Empresas

Fundos de investimento imobiliário: caducidade de benefícios fiscais

O Tribunal Constitucional (TC) julgou inconstitucional a norma aplicável aos fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (FIIAH) e às sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (SIIAH), de acordo com a qual as isenções em sede de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e de Imposto do Selo caducam se o imóvel adquirido for alienado no prazo de três anos, contados de 01/01/2014.

O caso

Discordando da caducidade dos benefícios fiscais que lhe tinham sido concedidos na aquisição de um prédio destinado a arrendamento habitacional, antes de 01/01/2014, face à venda do mesmo em dezembro de 2015, a sociedade gestora de um fundo de investimento recorreu ao tribunal arbitral pedindo para que fosse declarada nula ou anulada a liquidação dos impostos. O tribunal arbitral recusou a aplicação, com fundamento em inconstitucionalidade material, da norma introduzida em 2013 que previa a caducidade das isenções de imposto em caso de venda do imóvel antes de terem decorrido três anos sobre a data de 01/01/2014, decisão da qual a Administração Tributária (AT) e o Ministério Público (MP) recorreram para o TC.

Apreciação do Tribunal Constitucional

O TC julgou improcedentes os recursos, julgando inconstitucional a norma aplicável aos fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (FIIAH) e às sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (SIIAH), de acordo com a qual as isenções em sede de Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) e de Imposto do Selo caducam se o imóvel adquirido for alienado no prazo de três anos, contados de 01/01/2014.

O regime jurídico especialmente aplicável aos FIIAH e às SIIAH, isenta de IMT e Imposto do Selo as aquisições de prédios urbanos ou de frações autónomas de prédios urbanos destinados exclusivamente a arrendamento para habitação permanente, pelos fundos de investimento, bem como as aquisições de prédios urbanos ou de frações autónomas de prédios urbanos destinados a habitação própria e permanente, em resultado do exercício da opção de compra pelos arrendatários dos imóveis que integrem o património desses fundos de investimento.

Entretanto, em 2013, foi adicionada nova previsão considerando que os prédios urbanos são destinados ao arrendamento para habitação permanente sempre que sejam objeto de contrato de arrendamento para habitação permanente no prazo de três anos contados do momento em que passaram a integrar o património do fundo, devendo o sujeito passivo comunicar e fazer prova junto da AT do respetivo arrendamento efetivo, nos 30 dias subsequentes ao termo desse prazo. E que quando os prédios não tenham sido objeto de contrato de arrendamento nesse prazo de três anos, as isenções sem efeito, devendo ser solicitada a liquidação do respetivo imposto, o mesmo acontecendo quando sejam vendidos antes desse prazo. Tendo ficado consagrado que essa disposição era aplicável aos prédios que tivessem sido adquiridos por um FIIAH antes de 01/01/2014, contando-se o prazo de três anos a partir dessa data.

Segundo o TC, ao adicionar ao pressuposto originariamente previsto para a isenção, que consistia apenas na destinação do imóvel adquirido exclusivamente a arrendamento para habitação permanente, dois novos pressupostos, a exigência de celebração efetiva de contrato de arrendamento para habitação e de não alienação do mesmo dentro de certo prazo, a lei veio agravar a condição resolutiva aposta ao benefício, que vinha do passado, originando, com isso, um caso de retroatividade fiscal inautêntica.

Razão pela qual a mesma apenas poderia ser considerada constitucionalmente conforme se a aplicação da nova disciplina jurídica a factos iniciados sob a vigência da lei antiga fosse compatível com as exigências que, em caso de mutação da ordem jurídica, o legislador ordinário é obrigado a respeitar por força do princípio da proteção da confiança.

Incentivados pelo regime fiscal inicialmente previsto, os fundos imobiliários realizaram um conjunto de investimentos na aquisição de imóveis, na legítima convicção de que os benefícios fiscais associados a tais aquisições apenas caducariam se o imóvel adquirido não viesse a ser disponibilizado para arrendamento habitacional após a respetiva aquisição e não também se, não obstante essa disponibilização, nenhum contrato de arrendamento viesse a ser celebrado dentro de determinado prazo por razões inerentes ao próprio funcionamento do mercado ou a fração adquirida acabasse por ser alienada por ausência de qualquer outra alternativa financeiramente viável para a respetiva rentabilização.

A confiança depositada pelos fundos na constância do regime fiscal contemporâneo dos investimentos que decidiram realizar, além de digna de tutela, não pode deixar de considerar-se atingida pelas consequências da aplicação retroativa dos novos pressupostos da isenção.

Ao determinar, de forma totalmente inovatória, a caducidade dos benefícios fiscais no caso de o imóvel adquirido, apesar de disponibilizado para arrendamento habitacional, não vir a ser efetivamente arrendado dentro de determinado prazo por razões não imputáveis ao fundo ou acabar por ser por essa razão alienado, a lei nova transferiu para os fundos o risco inerente ao funcionamento do mercado em termos que não só não tinham paralelo no domínio da lei antiga como não eram, em face dos que aí se previam, de modo algum antecipáveis, frustrando, assim, as expectativas legitimamente incutidas nos fundos investidores pelo regime fiscal em vista, violando aquele mínimo de certeza e de segurança que todos os intervenientes no tráfego jurídico, ao planearem a sua ação e ao realizarem as suas escolhas, devem poder depositar na ordem jurídica de um Estado de Direito.

Não se descortinando qualquer interesse constitucionalmente protegido cuja salvaguarda pudesse justificar essa lesão da confiança dos fundos imobiliários na manutenção do regime fiscal contemporâneo do ato de aquisição dos imóveis, é de concluir pela sua inconstitucionalidade, por violação do princípio da tutela da confiança.

Referências
Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 175/2018, proferido nos processos n.º 175/17 e 246/17, de 5 de abril de 2018
Lei n.º 83-C/2013, de 31/12, artigos 235.º e 236.º n.º 2
Regime jurídico aplicável aos fundos de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (FIIAH) e às sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (SIIAH), artigo 8.º

Informação da responsabilidade de LexPoint
© Todos os direitos reservados à LexPoint, Lda
Este texto é meramente informativo e não constitui nem dispensa a consulta ou apoio de profissionais especializados.

03.08.2018