Arrendamento urbano para habitação: alterações já estão em vigor

O Código Civil passa a prever um prazo de cinco anos para um contrato de arrendamento urbano quando as partes nada digam quanto à sua duração, em vez dos dois anos que atualmente prevê.

Por outro lado, aumenta em um mês o período de falta de pagamento de rendas que dá origem ao despejo. Assim, considera-se incumprimento do contrato de arrendamento por parte do arrendatário amora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário (e não dois como anteriormente previsto), ou a mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato.

Em matéria de comunicações, as alterações respeitam ao valor como notificação de cartas não levantadas nos correios e as notificações realizadas na pessoa de advogado, solicitador ou agente de execução.

Nos termos do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), as comunicações legalmente exigíveis entre as partes relativas a cessação do contrato de arrendamento, atualização da renda e obras fazem-se por escrito, assinadas pelo declarante e enviadas por carta registada com aviso de receção. Consideram-se realizadas mesmo que a carta seja devolvida por o destinatário se ter recusado a recebê-la ou o aviso de receção ter sido assinado por pessoa diferente do destinatário.

Com as novas regras, se a carta não for levantada nos correios dentro do prazo a notificação deixará de se considerar como feita, ao contrário do que o NRAU agora prevê.

- sejam iniciativa do senhorio para a transição para o NRAU e atualização da renda;
- integrem título para pagamento de rendas, encargos ou despesas ou que possam servir de base ao procedimento especial de despejo, salvo casos de domicílio convencionado;
- sejam devolvidas por não terem sido levantadas no prazo previsto no regulamento dos serviços postais.

No âmbito das comunicações, as cartas dirigidas ao arrendatário, na falta de indicação por escrito deste em contrário, devem ser remetidas para o local arrendado.

As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior. Não existindo contrato escrito nem comunicação anterior do senhorio, as cartas dirigidas a este devem ser remetidas para o seu domicílio ou sede.

Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele. O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue em mão, devendo o destinatário apor em cópia a sua assinatura, com nota de receção.

As novas regras alteram também a comunicação pelo senhorio destinada à cessação do contrato por resolução quando seja inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de:
- mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário (e não dois como anteriormente previsto), ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública;
- o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato.

Assim, a resolução pelo senhorio nestes dois casos opera por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida, mediante:
- notificação avulsa;
- contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, passando a exigir-se que esteja comprovadamente mandatado para o efeito, sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original (NOVO);
- escrito assinado e remetido pelo senhorio por carta registada com aviso de receção, nos contratos celebrados por escrito em que tenha sido convencionado o domicílio, caso em que é inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se este tiver autorizado a modificação.

Foram alteradas as regras relativas à transição para o NRAU dos contratos anteriores a 1990 e à atualização das rendas em casos de arrendatários de baixos rendimentos, com deficiência ou incapacidade.

- Arrendatário com RABC inferior a cinco RMNA

Nos termos das novas regras, caso o arrendatário invoque e comprove que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior ao valor de cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA) – em 2017 corresponde a € 38.990 - , o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes ou, na falta deste, no prazo de oito anos (em vez do prazo de cinco anos anteriormente em vigor) a contar da receção, pelo senhorio, da resposta do arrendatário à sua notificação, na qual este invoque aquela circunstância.

Quanto à atualização da renda, fica sujeita a mecanismos de proteção e compensação social, mas, até que estejam aprovados, são definidos três escalões.

Mantem-se como limite máximo de atualização de renda o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado.

O RABC é o quantitativo que resulta da soma dos rendimentos anuais ilíquidos auferidos por todos os elementos do agregado familiar do arrendatário, corrigido por três fatores:
- o total dos rendimentos anuais ilíquidos, auferidos pelas pessoas que vivam em comunhão de habitação com o arrendatário há mais de um ano;
- o número de dependentes do agregado do arrendatário e das pessoas que vivam em comunhão de habitação com o arrendatário há mais de um ano; e
- o número de pessoas do agregado familiar portadoras de deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.

Assim, no novo período de oito anos, a renda poderá ser atualizada, conforme o rendimento do agregado familiar, nos seguintes valores máximos, agora em três escalões, sempre com o limite legal de 1/15 do valor do locado:
- máximo de 15% do RABC do agregado familiar do arrendatário: caso de rendimento do agregado familiar inferior a € 1.000 mensais;
- máximo de 13% do RABC do agregado familiar do arrendatário: caso de rendimento do agregado familiar inferior a € 750 mensais;
- máximo de 10% do RABC do agregado familiar do arrendatário: caso de rendimento do agregado familiar inferior a € 500 mensais.

Findos os oito anos, o senhorio pode promover a transição do contrato para o NRAU, aplicando-se, com as necessárias adaptações, as regras previstas para a transição de contratos anteriores ao NRAU por iniciativa do senhorio, mas tendo em conta que, em caso de silêncio ou de falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos.

- Arrendatários com mais de 65 anos ou com deficiência

No âmbito das regras do NRAU relativas à submissão do contrato de arrendamento ao NRAU mediante acordo entre as partes, quando o arrendatário invoque e comprove que tem 65 ou mais anos ou deficiência/incapacidade comprovada igual ou superior a 60%, muda o prazo previsto para a vigência do valor da renda, quando o contrato transite para o NRAU.

Assim, se o arrendatário invocar e comprovar que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA -em 2017 corresponde a € 38.990 -, o valor da renda vai vigorar por um período de 10 anos e não cinco como o NRAU previa, continuando a corresponder ao valor da primeira renda devida.

Findo o período de 10 anos, o valor da renda poderá ser atualizado por iniciativa do senhorio, aplicando-se também aqui, com as necessárias adaptações, as regras previstas para a transição de contratos anteriores ao NRAU por iniciativa do senhorio. No entanto, o arrendatário já não poderá invocar a circunstância que o RABC do agregado familiar é inferior a cinco RMNA - em 2017 corresponde a € 38.990, mas o contrato só fica submetido ao NRAU mediante acordo entre as partes.

As alterações a este regime entram em vigor apenas a 14 de julho.

Em caso de denúncia do contrato de duração indeterminada para realização de obra de remodelação ou restauro profundos, o senhorio é obrigado, mediante acordo e em alternativa:
- ao pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado;
- a garantir o realojamento do arrendatário por período não inferior a três anos.

Caso as partes não cheguem a acordo no prazo de 60 dias a contar da receção da comunicação da denúncia pelo arrendatário, o senhorio terá a mesma obrigação de indemnizar pelo valor acima referido ou realojar o inquilino por um mínimo de três anos.

Denúncia

Nos termos do regime jurídico das obras em prédios arrendados, a denúncia do contrato é feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação, na qual conste expressamente o fundamento da denúncia, sob pena de ineficácia.

Nos casos em que estejam em causa obras de alteração ou ampliação, quando as novas regras estiverem em vigor, esta comunicação terá de ser acompanhada, sob pena de ineficácia da denúncia, de:
- cópia dos elementos entregues juntamente com o requerimento de controlo prévio (orçamento total e caderneta predial com o valor patrimonial do locado); e
- documento emitido pelo município que ateste a entrega pelo senhorio destes elementos, no pedido de controlo prévio da operação urbanística.

A denúncia para obras de alteração ou ampliação é confirmada, sob pena de ineficácia, mediante comunicação ao arrendatário, acompanhada do comprovativo relativo:
- ao deferimento do correspondente pedido, no caso de operação urbanística sujeita a licença administrativa; ou
- comprovativo de que a pretensão não foi rejeitada, no caso de operação urbanística sujeita a comunicação prévia.

Nestes casos, a desocupação tem lugar no prazo de 60 dias contados da receção da confirmação, a não ser que corra ainda o prazo para a desocupação; a desocupação terá lugar até ao termo do último prazo.

O que são obras de remodelação ou restauro profundos

A lista do que são consideradas obras de remodelação ou restauro profundos foi alterada, acolhendo normas do regime jurídico da urbanização e da edificação (RJUE).

Com as novas regras, passam a ser consideradas obras de remodelação ou restauro profundos:

• as obras de reconstrução: obras de construção subsequentes à demolição, total ou parcial, de uma edificação existente, das quais resulte a reconstituição da estrutura das fachadas; e
  
• as obras de alteração ou ampliação em que:
  - resulte um nível bom ou superior no estado de conservação do locado, de acordo com a tabela que classifica o índice de anomalias do locado referida na ficha de avaliação para a determinação do nível de conservação de imóveis locados, aplicável por via do NRAU; e
  - o custo da obra a realizar no locado, incluindo IVA, corresponda, pelo menos, a 25% do seu valor patrimonial tributário constante da matriz do locado ou proporcionalmente calculado, se este valor não disser exclusivamente respeito ao locado.

Refira-se que, são consideradas obras de:
- alteração: obras de que resulte a modificação das características físicas de uma edificação existente, ou sua fração, designadamente a respetiva estrutura resistente, o número de fogos ou divisões interiores, ou a natureza e cor dos materiais de revestimento exterior, sem aumento da área total de construção, da área de implantação ou da altura da fachada;
- ampliação: obras de que resulte o aumento da área de implantação, da área total de construção, da altura da fachada ou do volume de uma edificação existente.

Além de outros elementos previstos na lei, o requerimento de controlo prévio urbanístico respeitante às operações relativas a obras de remodelação ou restauro profundos deve ser acompanhado dos seguintes elementos:

• indicação da situação de arrendamento existente, se aplicável; e
• nos casos obras de alteração ou ampliação:
  - orçamento total da operação a realizar, incluindo estimativa do custo total da operação urbanística;
  - caderneta predial, que inclui o valor patrimonial do locado.

Ao arrendatário não pode, em qualquer caso, ser negada a consulta ou a emissão de reprodução ou certidão do processo respeitante ao controlo prévio urbanístico relativo ao locado. Os órgãos competentes terão um prazo improrrogável de 10 dias para assegurar a garantia de acesso, sem prejuízo dos demais direitos previstos no regime de acesso à informação administrativa e ambiental e de reutilização dos documentos administrativos.

Realojamento por denúncia do senhorio para obras

De acordo com as novas regras, quando se trate de denúncia do contrato pelo senhorio com fundamento na demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, a desocupação terá lugar no prazo de 60 dias contados da receção da confirmação e não no prazo de 15 dias como a lei prevê atualmente.

Se ainda não tiver decorrido o prazo de seis meses sobre a data pretendida para a desocupação que a lei já prevê, a desocupação terá lugar até ao termo do último dos prazos.

Quando invoque demolição ou obras de remodelação ou restauro profundos o senhorio ficará obrigado a - mediante acordo e em alternativa:

• a garantir o realojamento do arrendatário por três anos no mínimo; ou
• a pagar uma indemnização correspondente a dois anos da renda, no valor mínimo de duas vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado. A indemnização passará a ser paga duas partes: metade da indemnização deverá ser paga após a confirmação da denúncia e o restante no ato da entrega do locado, sob pena de ineficácia (até agora previa-se o pagamento da totalidade no momento da entrega do locado).

Direito de preferência em caso de novo arrendamento

O arrendatário no contrato objeto de denúncia para obras tem direito a exercer direito de preferência no âmbito de novo arrendamento celebrado pelo senhorio.

O direito de preferência é oponível ao senhorio que promoveu a denúncia do contrato durante o prazo de dois anos contados a partir da data de cessação do mesmo.

É aqui aplicável, com as devidas adaptações, o regime previsto no Código Civil em matéria de pacto de preferência (convenção pela qual alguém assume a obrigação de dar preferência a outrem na venda de determinada coisa), sendo que o prazo para o exercício do direito de preferência de 15 dias.

- Manutenção do arrendamento em caso de morte do inquilino que tenha sido realojado devido a obras ou demolição da casa

Ao contrário de que acontecia anteriormente, a família do arrendatário realojado falecido poderá continuar a residir na habitação e com as mesmas condições, sendo que o prazo para o realojamento passará de 15 para 60 dias.

O arrendamento não caduca por morte do primitivo arrendatário realojado em caso de morte deste, por efeitos da denúncia pelo senhorio para demolição, realização de obra de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado. Nestes casos passará a aplicar-se o regime previsto para transmissão por morte no arrendamento para habitação.

O regime jurídico das obras em prédios arrendados passou a prever que o contrato de arrendamento se mantem em caso de morte do arrendatário realojado, passando a quem tenha direito nos termos gerais da lei.

Assim, conforme se prevê no NRAU, o arrendamento para habitação não caduca por morte do primitivo arrendatário quando lhe sobreviva:
- o cônjuge que aí resida;
- unido de facto com quem vivesse há mais de dois anos com residência no locado há mais de um ano;
- os pais que com ele convivessem há mais de um ano;
- filhos ou enteados que morassem com o falecido há mais de 1 ano, menor de idade ou até aos 26 anos quando frequentem o 11.º, 12.º ano ou ensino superior;
- filhos ou enteados que com ele convivessem há mais de um ano, com deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.

Portanto, no caso de transmissão por morte do arrendatário realojado, a posição do inquilino falecido transmite-se, pela ordem legal pré-definida, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o ascendente, filho ou enteado.