Senhorios têm novas obrigações

Saiba como comunicar contratos de arrendamento e emitir recibos eletrónicos de renda a partir de maio

Foram aprovados novos modelos declarativos que têm de ser usados desde dia 1 de abril, respeitantes à declaração modelo 2, ao modelo do recibo eletrónico de quitação de rendas e à declaração modelo 44 e respetivas instruções de preenchimento, previstos no Código do Imposto do Selo e no Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS).

Este ano há novidades a ter em conta no cumprimento das obrigações ficais nesta matéria.

Assim, com a Lei do Orçamento do Estado para 2015 (OE2015) e as alterações que prevê ao nível do sistema de gestão e controlo dos contratos de arrendamento e subarrendamento, é agora obrigatória a comunicação à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) dos contratos de arrendamento, subarrendamento e respetivas promessas, bem como das suas alterações e cessação. Foi criado um site específico para esse efeito, no Portal das Finanças, e que exige autenticação.

Por outro lado, na sequência da reforma da tributação das pessoas singulares, os titulares de rendimentos prediais passam a ter de emitir recibo de quitação eletrónico, em modelo oficial, de todas as importâncias recebidas dos seus inquilinos, pelo pagamento das rendas, ainda que a título de caução ou adiantamento ou a entrega à AT de uma declaração de modelo oficial com a discriminação dos rendimentos em causa, até ao fim do mês de janeiro de cada ano, por referência ao ano anterior.

Comunicar contratos de arrendamento

Por cada contrato de arrendamento ou subarrendamento, respetivas alterações e cessação, bem como contrato promessa com a disponibilização do bem locado, deve ser apresentada uma declaração modelo 2, a qual deve ser entregue por transmissão eletrónica de dados no Portal das Finanças. 

Sempre que se verifique a existência de mais do que um locador, sublocador ou promitente, a declaração apresentada por um deles, com a identificação dos restantes, dispensa a declaração pelos demais.

Caso haja lugar à liquidação do imposto do selo, a mesma é efetuada pela AT na sequência da submissão da declaração modelo 2, que se considera apresentada na data em que é validada e submetida.

Através do Portal das Finanças já é possível comunicar os contratos de arrendamento e subarrendamento pelos locadores, sublocadores ou promitente locadores, cujo modelo declarativo - declaração Modelo 2 de Imposto do Selo - foi recentemente regulamentado pelo Governo.

Deverá ser indicado o motivo da comunicação, que poderá compreender uma das seguintes situações: início de contrato, alteração ao contrato ou cessação de contrato.

Se existir mais do que um locador, sublocador ou promitente locador, designadamente, nos casos de bem comum do casal, compropriedade, herança indivisa, a declaração apresentada por um deles, com a identificação dos restantes e das respetivas quotas-partes, dispensa a declaração pelos demais.

Início de contrato

Esta opção deve ser assinalada para comunicar, pela primeira vez, um contrato de arrendamento ou subarrendamento, um contrato promessa com entrega do bem locado num contrato promessa de arrendamento ou subarrendamento.

Em qualquer das situações, deverá indicar se o início do contrato ocorreu até 31 de março, ou a partir de 1 de abril (inclusive).

Caso se pretenda comunicar o início de contrato de arrendamento / subarrendamento celebrado na sequência de contrato promessa com disponibilização do bem locado deverá ser assinalada a opção 2 «Alteração ao contrato».

Em seguida, no campo 04 «Tipo» deverá ser assinalada a opção 1 «Arrendamento» ou 2 «Subarrendamento», e no campo 06 «Data do facto comunicado», deverá ser assinalada a opção 3 «Início das alterações contratadas», indicando a respetiva data.

Deverá, ainda, indicar-se:
- a finalidade do contrato (habitacional, não habitacional, permanente, não permanente),
- a respetiva duração (data de inicio e de termo),
- a identificação do imóvel em causa,
- a identificação do locatário (nacionalidade e número de identificação fiscal),
- o valor e periodicidade da renda contratada (incluindo as despesas que são da responsabilidade do locador mas que, por acordo entre as partes, sejam suportadas pelo locatário, como é, designadamente, o caso das despesas do condomínio e ainda valor da renda mais elevada prevista no contrato).

Por último, e tendo em conta a possibilidade de um terceiro ser autorizado a cumprir as obrigações decorrentes da celebração do contrato de arrendamento e subarrendamento, tem também de se indicar a concessão ou o cancelamento de autorização conferida a um terceiro com vista ao cumprimento das obrigações declarativas decorrentes do mesmo, indicando também o respetivo número de identificação fiscal.

Alteração ao contrato

Esta opção deve ser assinalada para comunicar alterações ao contrato, como é, designadamente, o caso de aumento de renda, cessão de posição contratual, comunicação do início do contrato de arrendamento celebrado na sequência de contrato de promessa com disponibilização do bem locado, entre outras alterações.

Cessação do contrato

A opção em apreço deve ser assinalada para comunicar a cessação do contrato.

De acordo com a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), a escolha das opções «Alteração ao contrato» ou «Cessação do contrato» implica que o contrato já tenha sido comunicado anteriormente através da opção «Início de contrato».

Emitir recibo de renda eletrónico

Quem está obrigado

Note-se que esta funcionalidade apenas vai ser disponibilizada em maio. No entanto, o site das Finanças já permite registar os dados de um contrato iniciado até 31 março 2015, caso pretenda o pré-preenchimento dos recibos de renda.

Quem está dispensado

Estão dispensados de emitir o recibo de renda eletrónico os sujeitos passivos que, cumulativamente:
- não possuam, nem estejam obrigados a possuir, caixa postal eletrónica; e
- não tenham auferido, no ano anterior, rendimentos da categoria F em montante superior a 838,44 euros (duas vezes o valor do IAS) ou, não tendo auferido naquele ano qualquer rendimento desta categoria, prevejam que lhes sejam pagas ou colocadas à disposição rendas em montante não superior àquele limite.

Por outro lado, os sujeitos passivos que sejam titulares de rendimentos prediais e que tenham, a 31 de dezembro do ano anterior àquele a que respeitam tais rendimentos, idade igual ou superior a 65 anos ficam também dispensados da obrigação de emissão do recibo de renda eletrónico.

No entanto, os contribuintes que se encontram dispensados desta obrigação declarativa podem optar +por emitir recibos de renda eletrónicos, ficando a partir da primeira emissão deste recibo sujeitos às regras gerais de emissão por esta via, devendo, sendo caso disso, emitir na mesma data os recibos de renda eletrónicos referentes às rendas auferidas nos meses anteriores do mesmo ano.

Emissão do recibo

Os recibos de renda eletrónicos serão preenchidos e emitidos, em duplicado, através do Portal das Finanças, permanecendo, ainda, disponíveis para consulta, mediante autenticação individual, pelos emitentes, titulares dos rendimentos, e pelas entidades obrigadas ao pagamento, durante um período de quatro anos.

Já a anulação dos recibos de renda eletrónicos depende de pedido do emitente, a submeter obrigatoriamente no Portal das Finanças, até ao termo do prazo legal para a entrega de respetiva declaração de rendimentos Modelo 3 do IRS.

A obrigação de emissão do recibo de renda eletrónico produz efeitos desde 1 de janeiro de 2015.

Assim, e em conformidade com o disposto da lei reforma da tributação das pessoas singulares, os recibos de quitação em papel emitidos nos meses de janeiro a abril do ano de 2015 devem ser emitidos eletronicamente conjuntamente com o recibo de renda eletrónico emitido no mês de maio do mesmo ano.

Comunicação anual de rendas

Os sujeitos passivos que estejam dispensados e que não tenham optado pela emissão do recibo eletrónico de rendas deverão entregar à AT uma declaração de modelo oficial com a discriminação desses rendimentos - declaração Modelo 44 -, a qual deve ser entregue por transmissão eletrónica de dados no Portal das Finanças ou através da apresentação da declaração em suporte papel junto de qualquer serviço de finanças.

Estão, também, obrigadas à entrega da declaração anual de rendas, por transmissão eletrónica de dados, as entidades dispensadas da obrigação de emissão de fatura, fatura-recibo ou recibo nos termos previsto no Código do IRS, exceto quando tais entidades emitam e comuniquem faturas.

A declaração modelo 44 considera-se apresentada na data em que é submetida, podendo o sujeito passivo, no prazo de 30 dias, corrigir eventuais erros impeditivos da validação da declaração

Os sujeitos passivos podem autorizar terceiros a cumprirem, por transmissão eletrónica de dados, as obrigações previstas em apreço, mas o incumprimento das mesmas é sempre imputável ao sujeito passivo.

Referências
Portaria n.º 98-A/2015, de 31 de março
Declaração Modelo 2 de Imposto do Selo

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09.04.2015