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Recibos de rendas eletrónicos - Senhorios com novas obrigações em novembro 


Senhorios com novas obrigações em novembro


Acabou o prazo de adaptação às novas obrigações dos senhorios. Se é senhorio, saiba o que tem de fazer

O prazo para apresentar os recibos de arrendamento na versão eletrónica começava em maio, mas o Secretário de Estado das Finanças prorrogou o prazo experimental até novembro, para dar mais tempo de adaptação aos senhorios.

Quem não cumprir estas regras incorre numa coima que pode variar entre os 150 e os 3.750 euros.

Toda a gestão dos contratos de arrendamento e recibos é feita no portal das finanças.

É obrigatória a emissão de recibos de renda eletrónicos?

Sim, têm de ser emitidos recibos de rendas relativos aos meses de janeiro a outubro inclusive, que têm de ser emitidos conjuntamente com o de novembro de 2015.

Quem está obrigado a emitir recibos de renda eletrónicos?

Os sujeitos passivos de IRS, titulares de rendimentos prediais (categoria F), pelas rendas recebidas ou colocadas à disposição, ainda que a título de caução ou adiantamento, quando não tenham optado pela sua tributação no âmbito de uma atividade empresarial (categoria B), e que tenham rendimentos iguais ou superiores a 838,44 euros.

Quem está dispensado de emitir recibos de renda eletrónicos?

Os senhorios:
- que tenham recebido, no ano anterior, rendimentos inferiores a 838,44 euros e não tenham caixa postal eletrónica;
- que, no dia 31 de dezembro de 2014, tenham idade superior a 65 anos;
- quem receba rendas de contratos de arrendamento rural.

Quais são as novas obrigações dos senhorios?

Têm de:
- comunicar contratos - estão obrigados a comunicar à AT os contratos de arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas, bem como das suas alterações e cessação. Esta comunicação tem de ser cumprida obrigatória e exclusivamente por via eletrónica. A comunicação faz-se usando a declaração modelo 2;

- emitir recibo - os senhorios têm de emitir recibo de quitação [terá de ser por recibo eletrónico caso sejam titulares de rendimentos prediais (categoria F do IRS), de todas as importâncias recebidas dos inquilinos - rendas, caução ou adiantamento - usando o modelo oficial];

- entregar declaração - os senhorios que não estejam obrigados a emitir recibo eletrónico podem entregar à AT uma declaração de modelo oficial - declaração modelo 44 - com a discriminação dos rendimentos em causa, até ao fim do mês de janeiro de cada ano, por referência ao ano anterior.
Como comunicar contratos de arrendamento?

O senhorio passa a gerir a emissão de recibos eletrónicos de arrendamento a partir deste site do Portal das Finanças.

Se o contrato de arrendamento produz efeitos a partir de data posterior a 31 de março de 2015, o senhorio tem de entregar uma declaração modelo 2 para liquidação do respetivo Imposto do Selo, através do qual procede ao registo e caracterização do contrato.

Se o contrato de arrendamento for anterior a 1 de abril de 2015, tem apenas de registar os elementos mínimos do contrato de arrendamento:

Contrato

São considerados Elementos Mínimos do Contrato, designadamente:
- a identificação das partes no contrato - Números de identificação Fiscal dos Locador/locatário, Sublocador/sublocatário (Senhorio/inquilino), Cedente/cessionário;
- a identificação do objeto do contrato - imóvel (identificação matricial);
- o tipo de contrato - arrendamento/subarrendamento/promessa de arrendamento com entrega do bem locado/cedência de uso de prédio que não arrendamento/aluguer de maquinismos associados ao bem locado;
- a finalidade do contrato - habitacional (permanente) / habitacional (não permanente) / não habitacional;
- a data de início do contrato;
- o valor da renda;
- a periocidade da renda.

Os Elementos Mínimos do Contrato têm que ser registados para permitir um maior automatismo na emissão do recibo de renda eletrónico, e podem ser alterados, bastando selecionar o contrato em causa, selecionar “Editar”, alterar os elementos necessários e gravar.
Como emitir recibo de renda?

Tem, em primeiro lugar, de escolher o contrato a que respeitam as rendas:

Emitir recibo da Renda

Se se enganar, pode corrigir alguns elementos do recibo de renda, com por exemplo o valor da renda, o período a que respeita, e pode também remover locadores ou locatários, se forem vários e se o recibo em causa não respeitar aos mesmos.

Se emitir o recibo e o inquilino não pagar a renda, posso anular o recibo?

Sim, pode anular recibos de renda eletrónicos até ao final do prazo de entrega da declaração de IRS Modelo 3 a que respeitam as rendas a anular. Essa anulação tem de ser solicitada pelo emitente do recibo no site e faz com que a Autoridade Tributária e Aduaneira comunique esse fato à pessoa a quem o recibo tinha sido emitido.

Em novembro posso emitir um recibo relativo a todos os meses até novembro de 2015?

Não. De acordo com as instruções da AT, tem de emitir recibos mensais. Assim, terá de emitir os recibos mensais relativos a todos os meses de 2015, até novembro inclusive.

Por quanto tempo ficam disponíveis os recibos no portal das Finanças?

Os recibos de renda eletrónicos serão preenchidos e emitidos no Portal das Finanças: ficam disponíveis durante quatro anos para consulta pelos emitentes, titulares dos rendimentos e entidades obrigadas ao pagamento. Para aceder é necessária autenticação individual.

Nos contratos de arrendamento com vários inquilinos, como tenho de fazer?

Basta a emissão do recibo de renda para um deles com a identificação dos restantes. Esses elementos constam dos elementos do contrato.

Em caso de compropriedade do prédio arrendado, cada um dos comproprietários tem de emitir recibo da sua quota parte? É possível que apenas um emita o recibo na totalidade?

No caso de compropriedade do imóvel arrendado, a obrigação de emissão do recibo de renda eletrónico pode ser cumprida apenas por um deles, declarando a totalidade do valor da renda, ou por qualquer um dos comproprietários, nas respetivas quotas-partes.

Se apenas um dos comproprietários tiver mais de 65 anos, a dispensa de emissão de recibo de renda eletrónico aplica-se apenas a este, se os outros tiverem idade inferior?

Apenas esse fica dispensado. Todos os outros são obrigados a emitir recibo, pela totalidade ou pela sua quota-parte.

Posso autorizar outra pessoa a emitir os recibos eletrónicos de rendas por mim?

Sim, pode conceder a um terceiro autorização para cumprir esta obrigação.

Se se tratar de contrato de arrendamento posterior a 1 de abril de 2015, registado com submissão da modelo 2 para efeitos do Imposto do Selo, o declarante pode autorizar um terceiro a emitir o recibo de renda eletrónico identificando-o no Quadro VII da declaração modelo 2 do Imposto do Selo.

Se se tratar de contratos de arrendamento celebrados e com efeitos antes de 1 de abril de 2015, os proprietários que pretendam autorizar um terceiro a emitir o recibo de renda eletrónico deverão aceder à sua área pessoal do Portal das Finanças =>serviços tributários => serviços tributários => entregar => arrendamento => (proceder à autenticação com o NIF e senha de acesso) => Emitir recibo de renda.

Nesta página serão listados todos os contratos em que o sujeito passivo conste como locador, bastando selecionar o contrato para o qual pretende autorizar outrem a emitir os recibos e aí proceder à indicação do NIF da pessoa autorizada, no campo próprio (“NIF do terceiro autorizado”).

Esta autorização limita-se ao cumprimento da emissão do recibo de renda eletrónico e registo das alterações dos contratos associados ao prédio em causa, sendo que o autorizado, para este efeito, utiliza a sua senha pessoal de acesso ao Portal das Finanças, não lhe sendo permitida a consulta de quaisquer dados da pessoa que lhe conferiu a autorização.

Recordamos que embora exista autorização a um terceiro para cumprimento das obrigações eletrónicas do sujeito passivo nesta matéria, a responsabilidade pelo seu cumprimento é sempre imputável a esse mesmo sujeito passivo.

Nos contratos de arrendamento de prédios pertencentes a uma herança indivisa, como é feito o registo do contrato e em nome de quem deve ser emitido o recibo eletrónico?

Só existe registo do contrato desde que este tenha tido início a partir de 1 de abril de 2015, o que é feito através da declaração modelo 2 para efeitos do Imposto do Selo. A responsabilidade pela submissão da declaração modelo 2 cabe ao cabeça-de-casal em nome da herança indivisa.

Neste caso, o declarante pode emitir o recibo de renda eletrónico ou quem tenha sido por ele autorizado na modelo 2, constando no recibo como locadores aqueles que foram identificados na declaração modelo 2.

Se o contrato for anterior a 1 de abril de 2015, o registo dos Elementos Mínimos do Contrato é efetuado aquando da emissão do primeiro recibo, sendo identificados todos os herdeiros e as respetivas quotas-partes, podendo o recibo ser emitido pelo cabeça-de-casal em nome da herança indivisa.

Nos contratos de arrendamento de imóveis pertencentes a uma herança indivisa e cujo cabeça de casal tem mais de 65 anos de idade, existe dispensa de emissão do recibo de renda eletrónico?

Sim, pois é o cabeça-de-casal quem administra a herança. Este tem a obrigação de entregar a declaração modelo 44, até ao fim do mês de janeiro, com referência ao ano anterior, sem prejuízo de poder optar pela emissão dos recibos de renda eletrónicos.

Quem é responsável pela emissão de recibos, no caso dos condomínios ?

Quando se trate de comunicar contratos de arrendamento ou emitir recibo de renda eletrónico por parte de um condomínio - que é o titular dos rendimentos prediais - a responsabilidade cabe ao administrador do condomínio (devidamente eleito em Assembleia-Geral).

É o administrador do condomínio quem deve dirigir-se a um serviço de finanças (qualquer balcão) com a ata da sua nomeação para que a AT verifique os seus poderes e registe a autorização para cumprir a obrigação de entrega do modelo 2 do Imposto do Selo e emitir o recibo de renda eletrónico.

Pode haver dispensa da obrigação de emissão de recibo eletrónico para rendimentos prediais decorrentes de partes comuns de prédios em regime de propriedade horizontal?

No caso dos condomínios (prédios em regime de propriedade horizontal) não existe dispensa da obrigação de emissão de recibo de renda eletrónico relativamente aos rendimentos da categoria F provenientes das partes comuns do prédio, como por exemplo as chamadas casas da porteira.


Referências
Despacho n.º 101/2015, do Secretário de Estado dos Assuntos Fiscais, de 30-04-2015
Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de março
Ofício-Circulado n.º 20177/2015, de 30 de abril
Lei n.º 82-E/2014, de 31 de dezembro
Código do IRS, artigo n.º 115.º n.º 5, alíneas a) e b)
Regime Geral das Infrações Tributárias, artigo 116.º

 

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