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Alojamento Local alterado - Novas regras a partir de 21 de outubro


Com as novas regras, as câmaras municipais podem limitar novos estabelecimentos de alojamento local e os condomínios passam a poder cobrar pelo uso acrescido das partes comuns dos prédios, sendo os titulares das explorações obrigados a ter seguro de responsabilidade civil.

Das novidades constantes das alterações que entram em vigor no dia 21 de outubro de 2018, destaca-se a criação de áreas de contenção, destinadas a preservar a realidade social de bairros e lugares.

Enquanto estas áreas não são delimitadas, as câmaras podem suspender até um ano as autorizações para novos registos de alojamento local em áreas especificamente delimitadas.

Recentemente a Câmara Municipal de Lisboa anunciou que vai avançar em novembro com a previsão de zonas de contenção nos bairros do Bairro Alto e Madragoa, Castelo, Alfama e Mouraria.

No entanto, de acordo com o regime que agora entra em vigor, os registos de estabelecimentos alojamento local no Registo Nacional de Alojamento Local realizados até 21 de outubro mantêm-se válidos.

As novas regras relativas às condições de acesso à atividade e requisitos de instalação são aplicáveis:

  • aos novos estabelecimentos de alojamento local - que se instalem após 21 de outubro;
  • aos estabelecimentos de alojamento local já existentes - têm até 21 de outubro de 2020 para se conformar com os restantes requisitos agora definidos, nomeadamente quanto aos requisitos de segurança, ao seguro de responsabilidade civil, à placa identificativa e às contribuições para o condomínio.

A Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) e a câmara municipal competente podem determinar a interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, na sua totalidade ou em parte, após uma vistoria ou nos casos em que na falta de cumprimento das disposições legais aplicáveis puser em causa a segurança dos utilizadores ou a saúde pública.

Conheça as novas regras:


Noção de estabelecimento

Passa a considerar-se estabelecimento de alojamento local todo aquele que preste serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração, e que reúna os requisitos definidos no regime.

Modalidade

Os estabelecimentos de AL devem integrar-se numa de quatro modalidades:

  • Moradia;
  • Apartamento;
  • Estabelecimentos de hospedagem; e
  • Quartos (NOVO).

Nos termos das últimas alterações ao regime, considera-se estabelecimento de hospedagemo estabelecimento cujas unidades de AL são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente.

Podem utilizar a denominação hostel se obedecerem aos requisitos agora definidos e aos que sejam definidos em regulamentação das condições para o funcionamento de cada uma das modalidades de estabelecimentos de AL. Apenas os estabelecimentos de hospedagem que reúnam os requisitos previstos para as modalidades de AL podem utilizar a denominação hostel no seu nome, publicidade, documentação comercial e merchandising.

Considera-se hostel o estabelecimento cuja unidade de alojamento predominante seja o dormitório (considerando-se predominante sempre que o número de utentes em dormitório seja superior ao número de utentes em quarto).

Consideram-se quartos a exploração de AL feita na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento o quarto e só sendo possível, nesta modalidade, ter um máximo de três unidades.

Prestação de serviços de alojamento, hostel e autorização do condomínio

A exploração de estabelecimento de alojamento local corresponde ao exercício, por pessoa singular ou coletiva, da atividade de prestação de serviços de alojamento.

Presume-se que existe exploração ou intermediação de estabelecimento de alojamento local quando num imóvel ou fração deste, estando mobilado e equipado, sejam oferecidos ao público em geral, além de dormida, serviços complementares ao alojamento, designadamente limpeza, por períodos inferiores a 30 dias.

Esclarece-se que não podem ser instalados ou explorados hostels em edifícios de propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação, sem autorização dos condóminos para o efeito. A deliberação dos condóminos que autoriza essa exploração tem de instruir a comunicação prévia com prazo.

Registo

O registo de estabelecimentos de alojamento local é efetuado mediante comunicação prévia com prazo, dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente.

Esta comunicação prévia com prazo é obrigatória e condição necessária para a exploração de estabelecimentos de alojamento local.

Comunicação prévia com prazo

A comunicação prévia com prazo é realizada exclusivamente através do Balcão Único Eletrónico; confere a cada pedido um número que constitui, para efeitos e em caso de não oposição, o número de registo do estabelecimento de alojamento local. O número é remetido automaticamente ao Turismo de Portugal.

A comunicação prévia com prazo dirigida ao Presidente da Câmara deve integrar obrigatoriamente várias informações e ser instruída com a ata da assembleia de condóminos autorizando a instalação, no caso de hostels, e a indicação da modalidade de estabelecimento (moradia, apartamento, hospedagem ou quartos) em que se vai desenvolver a atividade de alojamento local.

Nos termos das novas regras, a cessação da exploração do estabelecimento de alojamento local é comunicada através do Balcão Único Eletrónico no prazo máximo de 10 dias após a sua ocorrência.

O titular da exploração do estabelecimento de alojamento local comunica às plataformas eletrónicas de reservas, no prazo máximo de 10 dias, o cancelamento do registo e ou a interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de alojamento local.

A comunicação prévia com prazo à qual não haja oposição são remetidas, automaticamente, para o Turismo de Portugal.

Pode haver oposição à comunicação prévia com prazo se, num prazo de 10 dias contados a partir da sua apresentação ou num prazo de 20 dias no caso dos hostels, o Presidente da Câmara competente (com faculdade de delegação nos vereadores ou dirigentes), se oponha ao registo, com os seguintes fundamentos:
- incorreta instrução da comunicação prévia com prazo;
- vigência do prazo resultante de cancelamento de registo;
- violação de restrições à instalação decididas pelo município, no âmbito das áreas de contenção ou falta de autorização de utilização adequada do edifício.

A oposição obsta à atribuição do número de registo.

Título de abertura ao público

O documento emitido pelo Balcão Único Eletrónico dos serviços contendo o número de registo do estabelecimento de alojamento local constitui o único título válido de abertura ao público e publicitação do estabelecimento.

O número de registo do estabelecimento, nas modalidades de «moradia» e «apartamento», localizado em áreas de contenção é pessoal e intransmissível ainda que na titularidade ou propriedade de pessoa coletiva.

O título de abertura ao público caduca em caso de: (regra não aplicável em caso de sucessão)
- transmissão da titularidade do registo, cessação de exploração, arrendamento ou outra forma de alteração da titularidade da exploração;

- transmissão do capital social da pessoa coletiva titular do registo, acumulada ou não, em percentagem superior a 50%.

Vistoria

A câmara municipal territorialmente competente realiza, no prazo de 30 dias após a apresentação da comunicação prévia com prazo, uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos legais, sem prejuízo dos demais poderes de fiscalização que legalmente lhe assistem.

Cancelamento do registo

O Presidente da Câmara pode determinar, precedido de audiência prévia, o cancelamento do registo do respetivo estabelecimento nas seguintes condições:
- quando exista qualquer desconformidade em relação a informação ou documento constante do registo;
- no caso de instalação de novo alojamento local em violação de áreas de contenção, após a respetiva definição;
- por violação dos requisitos gerais, capacidade, de segurança, requisitos específicos para «hostels» e para estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços, regras para o titular da exploração do estabelecimento de alojamento local e regras de identificação e publicidade.

No caso de a atividade de alojamento local ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração, dando, para o efeito, conhecimento da sua decisão ao Presidente da Câmara.

Para este efeito, a decisão tem de ser tomada por mais de metade da permilagem do edifício, em deliberação fundamentada, decorrente da prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, bem como de atos que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos.

O Presidente da Câmara decide sobre o pedido de cancelamento (pode delegar o poder nos vereadores).

Nos casos em que o município verifique que o estabelecimento é explorado sem registo para o efeito comunica o facto à ASAE.

A cessação de exploração implica:

  • o cancelamento do registo do estabelecimento, se a este tiver havido lugar;
  • quando esteja em causa o cancelamento de alojamento local em fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a impossibilidade de o imóvel em questão ser explorado como alojamento local, independentemente da respetiva entidade, por um período fixado na decisão, num máximo de um ano.

O cancelamento do registo deve ser imediatamente comunicado pela câmara municipal territorialmente competente ao Turismo de Portugal e à ASAE, competindo ao primeiro proceder à comunicação às plataformas eletrónicas que disponibilizem, divulguem ou comercializem alojamento de que o registo do estabelecimento foi cancelado.

Requisitos gerais, de capacidade e de segurança

A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local, com exceção da modalidade de quartos e hostel é, em regra, de nove quartos e de 30 utentes.

Nas modalidades moradia, apartamento, hospedagem ou quartos, a capacidade máxima é determinada pela multiplicação do número de quartos por dois, acrescida da possibilidade de acolhimento de mais dois utentes na sala no caso das modalidades apartamentos e moradias, nos termos dos indicadores do INE. Cada unidade, se tiver condições de habitabilidade adequadas, poderá comportar, no máximo, duas camas suplementares para crianças até aos 12 anos.

As entidades públicas competentes garantem ao titular de dados o exercício dos direitos de acesso, retificação e eliminação, bem como o dever de velar pela legalidade da consulta ou da comunicação de informação, nos termos da Lei da Proteção de Dados Pessoais.

Livro de informações

Os estabelecimentos de AL são obrigados a ter um livro de informações sobre o seu funcionamento e regras de utilização internas, nomeadamente incluindo as regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança, que deve conter também o contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento.

O livro de informações deve ser disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras.

No caso de estabelecimentos inseridos em edifícios de habitação coletiva, o livro de informações deve conter também o regulamento com as práticas e regras do condomínio que sejam relevantes para o alojamento e para a utilização das partes comuns.

O responsável do estabelecimento deve disponibilizar ao condomínio o seu contacto telefónico.

Por outro lado, estabelece-se que correm por conta do titular do alojamento local as despesas com obras que sejam realizadas nas partes comuns para adaptar ou licenciar o locado para esse fim.

Seguro de responsabilidade civil

O titular da exploração de alojamento local e os seus hóspedes são solidariamente responsáveis pelos danos causados por estes no edifício em que se encontra instalada a unidade.

O titular da exploração deve manter um seguro multirrisco de responsabilidade civil que o proteja dos seus ativos e reclamações no âmbito da sua atividade turística, determinando a sua responsabilidade e com cobertura para os riscos de incêndio, danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros, decorrentes da atividade de prestação de serviços de alojamento.

A falta de seguro válido é fundamento de cancelamento do registo e constitui contraordenação.

Identificação e publicidade

Os estabelecimentos de hospedagem e os quartos podem usar comercialmente a designação de Bed & breakfast ou de guest house.

É obrigatória a afixação, junto à entrada do estabelecimento, de uma placa identificativa; nos hostels, deve estar junto à entrada principal.

Placa Alojamento Local

A placa deve ser de material acrílico cristal transparente, extrudido e polido, com 10 mm de espessura, com dimensão de 200 mm × 200 mm, letra Arial 200, de cor azul escura (pantone 280) e aplicada com a distância de 50 mm da parede, através de parafusos de aço inox em cada canto, com 8 mm de diâmetro e 60 mm de comprimento.

Período de funcionamento

O acesso e permanência no estabelecimento de alojamento local é reservado a hóspedes e respetivos convidados.

A entidade exploradora pode recusar o acesso ao estabelecimento a quem perturbe o seu normal funcionamento e ou desrespeite a ordem pública, incumprindo regras de urbanidade, funcionamento e ruído, aplicáveis.

As normas de funcionamento e as regras de ruído aplicáveis ao estabelecimento devem ser devidamente publicitadas pela entidade exploradora.

Contribuições para o condomínio

As novas regras consagram a possibilidade de criação de uma contribuição especial adicional, a cobrar pelos condomínios, correspondente às despesas decorrentes da utilização acrescida das partes comuns, com um limite de 30% do valor anual da quota respetiva.

Esta contribuição terá de ser definida em regulamento de condomínio.

Fiscalização

A fiscalização do cumprimento das novas regras cabe à Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) e à câmara municipal territorialmente competente, bem como a instrução dos processos e aplicar as respetivas coimas e sanções acessórias.

Refira-se que a ASAE pode solicitar ao Turismo de Portugal, a qualquer momento, a realização de vistorias para verificar se existe exploração como AL em estabelecimentos que reúnam os requisitos para serem considerados empreendimentos turísticos, prática que é proibida. Se for o caso, o estabelecimento terá 30 dias (prorrogável se o Turismo de Portugal assim o entender) para que o estabelecimento inicie o processo de autorização de utilização para fins turísticos legalmente exigido.

Contraordenações

As coimas aplicáveis às contraordenações vão ser mais elevadas do que anteriormente previsto nalguns casos.

Assim, são punidas com coima de € 2500 a € 4000 (o valor anterior era de € 3740,98) no caso de pessoa singular, e de € 25 000 a € 40 000 (o valor anterior era de € 35.000), no caso de pessoa coletiva, nomeadamente as seguintes contraordenações:

  • violação da capacidade máxima dos estabelecimentos, incluindo a colocação de um máximo de duas camas suplementares para crianças até aos 12 anos;
  • exceder o máximo de nove apartamentos de AL por proprietário/ titular de exploração;
  • oferta, disponibilização, publicidade e intermediação de AL não registados, ou em incumprimento do contrato de arrendamento ou da autorização de exploração;
  • angariação de clientela para AL não registados ou com registos desatualizados;
  • falta de comunicação da cessação da exploração de AL através do Balcão Único Eletrónico nos 10 dias após a ocorrência;
  • falha do titular da exploração do estabelecimento em manter atualizados todos os dados comunicados, ou não proceder a essa atualização até 10 dias após a ocorrência de qualquer alteração.

São punidas com coima de € 125 a € 3250, no caso de pessoa singular, e de € 1250 a € 32 500, no caso de pessoa coletiva as seguintes contraordenações:

  • existir instalação e exploração de hostels em edifícios em propriedade horizontal nos prédios em que coexista habitação sem autorização dos condóminos;
  • violação dos requisitos gerais e de segurança.

São punidas com coima de € 50 a € 750, no caso de pessoa singular, e de € 250 a € 7500, no caso de pessoa coletiva as seguintes contraordenações:

  • violação das regras de identificação e publicidade;
  • não afixação no exterior da placa identificativa;
  • não publicitação do período de funcionamento;
  • a não apresentação, até dia 22 de novembro de 2018, pelos titulares de estabelecimentos de alojamento local registados ao abrigo do regime anterior, de cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício de prestação de serviços de alojamento local correspondente à secção I subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas.

Interdição da exploração

A ASAE e a Câmara Municipal competente territorialmente podem determin ar a interdição temporária da exploração dos estabelecimentos de alojamento local, na sua totalidade ou em parte nos termos legais, ou quando a falta de cumprimento das regras aplicáveis puser em causa a segurança dos utilizadores ou a saúde pública.

Áreas de contenção

Nas áreas de contenção, o mesmo proprietário apenas pode explorar um máximo de sete estabelecimentos de alojamento local.

Os proprietários que já excedam o limite de sete estabelecimentos em áreas de contenção não poderão afetar mais imóveis à exploração de alojamento local a partir de 21 de outubro.

Para instalação de novo alojamento local, cada câmara municipal pode aprovar por regulamento (a deliberação tem de ser fundamentada) a existência de áreas de contenção, por freguesia e limites relativos ao número de estabelecimentos de alojamento local nesse território, que podem ter em conta limites percentuais em proporção dos imóveis disponíveis para habitação.

Para evitar que a alteração das circunstâncias e das condições de facto existentes possa comprometer a eficácia do regulamento municipal, os municípios podem suspender, por um máximo de um ano, a autorização de novos registos em áreas especificamente delimitadas, até à entrada em vigor do regulamento (por deliberação fundamentada da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal).

A instalação de novos estabelecimentos depende de autorização expressa da câmara que, em caso de deferimento, promove o respetivo registo.

As áreas de contenção identificadas por cada município são comunicadas ao Turismo de Portugal, que introduz referência à limitação de novos registos nestas áreas no Balcão Único Eletrónico. As referidas áreas devem ser reavaliadas, no mínimo, a cada dois anos e comunicadas as respetivas conclusões ao Turismo de Portugal para atualização dos registos.

O Turismo de Portugal e o Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHEU) disponibilizam anualmente dados desagregados sobre o número de estabelecimentos de alojamento local e de fogos de habitação permanente.



Referências
Lei n.º 62/2018, de 22 de agosto
Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto
Lei n.º 67/98, de 26 de outubro, artigo 11.º

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15.10.2018