos. Assim, é aplicada uma redução à respetiva taxa autónoma:

• duração igual ou superior a 5 anos e inferior a 10 anos - 10%, com uma redução de 2% - até ao limite de 10% - por cada renovação de igual duração;
• duração igual ou superior a 10 e inferior a 20 anos - 15%;
• duração igual ou superior a 20 anos - 20% 

Deixa assim de existir a redução de IRS para os contratos com duração entre os dois e os cinco anos.

Aos novos contratos de arrendamento que beneficiem destas reduções de taxa, é aplicada uma redução adicional de cinco pontos percentuais da respetiva taxa autónoma sempre que a renda seja inferior, em pelo menos cinco pontos percentuais, à renda do contrato de arrendamento anterior sobre o mesmo imóvel.

Sempre que os contratos de arrendamento a que se aplicam estas reduções de taxa cessem os seus efeitos antes de decorridos os prazos de duração dos mesmos ou das suas renovações, por motivo imputável ao senhorio, ou, no caso do direito real de habitação duradoura (DHD), por acordo das partes, extingue-se o direito às reduções das taxas aí previstas, com efeitos desde o início do contrato ou renovação. Neste caso, os titulares dos rendimentos devem, no ano da cessação do contrato, declarar esse facto para efeitos de regularização da diferença entre o montante do imposto que foi pago em cada ano e aquele que deveria ter sido pago com base na taxa aplicável à duração efetivamente decorrida, acrescida de juros compensatórios.

Estas reduções de taxa não se aplicam a rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento habitacional, celebrados a partir de 1 de janeiro de 2024, cuja renda mensal exceda em 50% os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel, no âmbito do arrendamento acessível.

Aos novos contratos de arrendamento que beneficiem das referidas reduções de taxas, é aplicada uma redução adicional de cinco pontos percentuais na respetiva taxa autónoma sempre que a renda seja inferior, em pelo menos cinco pontos percentuais, à renda do contrato de arrendamento anterior sobre o mesmo imóvel.

Para efeitos de IRS, a determinação dos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento enquadráveis na categoria F, aos quais se aplicam as taxas gerais de IRS ou as taxas especiais previstas no mesmo Código, obtém-se através da aplicação do coeficiente de 0,90 após as deduções em sede de IRS.

Aos rendimentos aos quais se aplique uma das taxas especiais referidas supra, são aplicáveis os coeficientes de apoio constantes desta tabela seguinte, após as deduções aos rendimentos prediais:

Taxa aplicável	Coeficiente de apoio
26%	0,90
24%	0,89
23%	0,89
22%	0,88
21%	0,87
20%	0,87
19%	0,86
18%	0,85
16%	0,82
15%.	0,81
14%	0,79
10%	0,70
5%	0,45

De acordo com as alterações entradas em vigor, não se considera devoluto o prédio urbano ou fração autónoma o adquirido para revenda por pessoas singulares ou coletivas, nas condições previstas no Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), desde que, em qualquer dos casos, tenham beneficiado ou venham a beneficiar da isenção do IMT durante o período de um ano a contar da data da aquisição.

No que respeita ao dever de cooperação, estabelece-se que as empresas de telecomunicações e as empresas distribuidoras de gás, eletricidade e água enviam obrigatoriamente aos municípios, até ao dia 1 de outubro de cada ano, uma lista atualizada da ausência de contratos de fornecimento ou de consumos ou de consumos baixos, por cada prédio urbano ou fração autónoma, através de comunicação eletrónica ou outro suporte informático.

Esta lista passa a ter de incluir obrigatoriamente a identificação matricial de cada prédio.

É alterado o benefício fiscal aplicável a prédios urbanos ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso destinado a habitação.

Assim, a isenção de IMI sobre prédios urbanos construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, destinados a habitação, aplicável por um período de três anos a prédios urbanos cujo valor patrimonial tributário não exceda 125.000 euros, passa a ser prorrogável por mais dois anos.

Recordamos que esta isenção se aplica àqueles prédios ou parte de prédios urbanos habitacionais construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, cujo rendimento bruto total do agregado familiar não seja superior a 153.300 euros, ou destinados a arrendamento habitacional.

Esta prorrogação depende de deliberação da assembleia municipal, que tem de ser comunicada à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), por transmissão eletrónica de dados, até 31 de dezembro, para vigorar no ano seguinte.

Uma norma transitória agora publicada determina que esta alteração se aplica aos prédios ou parte de prédios urbanos habitacionais cuja construção, ampliação, melhoramento ou aquisição a título oneroso tenha ocorrido no ano de 2022 ou que, tendo ocorrido em momento anterior, em 2022 tenham beneficiado da isenção, sendo nesses casos deduzido ao período de duração da isenção os anos já transcorridos.

O benefício fiscal relativo à reabilitação urbana e ao arrendamento habitacional a custos acessíveis muda de nome; passa a ser apenas incentivo à reabilitação urbana.

A maioria das suas previsões são revogadas, mas são substituídas pela previsão de um novo benefício.

São criados dois novos benefícios; um relativo aos prédios urbanos destinados ao Programa de Apoio ao Arrendamento, e outro relativo aos incentivos ao arrendamento habitacional a custos acessíveis e à venda de imóveis ao Estado.

É revogada a taxa reduzida de IRS de 5% aplicável às mais-valias e rendimentos prediais obtidos por sujeitos passivos na sequência de operações de reabilitação urbana.

Ficam isentas de IMT as aquisições de terrenos para construção destinados à construção de imóveis habitacionais, desde que preencham os seguintes requisitos cumulativos:

• pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal, ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas, seja afeta ao Programa de Apoio ao Arrendamento, independentemente do promotor, desde que certificadas pelo IHRU, I. P., ou, quando promovidas na Região Autónoma da Madeira ou na Região Autónoma dos Açores, pelo IHM ou pela Direção Regional de Habitação dos Açores;
• o procedimento de controlo prévio para obras de construção, de imóveis com afetação habitacional seja iniciado junto da entidade competente no prazo de dois anos após a aquisição.

Aos prédios urbanos ou frações autónomas, adquiridos, reabilitados ou construídos para afetação ao Programa de Apoio ao Arrendamento são aplicáveis os seguintes benefícios fiscais:

• isenção do IMI por um período de três anos a contar do ano, inclusive, da aquisição, podendo ser renovado, a requerimento do proprietário, por mais cinco anos; e
• isenção de IMT.

Estas isenções ficam sem efeito se:

• aos imóveis for dado destino diferente daquele em que assentou o benefício, no prazo de cinco anos a contar da data da transmissão, ou, no caso de renovação do benefício por mais cinco anos, no prazo de 10 anos; ou
• os imóveis não forem objeto da celebração de um contrato de arrendamento no âmbito do Programa de Apoio ao Arrendamento no prazo de seis meses a contar da data da transmissão.

Para efeitos da contagem destes prazos, considera-se que o imóvel mantém a sua afetação ao Programa de Apoio ao Arrendamento se, em caso de cessação do contrato de arrendamento, for celebrado novo contrato no âmbito do Programa de Apoio ao Arrendamento no prazo de três meses.

Estabelece-se ainda que este regime não é cumulativo com outros benefícios fiscais de idêntica natureza, não prejudicando, porém, a opção por outro mais favorável.

Os benefícios fiscais referidos de isenção de IMI e de IMT aplicam-se ainda a imóveis adquiridos, reabilitados ou construídos, afetos ao arrendamento, no âmbito de programas habitacionais promovidos pelas entidades com competência na área da habitação nas regiões Autónomas.

Os fundos de investimento imobiliário e as sociedades de investimento imobiliário que operem de acordo com a legislação nacional desde que pelo menos 75% dos seus ativos sejam bens imóveis afetos a arrendamento habitacional a custos acessíveis beneficiam do seguinte incentivo: o saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias resultantes da alienação de unidades de participação nos organismos referidos é tributado à taxa de 10 % quando os titulares sejam entidades não residentes a que não seja aplicável a isenção de IRS e de IRC ou sujeitos passivos de IRS residentes em território português que obtenham os rendimentos fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrícola e não optem pelo respetivo englobamento.

Ficam isentos de tributação em IRS e em IRC, pelo período de duração dos respetivos contratos, os rendimentos prediais obtidos no âmbito dos programas municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis e para alojamento estudantil, sendo, para efeitos de IRS, os rendimentos isentos obrigatoriamente englobados para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos, quando o sujeito passivo opte pelo englobamento dos rendimentos prediais.

Estas isenções dependem de reconhecimento pelo membro do Governo responsável pela área das finanças.

Ficam isentos de tributação em IRS e IRC os ganhos provenientes da alienação onerosa, ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais, de imóveis para habitação, com exceção:

• dos ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
• dos ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.

Estes rendimentos isentos são, para efeitos do IRS, obrigatoriamente englobados para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.

Estabelece-se também a isenção do IRS e IRC dos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente, desde que verificadas, cumulativamente, as seguintes condições:

• resultem da transferência para arrendamento, para habitação permanente, de imóveis afetos à exploração de estabelecimentos de alojamento local;
• o registo do estabelecimento de alojamento local tenha ocorrido e o mesmo se encontrasse afeto a esse fim até 31 de dezembro de 2022;
• a celebração do contrato de arrendamento e respetiva inscrição no Portal das Finanças ocorra até 31 de dezembro de 2024.

Esta isenção é aplicável aos rendimentos prediais obtidos até 31 de dezembro de 2029.

Estabelece-se a isenção de imposto do selo para os contratos de arrendamento habitacional enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento, bem como, os contratos celebrados no âmbito de programas públicos de habitação promovidos pelas entidades com competência na área da habitação nas regiões autónomas.

Se os locadores ou sublocadores não comunicarem à AT os contratos de arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas, os locatários e sublocatários podem efetuar as essas comunicações, em declaração de modelo oficial, em termos que ainda vão ser regulamentados pelo Governo.

O Código do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é alterado.

É reduzido de três anos para um ano o período em que os imóveis adquiridos para revenda têm de ser revendidos, para manutenção do benefício da isenção de IMT.

A isenção deixa de se verificar logo que se verifique que aos prédios adquiridos para revenda foi dado destino diferente ou que os mesmos não foram revendidos dentro do prazo de um ano ou o foram novamente para revenda. Nestes casos, o imposto é devido desde a aquisição, acrescendo juros compensatórios.

Para estes efeitos, considera-se destino diferente a conclusão de obras, de edificação ou de melhoramento, ou outras alterações que possam determinar variação do seu valor patrimonial tributário.

Esta medida junta-se a uma outra, consagrada no Orçamento do Estado para 2023, que limitou a atividade de compra de imóveis para revenda a quem comprove que nos dois anos anteriores (e não apenas no ano anterior) foram comprados e revendidos imóveis com esse fim.

O Código do IMI passa a prever uma isenção de imposto para terrenos para construção de habitações.

Assim, ficam isentos de IMI:

• os terrenos para construção cujo procedimento de controlo prévio para obras de construção, de imóveis com afetação habitacional tenha sido iniciado junto da entidade competente, e para os quais ainda não tenha havido decisão final, expressa ou tácita, do procedimento;
• os prédios em que o procedimento de controlo prévio para utilização habitacional, tenha sido iniciado junto da entidade competente, e para os quais ainda não tenha havido decisão final, expressa ou tácita, do procedimento.

Nestas duas situações, se for dada ao prédio utilização diversa de fins habitacionais, liquida-se o imposto por todo o período decorrido desde a sua aquisição.

Para efeitos da aplicação destas isenções, os sujeitos passivos comunicam ao serviço de finanças da área da situação dos prédios através da apresentação de documento comprovativo do início do procedimento de controlo prévio, e a isenção inicia-se a partir da data de apresentação da declaração.

Para efeitos do término das isenções, os municípios, ou os sujeitos passivos, têm de comunicar à AT a decisão final, expressa ou tácita, dos procedimentos de controlo prévio relativos aos imóveis em causa no prazo de 60 dias a contar da referida decisão.

Se a comunicação for apresentada depois do prazo legal, o imposto é devido por todo o tempo já decorrido acrescendo os juros compensatórios.

Estas isenções não se aplicam aos sujeitos passivos que tenham adquirido o prédio a entidade que dele já tenha beneficiado.

Também não se aplicam aos sujeitos passivos que:

• tenham domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista oficial sejam uma entidade dominada ou controlada, direta ou indiretamente, por entidade que tenha domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável constante da lista oficial.

São revogadas as normas relativas à prorrogação do início de tributação nos casos em que os terrenos para construção ou os prédios passassem a figurar no inventário da empresa que tenha por objeto a sua construção e/ou venda.

É alterada a definição de terreno para construção.

Assim, consideram-se terrenos para construção os terrenos situados dentro ou fora de um aglomerado urbano:

• para os quais tenha sido concedida licença ou comunicação prévia favorável de operação de loteamento ou de construção; ou
• que tenham sido comunicados pelos municípios à AT como aptos para construção nos termos dos instrumentos de gestão territorial aplicáveis.

Excetuam-se os terrenos em que as entidades competentes vedem qualquer das operações de loteamento ou construção, designadamente os localizados em zonas verdes, áreas protegidas ou que, de acordo com os planos municipais de ordenamento do território, estejam afetos a espaços, infraestruturas ou equipamentos públicos.

A comunicação de um terreno como apto para construção é feita exclusivamente por via eletrónica, através de declaração de modelo oficial que ainda terá de ser publicada.

Enquadram-se na definição de prédio urbano «outros»:

• os terrenos situados dentro de um aglomerado urbano que não sejam terrenos para construção nem sejam terrenos situados dentro de um aglomerado urbano, que, por força de disposição legalmente aprovada, não possam ter utilização geradora de quaisquer rendimentos ou só possam ter utilização geradora de rendimentos agrícolas, silvícolas e pecuários e estejam a ter, de facto, esta afetação;
• os edifícios e construções licenciados ou, na falta de licença, que tenham como destino normal outros fins que não os habitacionais, comerciais, industriais ou para serviços e ainda os terrenos em que as entidades competentes vedem qualquer das operações de loteamento ou construção, designadamente os localizados em zonas verdes, áreas protegidas ou que, de acordo com os planos municipais de ordenamento do território, estejam afetos a espaços, infraestruturas ou equipamentos públicos.

Relativamente ao valor patrimonial tributário (VPT), estabelece-se que os municípios podem requerer que os prédios urbanos devolutos que não constituam uma fração autónoma de prédio em regime de propriedade horizontal, bem como os prédios urbanos em ruínas, sejam avaliados como terrenos para construção, mediante indicação das áreas brutas previstas pelo município.

Entre a avaliação efetuada nos termos gerais e a avaliação efetuada ao abrigo da norma relativa ao VPT dos terrenos para construção, prevalece a que tiver um VPT mais elevado.

No que respeita ao coeficiente de vetustez, estabelece-se que, para efeitos da liquidação de IMI, o coeficiente de vetustez dos prédios que constituam, total ou parcialmente, estabelecimentos de alojamento local, é sempre 1.

Esta regra poderá resultar num aumento dos valores patrimoniais tributários dos imóveis, com impacto no IMI e no AIMI. Para efeitos de comparação, aos edifícios com mais de 60 anos, aplica-se o coeficiente de vetustez de 0,40.

Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem majorar até ao triplo (atualmente podem majorar até ao dobro) a taxa aplicável aos prédios rústicos com áreas florestais que se encontrem em situação de abandono, não podendo da aplicação desta majoração resultar uma coleta de imposto inferior a (euro) 20 por cada prédio abrangido.

A redução da taxa do IMI com base no número de dependentes que compõem o agregado familiar, foi também alterada.

A dedução fixa subiu de 20 para 30 euros no caso de um dependente a cargo, de 40 para 70 euros no caso de dois dependentes, e de 70 para 140 euros no caso de três ou mais dependentes.

A taxa de IMI sobre prédios devolutos localizados em zonas de pressão urbanística é agravada.

Assim, a taxa é elevada ao décuplo (atualmente sêxtuplo), agravada, em cada ano subsequente, em mais 20% (atualmente em mais 10%), com o limite máximo de 20 vezes a taxa prevista (atualmente, o limite máximo é de 12 vezes a referida taxa).

Mediante deliberação da assembleia municipal, este limite máximo de 20 vezes a taxa prevista pode ser aumentado em:

• 50% (antes, 25%) sempre que o prédio urbano ou fração autónoma se destine a habitação e, no ano a que respeita o imposto, não se encontre arrendado para habitação ou afeto a habitação própria e permanente do sujeito passivo;
• 100% (antes, 50%) sempre que o sujeito passivo do imposto seja uma pessoa coletiva ou outra entidade fiscalmente equiparada.

As entidades distribuidoras de água, energia e de telecomunicações fixas devem, até ao dia 15 de abril, 15 de julho, 15 de outubro e 15 de janeiro, comunicar à AT os contratos com clientes finais, bem como as suas alterações, que se tenham verificado no trimestre anterior, relativamente a consumo nos respetivos códigos de ponto de entrega, código universal da instalação ou equivalente (NOVO). As empresas de distribuição de água e energia devem, através dessa comunicação, apresentar uma lista atualizada da ausência de consumos ou de consumos baixos, por cada prédio urbano ou fração autónoma, utilizando obrigatoriamente a identificação matricial dos prédios.

Da comunicação referida deve constar a identificação fiscal do cliente final e a indicação do artigo matricial do prédio urbano, ou, nos casos em que o prédio urbano não esteja identificado, a informação georreferenciada do local da prestação do serviço na rede de distribuição.

Além dos prédios urbanos classificados como «comerciais, industriais ou para serviços» e «outros», passam a estar excluídos do adicional ao imposto municipal sobre imóveis (AIMI) os prédios urbanos classificados como «habitacionais» enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento (NOVO).

Ainda no âmbito do AIMI, não é aplicável a dedução de 600.000 euros à soma dos valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos:

• que se encontrem devolutos há mais de um ano, ou prédios em ruínas, cujo estado de conservação não tenha sido motivado por desastre natural ou calamidade;
• parcialmente devolutos.

As alterações às regras de concessão de Vistos Gold também vigoram desde dia 7 de outubro.

Em consequência, a aquisição de imóveis sai da lista de atividade de investimento que permite obter autorização de residência para investimento (ARI), bem como as transferências de capitais a partir de 1,5 milhões de euros; imóveis adquiridos acima dos 500 000 euros e os comprados e reabilitados a partir dos 350 000 euros, também deixam de poder fundamentar pedidos de Visto Gold.

Assim, desde dia 7 de outubro de 2023 ficam revogadas as seguintes ARI e não serão admitidos novos pedidos:

• transferência de capitais a partir de 1,5 milhões de euros;
• aquisição de imóveis a partir de 500 000 euros; e
• aquisição de bens imóveis, cuja construção tenha sido concluída há, pelo menos, 30 anos ou localizados em área de reabilitação urbana e realização de obras de reabilitação dos bens imóveis adquiridos, no montante global igual ou superior a 350 000 euros.

Estes investimentos são revogados como atividade de investimento que dão acesso a pedir ARI mas várias situações continuam disponíveis no âmbito do imobiliário, nomeadamente:

• pedidos pendentes de procedimentos de controlo prévio nas Câmaras Municipais: e
• situações em que os investidores que tenham os requisitos para pedir autorização de residência permanente.

Nestes casos podem ser renovadas ARI do imobiliário numa autorização de residência para imigrantes empreendedores.

A Lei de Estrangeiros é alterada quanto às transferência de capitais a partir dos 500 000 euros.

Nestas atividades de investimento não são revogadas as que conduzam à concretização de, pelo menos, 10 postos de trabalho, exercidas pessoalmente ou através de uma sociedade, que, pelo menos, uma destas situações em território nacional e por um período mínimo de cinco anos.

As ARI no imobiliário continuam a estar previstas na Lei de Estrangeiros, nomeadamente:

• possibilidade de renovação das ARI que já tenham sido concedidas antes da entrada em vigor da nova lei;
• validade dos pedidos de concessão e de renovação de ARI a aguardar decisão na data de entrada em vigor da nova lei, desde que cumpram os vários requisitos (cumpram as condições gerais de concessão de autorização de residência temporária e sejam portadores de vistos Schengen, entre outros);
• validade dos pedidos que se encontrem pendentes de procedimentos de controlo prévio nas Câmaras Municipais, a 7 de outubro de 2023;
• a concessão ou renovação de autorizações de residência para reagrupamento familiar.

As concessões e renovações no âmbito do imobiliário que se mantêm em vigor são as seguintes:

• as autorizações de residência concedidas e renovadas para reagrupamento familiar.
• ARI a renovar quando tenham sido concedidas antes de 7 de outubro de 2023;
• ARI a renovar quando tenham sido concedidas antes de 7 de outubro de 2023, quando se trate de titulares de ARI e seus familiares que pretendam requerer a concessão de uma autorização de residência para atividade de investimento permanente e cumpram os devidos requisitos.

Nestes casos, a renovação converte a autorização de residência numa autorização de residência para imigrantes empreendedores em que os titulares vão poder ausentar-se do país sem verem a dua autorização cancelada como prevê a lei de estrangeiros, desde que cumpram o prazo mínimo de permanência de sete dias, seguidos ou interpolados, no 1.º ano e de catorze dias, seguidos ou interpolados, nos subsequentes períodos de dois anos.

Continuam válidos:

• os pedidos de concessão e de renovação de ARI das três modalidades revogadas que se encontrem a aguardar decisão junto das entidades competentes a 7 de outubro de 2023;
• os pedidos que se encontrem pendentes de procedimentos de controlo prévio nas Câmaras Municipais a 7 de outubro de 2023;

Em todos estes casos mantém-se válida a renovação que determinar a conversão da ARI em autorização de residência para imigrantes empreendedores.

Neste âmbito, é verificada a adequação do investimento ao respetivo projeto empreendedor pelas seguintes entidades, consoante a matéria:

• Agência para o Investimento e Comércio Externo de Portugal, E. P. E;
• Banco de Fomento;
• Agência para a Competitividade e Inovação, I. P.;
• Agência Nacional de Inovação (ANI);
• Gabinete de Estratégia, Planeamento e Avaliação Culturais (GEPAC);
• Outras que se revelem adequadas em razão da matéria.

A lei de estrangeiros passa a prever que a transferência de capitais no montante igual ou superior a 500 000 euros como atividade de investimento:

• se destine à aquisição de partes de organismos de investimento coletivo não imobiliários (NOVO), que sejam constituídos ao abrigo da legislação portuguesa, cuja maturidade, no momento do investimento, seja de, pelo menos, cinco anos e, pelo menos, 60% do valor dos investimentos seja concretizado em sociedades comerciais sediadas em território nacional;
• se destine à constituição de uma sociedade comercial com sede em território nacional, conjugada com a criação de cinco postos de trabalho permanentes, ou para reforço de capital social de uma sociedade comercial com sede em território nacional, já constituída, com a criação de pelo menos cinco postos de trabalho permanentes ou manutenção de pelo menos dez postos de trabalho, com um mínimo de cinco permanentes (NOVO), e por um período mínimo de três anos. Neste caso são se afasta expressamente a atividade no imobiliário.

Nalgumas atividades de investimento o montante ou requisito quantitativo mínimo que a lei de estrangeiros prevê pode ser inferior em 20%, quando a atividade seja efetuada em territórios de baixa densidade (NOVO):

• o investimento conduza à criação de, pelo menos, 10 postos de trabalho;
• transferência de capitais a partir de 500 000 euros aplicado em investigação por instituições públicas ou privadas de investigação científica, integradas no sistema científico e tecnológico nacional;
• transferência de capitais a partir de 250 000 euros aplicado em investimento ou apoio à produção artística, recuperação ou manutenção do património cultural nacional, através de serviços da administração direta central e periférica, institutos públicos, entidades que integram o setor público empresarial, fundações públicas, fundações privadas com estatuto de utilidade pública, entidades intermunicipais, entidades que integram o setor empresarial local, entidades associativas municipais e associações públicas culturais, que prossigam atribuições na área da produção artística, recuperação ou manutenção do património cultural nacional.

Consideram-se aqui territórios de baixa densidade os que tenham menos de 100 habitantes por Km2 ou um produto interno bruto (PIB) per capita inferior a 75% da média nacional e estejam definidos como tal na Portaria de 2017.

Estas mesmas atividades de investimento precisam de avaliação a cada dois anos quanto aos seus impactos na atividade científica, cultural e na promoção do investimento direto estrangeiro e criação de postos de trabalho e não se podem destinar, direta ou indiretamente, ao investimento imobiliário. Neste caso afasta-se expressamente o imobiliário.

A lei de estrangeiros prevê dois tipos de autorização de residência – temporária e permanente.

Com as novas regras:

• a autorização de residência temporária passa a ser recusada (concessão ou renovação) a nacionais de países terceiros que sejam alvo de medidas restritivas da UE;

e

• a autorização de residência permanente passa a poder ser cancelada sempre que se concluir que o seu titular está sujeito a uma medida restritiva da UE.

O Alojamento Local (AL) passa a obedecer a novas regras.

Entre outras medidas destacamos a criação da nova Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL), aplicável já este ano.

Nos registos de AL que se realizem depois de 7 de outubro, o condomínio tem de aprovar o uso diverso de exercício da atividade de alojamento local antes do registo de frações autónomas que constem como habitação no título constitutivo.

Determina-se ainda um prazo – até 7 de dezembro deste ano – para que os titulares e registos de AL provem a manutenção da atividade de exploração dos seus estabelecimentos, mediante apresentação de declaração contributiva.

A obrigatoriedade de apresentar ata da assembleia de condóminos a autorizar a instalação de hostels e AL só se aplica registos de AL que se realizem após 7 de outubro de 2023.

Quando o estabelecimento de AL seja registado depois de 7 de outubro de 2023 em fração autónoma de edifício em regime de propriedade horizontal que se destine, no título constitutivo, a habitação, o seu registo tem de ser precedido de decisão do condomínio para uso diverso de exercício da atividade de alojamento local.

Esta decisão deve ser tomada nos termos do Código Civil.

No caso de a atividade de AL ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos passa a poder opor-se ao exercício da atividade de AL na fração, por deliberação de pelo menos dois terços da permilagem do edifício, em vez da anterior maioria exigida, que era de mais de metade da permilagem do edifício para essa oposição do condomínio.

Nos casos em que o título constitutivo expressamente preveja a utilização da fração para fins de AL ou tiver havido deliberação expressa da assembleia de condóminos a autorizar a utilização da fração para aquele fim, não é aplicável a nova maioria mínima de dois terços da permilagem do edifício.

De acordo com as novas regras, a assembleia de condóminos pode ainda determinar, por deliberação aprovada por maioria dos votos representativos do capital investido, que os estabelecimentos de AL disponham de um número de contacto telefónico permanente de emergência, o qual deve ser facultado aos demais condóminos.

Para efeitos do cancelamento do registo, a assembleia de condóminos dá conhecimento da sua deliberação ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente, produzindo efeitos no prazo de 60 dias após envio da deliberação. O cancelamento do registo determina a imediata cessação da exploração do estabelecimento.

A cessação de exploração implica:

• o cancelamento do registo do estabelecimento, se a este tiver havido lugar;
• a impossibilidade de o imóvel em questão ser explorado como AL quando esteja em causa o cancelamento, independentemente da respetiva entidade, até deliberação em contrário da assembleia de condóminos. (NOVO)

Os titulares de estabelecimentos de AL instalados em frações autónomas de edifícios em propriedade horizontal passam a ter de afixar uma sinalética com os horários previstos no Regulamento Geral do Ruído, em local bem visível no interior dos seus estabelecimentos.

O regime de AL passa a prever regras de renovação do registo de AL.

Assim, registo de estabelecimento de AL tem a duração de cinco anos, renovável por iguais períodos.

A primeira renovação conta-se a partir da data de emissão do título de abertura ao público.

As renovações do registo precisam de deliberação expressa da câmara municipal territorialmente competente, com faculdade de delegação e subdelegação, no prazo definido em regulamento municipal, podendo opor-se, com base nos requisitos de funcionamento dos estabelecimentos ou, quando aplicável, com o previsto na respetiva Carta Municipal de Habitação.

A emissão de novos registos de estabelecimento de AL nas modalidades de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, está suspensa em todo o país, com exceção dos territórios do interior.

Os municípios definem, expressamente, nas respetivas Cartas Municipais de Habitação, o equilíbrio adequado de oferta de habitações e alojamento estudantil no respetivo território, que permita o termo da suspensão, sem prejuízo da identificação das regras e dos limites da utilização de frações habitacionais para AL.

A suspensão mantém-se na totalidade ou parte da área do município em que tenha sido declarada a situação de carência habitacional.

Estas regras não se aplicam:

• à exploração de imóveis integrados no Fundo Revive Natureza;
• às Regiões Autónomas.

Os registos de AL emitidos até 7 de outubro de 2023 vão ser reapreciados, durante o ano de 2030.

A partir desta primeira reapreciação, esses registos reapreciados serão renováveis por cinco anos.

São excetuados da reapreciação prevista para 2030 os estabelecimentos de AL que constituam garantia real de contratos de mútuo celebrados até 16 de fevereiro de 2023, que ainda não tenham sido integralmente liquidados a 31 de dezembro de 2029, e cuja primeira reapreciação só tem lugar após a amortização integral, inicialmente contratada.

Até 7 de dezembro deste ano os titulares do registo de alojamento local terão de fazer prova, mediante apresentação de declaração contributiva, da manutenção da atividade de exploração.

A prova faz-se por comunicação da efetividade de exercício na plataforma do Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), através do Balcão Único Eletrónico.

Na falta da prova deste registo, os respetivos registos de AL serão cancelados, por decisão do Presidente da câmara municipal territorialmente competente.

Estas regras não serão aplicáveis à exploração de unidades de AL em habitação própria e permanente, desde que essa exploração não ultrapasse 120 dias por ano.

As freguesias passam a ter competências em matéria de fiscalização, juntamente com a ASAE e as câmaras municipais territorialmente competentes. A competência das juntas de freguesia incide na atualização da listagem de estabelecimentos de AL para efeitos de inscrição nas plataformas eletrónicas de reservas.

A instrução dos processos e a aplicação de coimas e sanções acessórias ficam na esfera da ASAE e das câmaras municipais.

Para que o estabelecimento de AL inicie o processo de autorização de utilização para fins turísticos legalmente exigido são necessárias vistorias para verificação do cumprimento dos requisitos de AL, sendo o prazo prorrogável. 

Findo um prazo sem que o estabelecimento de AL tenha iniciado o processo de autorização de utilização para fins turísticos, o Turismo de Portugal informar a ASAE, a câmara, a AT e também a junta de freguesia, para atualização da listagem de estabelecimentos de AL para efeitos de inscrição nas plataformas eletrónicas de reservas.

É criada uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local – a chamada CEAL.

A taxa aplicável à base tributável é de 15%.

São sujeitos passivos da contribuição os titulares da exploração dos estabelecimentos de alojamento local.

Estabelece-se que os proprietários de imóveis que não sejam titulares da exploração nos quais se desenvolva a exploração de alojamento local são subsidiariamente responsáveis pelo pagamento da contribuição relativamente aos respetivos imóveis.

Note-se que estão isentos da CEAL:

• os imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de utilização independente, e também
• as unidades de alojamento local em habitação própria e permanente, desde que a exploração não ultrapasse 120 dias por ano.

 

Na contribuição a liquidar em 2024, relativa a 31 de dezembro de 2023, são considerados para efeitos do rendimento médio anual por quarto disponível em alojamento local apurado pelo Instituto Nacional de Estatística (INE), os dados do Instituto Nacional de Estatística, I. P. referentes ao ano de 2019.

A CEAL incide sobre a afetação de imóveis habitacionais a alojamento local, a 31 de dezembro de cada ano civil.

Consideram-se imóveis habitacionais, para estes efeitos, as suas frações autónomas e as partes ou divisões de prédios urbanos suscetíveis de utilização independente de natureza habitacional.

Consideram-se afetos a alojamento local os imóveis habitacionais que integrem uma licença de alojamento local válida.

A CEAL não incide sobre imóveis localizados nos territórios do interior, nem sobre os imóveis localizados em freguesias que preencham, cumulativamente, os seguintes critérios:

• sejam abrangidas por Carta Municipal de Habitação em vigor que evidencie o adequado equilíbrio de oferta de habitações e alojamento estudantil no município;
• integrem municípios nos quais não tenha sido declarada a situação de carência habitacional; e
• não tenham qualquer parte do seu território como zona de pressão urbanística.

Para estes efeitos, os municípios têm de comunicar à Autoridade Tributária e Aduaneira até 31 de janeiro do ano seguinte ao facto tributário, por transmissão eletrónica de dados, as freguesias que preenchem cumulativamente os critérios ali definidos.

A base tributável da CEAL é constituída pela aplicação do coeficiente económico do alojamento local e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais, sobre os quais incida a CEAL.

O coeficiente económico do alojamento local é calculado através do quociente entre:

• o rendimento médio anual por quarto disponível em alojamento local apurado pelo Instituto Nacional de Estatística, I. P., relativamente ao ano anterior ao facto tributário;
• a área bruta mínima de um fogo habitacional de tipologia T1, nos termos previstos no Regulamento Geral das Edificações Urbanas.

 O coeficiente de pressão urbanística é calculado, para cada zona, através do quociente entre:

• a variação positiva da renda de referência por m2, na zona do estabelecimento de alojamento local, entre 2015 e o ano anterior ao facto tributário;
• a variação positiva da renda de referência por m2, apurada nos termos da alínea anterior, na zona em que tal variação seja mais elevada a nível nacional.

Para estes efeitos, considera-se como «zona»:

• a freguesia de localização do imóvel, desde que entre os anos de referência tenham sido comunicados através da declaração do modelo 2 do Imposto do Selo, pelo menos, 50 contratos de arrendamento habitacional permanente naquela freguesia; ou
• não sendo atingido esse limite, o concelho de localização do imóvel, desde que entre os anos de referência tenham sido comunicados através da declaração modelo 2 do Imposto do Selo, pelo menos, 50 contratos de arrendamento habitacional permanente naquele concelho; ou
• não sendo atingido esse limite, o distrito de localização do imóvel, desde que entre os anos de referência tenham sido comunicados através da declaração modelo 2 do Imposto do Selo, pelo menos, 50 contratos de arrendamento habitacional permanente naquele distrito;
• nos demais casos, o continente, a Região Autónoma dos Açores ou a Região Autónoma da Madeira, consoante o caso.

A renda de referência por m2 é apurada:

• quando a zona seja determinada pela freguesia de localização do imóvel, através da mediana da renda por m2 dos contratos de arrendamento habitacional permanente comunicados através do modelo 2 do Imposto do naquela circunscrição administrativa;
• quando a zona seja determinada por outra circunscrição administrativa, através da mediana da renda por m2 do primeiro quartil dos contratos de arrendamento habitacional permanente comunicados através da declaração modelo 2 do Imposto do Selo naquela circunscrição administrativa.

Ao coeficiente de pressão urbanística aplicam-se os seguintes limites:

• quando na área de um mesmo concelho existam imóveis cuja zona seja determinada pela freguesia, e imóveis cuja zona seja determinada pelo concelho, o coeficiente aplicável a nível concelhio não pode exceder 75% do coeficiente mais baixo aplicável de entre as freguesias autonomizadas nesse concelho;
• quando na área de um mesmo distrito existam imóveis cuja zona seja determinada pelo concelho e imóveis cuja zona seja determinada pelo distrito, o coeficiente aplicável a nível distrital não pode exceder 75% do coeficiente mais baixo aplicável de entre os concelhos autonomizados nesse distrito.

O coeficiente económico do alojamento local e o coeficiente de pressão urbanística são publicados anualmente por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças.

Os coeficientes aplicáveis ao ano de 2023 serão publicados no prazo de 60 dias após a publicação desta lei. Ou seja, até dia 5 de dezembro de 2023.

A contribuição será liquidada pelo sujeito passivo, através de declaração de modelo oficial que ainda tem de ser publicada, entregue anualmente à AT, por transmissão eletrónica de dados, até ao dia 20 do mês junho do ano seguinte ao facto tributário.

Na falta dessa liquidação da contribuição, esta será efetuada oficiosamente pela AT, com base nos elementos de que esta disponha, ao proprietário do imóvel inscrito na matriz à data do facto tributário.

A contribuição liquidada é paga até ao dia 25 do mês de junho do ano seguinte ao facto tributário, nos locais de cobrança legalmente autorizados.

A CEAL não é dedutível para efeitos de determinação do lucro tributável em IRC, mesmo quando contabilizada como gasto do período de tributação.

As medidas no âmbito da habitação incluem novas regras aplicáveis aos novos contratos de arrendamento habitacional.

Para proteção dos inquilinos, estão definidas regras para o aumento de renda dos novos contratos de arrendamento e para o contratos anteriores a 1990.

Por outro lado, uma outra medida em matéria de rendas prevista no diploma permite antever um eventual seguro por falta de pagamento a subscrever pelos senhorios.

Refira-se que sistema que sustenta o novo Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) será implementado até 5 de dezembro, mas as novas regras relativas ao despejo só começam a produzir efeitos em fevereiro de 2024.

A Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões deverá avaliar junto do setor segurador a existência de desincentivos ou barreiras à contratação de seguros de falta de pagamento de renda subscritos pelos senhorios.

A conclusões devem ser apresentadas ao Parlamento e ao Governo até ao final deste ano.

Nos termos da novas regras entradas em vigor a 7 de outubro, a renda de contratos novos de arrendamento habitacional rege-se pelas regras e coeficientes seguintes, sendo que os coeficientes só podem ser aplicados uma vez em cada ano civil.

 
Relativamente a novos contratos, a renda inicial dos novos contratos de arrendamento para fins habitacionais que incidam sobre imóveis relativamente aos quais tenham vigorado contratos de arrendamento celebrados nos cinco anos anteriores a 7 de outubro de 2023não pode exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel em contrato anterior, aplicado o coeficiente de 1,02.

As regras para as renda dos novos contratos de arrendamento aplicam-se aos contratos que excedam os limites gerais de preço de renda por tipologia previstos no Programa de Arrendamento Acessível, que é a definido por portaria dos membros do Governo responsáveis pelas áreas das finanças e da habitação.

Quando o contrato de arrendamento imediatamente anterior não tiver sido objeto de uma ou mais atualizações legalmente permitidas, ao valor da renda inicial podem, ainda, ser aplicados os coeficientes anuais atualizados ao abrigo do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), desde que não tenha passado mais de três anossobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação.

Para esses efeitos, o coeficiente a considerar para o ano de 2023 é de 1,0543.

No caso de imóveis que sejam objeto de obras de remodelação ou restauro profundos, devidamente atestadas pela Câmara Municipal, à renda inicial dos novos contratos de arrendamento pode acrescer o valor relativo às correspondentes despesas suportadas pelo senhorio, até ao limite anual de 15%.

Não transitam para Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) os contratos abrangidos pelas regras aplicáveis a:

• arrendatários com rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco Retribuição Mínima Nacional Anual;
• arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.

Prevê-se ainda a definição de medidas fiscais, incluindo isenção de IRS e de IMI, dos montantes e dos limites da compensação a atribuir ao senhorio e da renda a fixar para o arrendatário a aplicar a partir de 2024, na sequência do relatório ao mercado de arrendamento urbano que estava definido pelo Orçamento do Estado para 2022.

Nos termos das novas regras, o contrato não transita para o NRAU no caso de arrendatários com rendimento anual bruto corrigido (RABC) inferior a cinco Retribuição Mínima Nacional Anual (RMNA), que corresponde a 14 salários mínimos, que invoque e comprove que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA.

Em 2023 a RMNA o salário mínimo é de 760 euros, pelo que esse valor de 5 RMNA corresponde a 53.200 euros. Em 2024, o montante que permite que o contrato não transite para o NRAU será de 57.400 euros (considerando que a retribuição mínima mensal garantida passa a ser de 820 euros).

Por outro lado, a renda pode ser atualizada nos termos das regras do NRAU relativas ao coeficiente de atualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento.

No caso de arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, os contratos de arrendamento não transitam para o NRAU.

Conforme o NRAU já prevê, caso o arrendatário invoque e comprove que o senhorio não aceita o valor da renda proposto pelo arrendatário, a atualização da renda é apurada nos termos das regras do NRAU relativas ao coeficiente de atualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento.

E, em caso de transição de contrato para o NRAU sem que tenha sido exercido o direito à sujeição a acordo, o senhorio apenas pode opor-se à renovação do contrato com o fundamento em demolição ou obras de remodelação/ restauro profundos que obriguem à desocupação (aplicando-se com adaptações os requisitos do Código civil sobre denúncia para habitação) se o arrendatário:

• residir há mais de 15 anos no locado e o demonstrar mediante atestado emitido pela junta de freguesia da sua área de residência,
  e
• tiver, à data da transição do contrato, idade igual ou superior a 65 anos de idade ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%.

Quando o valor da renda apurado for inferior ao valor que resultaria da atualização anual por via do coeficiente de atualização anual de renda dos diversos tipos de arrendamento, será esta que se aplica, e não a atualização que o NRAU prevê os casos de:
- não aceitação pelo senhorio do valor de renda proposto pelo arrendatário;
- atualização de renda por período de 10 anos no caso de arrendatário com RABC inferior a cinco RMNA, segundo as regras do NRAU;
- não aceitação pelo senhorio do valor da renda proposto pelo arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%.

O NRAU passa a prever, a partir de fevereiro de 2024, regras para a não oposição ao procedimento especial de despejo; nestes casos o processo é imediatamente concluso ao juiz para proferir decisão judicial para entrada imediata no domicílio.

As situações são as seguintes:

• se o requerido não deduzir oposição no respetivo prazo, depois de notificado para isso. Nestas situações aplica-se, com as necessárias adaptações, as regras do Código de Processo Civil relativas à revelia do réu.
• se o requerido não proceder ao pagamento ou depósito das rendas que se forem vencendo, na pendência do procedimento especial de despejo;
• se a oposição se tiver por não deduzida (por falta de junção do comprovativo do pagamento da taxa ou da caução, ou por falta do pagamento pelo requerido no prazo de cinco dias a contar da data da notificação da decisão definitiva de indeferimento do pedido de apoio judiciário, na modalidade de dispensa ou de pagamento faseado da taxa e dos demais encargos com o processo).

Quando tenha sido efetuado o pedido de pagamento das rendas, encargos ou despesas em atraso, a decisão do juiz pronuncia-se também sobre aquele pedido.

O sistema que vai permitir usar o novo Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) para acelerar os processos judiciais relativos ao arrendamento, estará implementado até 5 de dezembro>, mas as novas regras para o despejo só produzem efeitos em fevereiro de 2024.

Uma vez em vigor - e operacional para senhorios e inquilinos - o BAS substitui o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA).

Assim, a tramitação do procedimento especial de despejo e da injunção em matéria de arrendamento passam para o BAS em formato eletrónico, a funcionar junto da Direção-Geral da Administração da Justiça e tem efeitos a partir de 4 de fevereiro de 2024, data em que ficarão revogadas regras do NRAU e do BNA anteriores.

Também a partir de 4 de fevereiro, o arrendatário notificado de despejo que não tenha alternativa de habitação terá nessa notificação informação relativa aos serviços públicos aos quais se poderá dirigir.

Para tornar os processos mais rápidos destaca-se a fixação de dois novos prazos nos processos de despejo:

• quando a oposição ao despejo seja julgada improcedente: o juiz decide pela condenação do requerido para entregar o imóvel no prazo de 30 dias (este prazo não existia), sendo que esta decisão constitui autorização de entrada imediata no domicílio;
• quando haja arrolamento dos bens encontrados no locado: o arrendatário terá duas semanas para remover todos os seus bens sob pena de estes serem considerados abandonados, passando este prazo para metade do que se previa.

Em caso de incumprimento pelo arrendatário no pagamento de rendas, o senhorio pode requerer o despejo imediato.

Em caso de deferimento do requerimento, o juiz pronunciar-se sobre a autorização de entrada no domicílio, independentemente de ter sido requerida. Vai aplicar, com as necessárias adaptações, as regras relativas à desocupação do locado e pagamento das rendas em atraso, ao destino dos bens e à suspensão da desocupação do locado.

A nova garantia de pagamento de rendas pelo Estado aos senhorios, integrada nas medidas do Mais Habitação hoje publicadas em Diário da República, começará a produzir efeitos a partir de 1 de janeiro de 2024. A partir desta data Estado assume o pagamento das rendas que se vençam após o termo do prazo da oposição ao procedimento especial de despejo.

Nos termos do diploma publicado após confirmação pelo Parlamento do decreto vetado pelo Presidente da República, em caso de despejo com rendas em dívida até um máximo de 6.840 euros, essa garantia de pagamento estará disponível a partir do próximo ano.

A medida produz efeitos entre 1 de janeiro de 2024 até 31 de dezembro de 2029.

No âmbito desta medida, prevê-se a assunção pelo Estado do pagamento de rendas no âmbito do procedimento especial de despejo, que tramitará no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS), agora previsto no Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), com efeitos a 1 de janeiro de 2024.

Os ministérios da justiça, segurança social e habitação vão ainda definir como proceder caso o arrendatário não tenha realizado os pagamentos devidos por situação de carência económica.

Pagas as rendas, o Estado ficará credor do requerente, e poderá receber o valor pago através de execução fiscal.

O requerente que tenha beneficiado do pagamento da renda não pode desistir do pedido ou da instância.

O Estado assumirá o pagamento das rendas que se vençam após o termo do prazo da oposição ao procedimento especial de despejo, quando estejam reúnidas três condições:

• quando se trate de resolução do contrato de arrendamento para fins habitacionais fundada em mora do arrendatário;
• quando o requerente tenha feito uso da faculdade de incluir, no pedido de despejo, o pagamento de rendas, encargos ou despesas da responsabilidade do arrendatário (deverá ter comunicado ao arrendatário o montante em dívida);

e

• o arrendatário não tenha posto termo à mora nos termos do Código Civil; ou seja, se o arrendatário não puser fim à mora no prazo de um mês.

O Código Civil estipula que a resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde na falta de pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês, pagando.

O pagamento pelo Estado será efetuado para a conta bancária identificada pelo requerente no procedimento de despejo, cujo número será comunicado pelo BAS ao IHRU no prazo de cinco dias a contar do termo do prazo de oposição. O BAS comunica também ao IHRU a extinção do procedimento, para efeitos de cessação dos pagamentos pelo Estado.

Com o pagamento das rendas o Estado fica automaticamente sub-rogado nos direitos do requerente, os quais poderão ser exercidos através de execução fiscal.

Quando exista carência de meios do arrendatário a aferição do valor e o respetivo encaminhamento junto das entidades competentes na matéria são efetuados nos termos do procedimento que vier a ser definido em portaria conjunta dos membros do Governo responsáveis pelas áreas da justiça, segurança social e habitação.

O BAS presta as informações que lhe forem solicitadas pelo IHRU, designadamente para efeitos de comprovação da pendência de procedimento especial de despejo.

Desde dia 7 de outubro que a câmara municipal pode verificar as condições de habitabilidade.

No âmbito da regulamentação de normas da Lei de Bases da Habitação relativas à garantia de alternativa habitacional, ao direito legal de preferência e à fiscalização de condições de habitabilidade, está prevista a verificação das condições de habitabilidade dos fogos arrendados ou subarrendados.

Atualmente já se prevê que o IHRU, quando tenha conhecimento, por denúncia ou através de documentos que lhe sejam remetidos, de factos que possam consubstanciar a existência de deficiências nos fogos arrendados ou subarrendados, possa solicitar à câmara municipal a determinação do nível de conservação do respetivo locado.

Quando da determinação do nível de conservação do respetivo locado resulte um nível de conservação mau ou péssimo, a câmara municipal deve aplicar as regras do RJUE em matéria de utilização e conservação do edificado, nomeadamente o dever de conservação e proibição de deterioração, bem como a vistoria e determinação de obras pela câmara.

A verificação das condições de habitabilidade segue os termos do novo dever de utilização do RJUE.

A câmara municipal territorialmente competente remete ao IHRU, para conhecimento, cópia do auto de vistoria e respetiva ficha de avaliação do imóvel, e a notificação subsequente e demais diligências efetuadas no âmbito do respetivo processo nos referidos casos de deficiências detetadas.

O RJUE conta com um novo artigo no contexto do dever de utilização, no âmbito da execução das obras e trabalhos sujeitos a licença.

Assim, as edificações devem ser objeto de fiscalização periódica quanto às condições de habitabilidade, por parte da respetiva câmara municipal.

Esta fiscalização incide sobre a verificação do cumprimento das normas legais relativas às condições de habitabilidade que constituam situações irregulares de arrendamento ou subarrendamento habitacional.

A câmara poderá ainda oficiosamente ou a requerimento de qualquer interessado, determinar a fiscalização sobre as condições de utilização do imóvel.

Sempre que sejam identificadas situações irregulares, a câmara municipal intima o proprietário para a reposição da utilização nos termos autorizados, ao abrigo das medidas de tutela da legalidade urbanística do RJUE.

O novo regime de fiscalização será também aplicável fora dos territórios do interior, a frações autónomas e às partes de prédio urbano suscetíveis de utilização independente, de uso habitacional, classificadas como devolutas há mais de dois anos, quando estejam localizadas fora dos territórios do interior.

Findo o prazo de dois anos, o município territorialmente competente remete ao respetivo proprietário, consoante os casos:

• notificação do dever de conservação, promovendo a execução das obras necessárias, em caso de incumprimento da notificação; ou
• notificação do dever de dar uso à fração autónoma, e, querendo, apresentação de proposta de arrendamento.

O valor da renda nessa proposta de arrendamento não pode exceder em 30% os limites gerais de preço de renda por tipologia em função do concelho onde se localiza o imóvel.

Nos casos em que, efetuada a notificação do dever de dar uso à fração autónoma com proposta mas o proprietário recuse a proposta ou não se pronuncie no prazo de 90 dias a contar da sua receção, mantendo-se o imóvel devoluto, o município territorialmente competente, pode, excecional e supletivamente, proceder ao arrendamento forçado do imóvel quando seja necessário para garantir a função social da habitação.

Caso os municípios não pretendam proceder ao arrendamento do imóvel e o mesmo não careça de obras de conservação, remetem a informação sobre o imóvel ao IHRU para que este possa, querendo, notificar o proprietário.

O diploma que aprovou várias medidas fiscais de incentivo e apoio ao arrendamento, no âmbito do programa Mais Habitação. As medidas entraram em vigor no dia 7 de outubro, sendo que uma delas alterou as verbas 2.18 e 2.23, ambas da Lista I anexa ao Código do IVA.

A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) veio esclarecer o seu entendimento relativamente a esta matéria.

A verba 2.18 da lista I anexa ao Código do IVA passa a ter a seguinte redação:
“2.18 - As empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis de habitações económicas, habitações de custos controlados ou habitações para arrendamento acessível nos termos definidos em portaria do membro do Governo responsável pela área da habitação, independentemente do promotor, desde que pelo menos 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas sejam afetos a um dos referidos fins e certificadas pelo IHRU, IP, ou, quando promovidas na Região Autónoma da Madeira ou na Região Autónoma dos Açores, pela IHM - Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM, ou pela Direção Regional da Habitação dos Açores, respetivamente.”

O âmbito de aplicação da verba é alargado às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis de habitação para arrendamento acessível nos termos definidos em portaria do membro do Governo responsável pela área da habitação.

A sua aplicação fica condicionada às empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis que estejam certificadas:
- pelo IHRU, IP, se promovidas no continente;
- pela IHM – Investimentos Habitacionais da Madeira, EPERAM, se promovidas na Região
Autónoma da Madeira; ou
- pela Direção Regional da Habitação dos Açores, quando promovidas na Região Autónoma dos Açores, de que estão afetas a um dos fins mencionados na verba e representam:
- pelo menos 700/1000 do prédio em propriedade horizontal;
- a totalidade do prédio em propriedade total; ou
- a fração autónoma.

A verba 2.23 da lista I anexa ao Código do IVA passa a ter a seguinte redação:
“2.23 - As empreitadas de reabilitação de edifícios e as empreitadas de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública, localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou realizadas no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional.”

A verba passa a abranger apenas:
- as empreitadas de reabilitação de edifícios;
- as empreitadas de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública, quando, em qualquer dos casos, digam respeito a imóveis localizados em área de reabilitação urbana, delimitada nos termos legais, ou integrem operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional.

Considera a AT que a redação atual diverge da anterior na medida em que as operações agora abrangidas deixam de estar sujeitas à existência de uma “operação de reabilitação urbana” aprovada nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana.

Entende-se por «reabilitação de edifícios» a forma de intervenção destinada a conferir adequadas características de desempenho e de segurança funcional, estrutural e construtiva a um ou a vários edifícios, às construções funcionalmente adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como às frações eventualmente integradas nesse edifício, ou a conceder-lhes novas aptidões funcionais, determinadas em função das opções de reabilitação urbana prosseguidas, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padrões de desempenho mais elevados, podendo compreender uma ou mais operações urbanísticas.

Neste sentido, estão excluídas as empreitadas que consistam em operações de construção de edifícios novos.

Deixam de estar contempladas pela verba as empreitadas de reabilitação urbana em espaços públicos, com exceção das empreitadas de construção ou reabilitação de equipamentos de utilização coletiva de natureza pública.

Entende-se por «equipamentos de utilização coletiva» as edificações e os espaços não edificados afetos à provisão de bens e serviços destinados à satisfação das necessidades coletivas dos cidadãos, designadamente nos domínios da saúde, da educação, da cultura e do desporto, da justiça, da segurança social, da segurança pública e da proteção civil.

Têm natureza pública os equipamentos de utilização coletiva cujas operações são fornecidas, direta ou indiretamente (através de concessão ou outra forma prevista na lei), por entidades públicas.

A redação agora conferida à verba 2.23 não é aplicável aos seguintes casos:

Pedidos de licenciamento, de comunicação prévia ou pedido de informação prévia respeitantes a operações urbanísticas submetidos junto da câmara municipal territorialmente competente antes de 7 de outubro de 2023;
Pedidos de licenciamento ou de comunicação prévia submetidas junto da câmara municipal territorialmente competente depois de 7 de outubro de 2023, desde que submetidas ao abrigo de uma informação prévia favorável em vigor.

Tal significa que, não se aplicando a alteração estipulada pela referida Lei aos casos aqui descritos, será de aplicar a esses mesmos casos a redação que estava anteriormente em vigor.

Deste modo, “as empreitadas de reabilitação urbana, tal como definida em diploma específico, realizadas em imóveis ou em espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana delimitadas nos termos legais (…)” cuja realização, total ou parcial, ocorra a partir de 7 de outubro de 2023, na sequência de pedido de licenciamento, de comunicação prévia ou de pedido de informação prévia nos termos previstos na norma transitória, podem, ainda, beneficiar da aplicação da taxa reduzida.

Como se verificava no período de vigência da redação anterior da verba 2.23, nas operações abrangidas pela norma transitória, os sujeitos passivos responsáveis pela liquidação do imposto à taxa reduzida devem estar aptos a provar que o imóvel se localiza em área de reabilitação urbana delimitada nos termos legais e que a empreitada nele realizada está conforme a estratégia de reabilitação urbana ou o programa estratégico de reabilitação urbana contidos em operação de reabilitação urbana aprovada nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana.

A redação das verbas 2.18 e 2.23 é aplicável a partir de 7 de outubro, inclusive.

As operações abrangidas pela anterior redação da verba 2.23, que não mereçam enquadramento na atual redação, nem estejam abrangidas pela referida norma transitória, e cuja exigibilidade ocorra a partir desta data, estão sujeitas à aplicação da taxa normal do imposto.

A Autoridade Tributária e Aduaneira divulgou esclarecimentos relativos à aplicação do programa Mais Habitação, entrado em vigor em inícios de outubro, e que contem normas transitórias.

Relativamente ao Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) e medidas consagradas, determina-se agora o entendimento a considerar no âmbito da aplicação dos regimes aprovados em sede de IRS, tendo em conta que a referida lei aprovou, com efeitos retroativos:

• um regime fiscal de exclusão de tributação dos ganhos de transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais, que não sejam destinados a habitação própria, aplicável às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024;
• um regime de suspensão de contagem do prazo para o reinvestimento, durante um período de dois anos, com efeitos a 1 de janeiro de 2020.

A AT estabeleceu agora as instruções para efeitos de regularização das situações tributárias dos contribuintes já ocorridas e às quais se apliquem estes regimes.

Regime de exclusão de tributação dos ganhos de mais valias provenientes de transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais, que não sejam destinados a habitação própria, aplicável às transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024

Relativamente ao ano de 2022, na sua maioria, as declarações de rendimentos já terão sido entregues e liquidadas. Na ausência de norma que permitisse aos contribuintes excluir de tributação as mais-valias em questão, estes ganhos terão sido declarados e tributados.

Dado o caráter retroativo do regime, a Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro deve ser considerada fundamento para apresentação de declaração de rendimentos modelo 3, de substituição, no prazo de dois anos a contar do termo do prazo legal para a entrega da declaração, ou, no mesmo prazo, para apresentação de reclamação graciosa nos termos daquele artigo, ou seja, em regra, o prazo referido decorre até final do mês de junho de 2025.

Suspensão de contagem do prazo para o reinvestimento, durante um período de dois anos, com efeitos a 1 de janeiro de 2020

O prazo para o reinvestimento de valores de realização provenientes da alienação de habitação própria e permanente fica suspenso durante dois anos, com efeitos a 01.01.2020. Considera-se, então, que o referido prazo ficou suspenso entre o dia 01.01.2020 e o dia 01.01.2022, voltando a correr a partir do dia 02.01.2022, inclusive.

Os prazos previstos no Código do IRS, em curso a 01.01.2020, eram os relativos a alienações de imóveis ocorridas em ou após 01.01.2017 (cuja intenção de reinvestimento nos 36 meses posteriores à realização tenha sido manifestada na declaração de rendimentos do ano da transmissão), ou relativos a reinvestimentos efetuados em ou após 01.01.2018 (reinvestimentos efetuados nos 24 meses anteriores à alienação do imóvel, cuja alienação do imóvel destinado a HPP não tenha ocorrido nesse prazo), prazos que, tendo ficado suspensos, retomam a sua contagem após o términus da suspensão.

Assim, existirão situações tributárias que, na ausência desta previsão legal, entretanto se consolidaram, em função do quadro legal vigente à época, nomeadamente:
sujeitos passivos que, pese embora terem manifestado a intenção de proceder ao reinvestimento do valor de realização, não o tenham conseguido concretizar no anterior prazo
de 36 meses; ou,
sujeitos passivos que adquiriram um imóvel, na expetativa de venderem o imóvel HPP no prazo de 24 meses, mas só tenham vindo a concretizar a venda depois desse prazo.

Existem também situações tributárias em que a AT já procedeu à reliquidação do IRS do ano da obtenção da mais-valia por não ter sido concretizado no prazo legal o reinvestimento cuja intenção foi declarada na modelo 3 do ano da obtenção do ganho.

Assim, este regime de suspensão do prazo de reinvestimento, com efeitos retroativos ao ano de 2020, tem impacto em situações em que a AT já procedeu ao procedimento de reliquidação do Imposto considerado em falta e pode ter impacto nas situações em que a AT ainda não efetuou esse procedimento.

Em qualquer dos casos referidos supra, a regularização da situação tributária do contribuinte, caso tenha havido declaração de intenção de reinvestimento e caso o reinvestimento tenha existido e seja considerado efetuado no prazo legal por via deste regime de suspensão de prazo, passa por dever ser corrigida a declaração do ano em que é efetuado o reinvestimento e não a declaração em que é declarada a intenção do reinvestimento.

Assim, em ambas as situações referidas, deve ser entregue declaração modelo 3, de substituição, relativa ao ano em se efetuou o reinvestimento, identificando a concretização desse mesmo reinvestimento, sendo que:
nas situações em que a AT ainda não reliquidou o IRS do ano da alienação (o que se verifica relativamente aos anos de 2019 a 2021), a declaração de substituição terá por efeito considerar o reinvestimento concretizado, total ou parcialmente, pelo que a exclusão de tributação no ano da obtenção da mais valia e da declaração de intenção de reinvestimento mantém-se;
nas situações em que a AT, oficiosamente, já reliquidou o IRS do ano da alienação (o que se verifica relativamente aos anos de 2017 e 2018), a declaração de substituição terá por efeito nova reliquidação do IRS do ano da alienação, no sentido de considerar a exclusão de tributação em face do regime de suspensão do prazo do reinvestimento.

A Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, deve ser considerada fundamento para apresentação de declaração de rendimentos modelo 3, de substituição, do ano em que o contribuinte concretizou o reinvestimento, caso o mesmo seja considerado no prazo legal atendendo à suspensão da contagem do prazo em 2020 e em 2021.

Sem prejuízo do direito de entrega de declaração de substituição referida, nos casos em que exista ato tributário, em que as mais-valias em causa tenham sido tributadas (liquidação oficiosa da AT por não reinvestimento concretizado no prazo), deve ser considerada fundamento:

• para apresentação de reclamação graciosa, no prazo de 120 dias contados a partir da data da publicação da Lei;
• se o prazo referido já tiver sido ultrapassado, os contribuintes podem ver reconhecido o direito a que lhes seja regularizada a situação tributária, através do pedido de revisão dos atos tributários de liquidação de IRS, a apresentar nos três anos posteriores ao do ato tributário (liquidação oficiosa da AT por não reinvestimento), com fundamento em injustiça grave ou notória.

Disponibilização da declaração modelo 3 para efeitos de substituição de declarações já entregues para efeitos de regularização de situações já ocorridas a que seja aplicável os regimes e procedimentos referidos

Para efeitos de regularização das situações referidas através de entrega de declaração de rendimentos, de substituição, a declaração Modelo 3 em vigor não está ainda apta para declarar estes factos tributários, uma vez que a lei que aprovou os regimes em causa foi publicada apenas em 06.10.2023.

Ou seja, a declaração modelo 3 tem de ser adaptada a estas novas realidades, bem como as respetivas aplicações informáticas, para que os contribuintes possam submeter a modelo 3, de substituição, para estes efeitos.

A AT informa que estas adaptações estarão concluídas no início do prazo previsto na lei para a entrega das declarações de rendimentos do ano de 2023, ou seja, a partir de 1 de abril de 2024.

Apesar de não ser possível a entrega imediata e até final de março de 2024 da modelo 3, de substituição, para regularização das situações tributárias já ocorridas ao abrigo destes regimes, a AT considera que esta via é mais célere comparativamente à via de sindicância dos atos tributários de liquidação do IRS, quer seja administrativa ou judicial.