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Falta de ligação à rede pública de esgotos influencia avaliação de imóvel

O Tribunal Central Administrativo Sul (TCAS) decidiu que a omissão da consideração do coeficiente minorativo de qualidade e conforto, consistente na falta de ligação à rede pública de esgotos, constitui fundamento idóneo de anulação do ato de avaliação de imóvel para efeitos de IMI.

O caso

O proprietário de um prédio urbano, composto de edifício comercial constituído por rés-do-chão, primeiro e segundo andar para comércio e terceiro andar destinado a hospedaria, foi notificado do resultado da avaliação do mesmo e do valor patrimonial atribuído a quatro divisões consideradas de utilização independente.

Discordando do resultado apresentado, o proprietário requereu uma segunda avaliação da qual resultou a atribuição de um valor patrimonial tributário total superior ao anteriormente fixado, no valor de 3.607.590 euros.

Insatisfeito, o proprietário impugnou judicialmente a avaliação. O tribunal julgou procedente a impugnação, considerando que o ato de avaliação enfermava do vício de erro nos pressupostos de facto. Conclusão que justificou com o facto de ter sido dado como provado que apenas duas das quatro divisões que compunham o prédio eram suscetíveis de utilização independente, uma vez que no terceiro andar funcionava uma residencial com acesso exclusivo, que o rés-do-chão e o primeira andar estavam arrendados a uma loja chinesa e que o segundo andar não estava a ser utilizado, sendo o único acesso feito por escada interior com origem no primeiro andar que tinha sido fechada e vedada pelo proprietário. Além de que o prédio dispunha apenas de fosse sética, sem ligação à rede pública de esgotos. Desta decisão recorreu a Fazenda Pública para o TCAS

Apreciação do Tribunal Central Administrativo Sul

O TCAS concedeu provimento ao recurso, revogando a sentença recorrida, mas julgando novamente a impugnação procedente, com base noutros fundamentos, confirmando a anulação do ato de avaliação.

Decidiu o TCAS que a omissão da consideração do coeficiente minorativo de qualidade e conforto, consistente na falta de ligação à rede pública de esgotos, constitui fundamento idóneo de anulação do ato de avaliação de imóvel para efeitos de IMI.

Estando provado que o prédio em causa não possuía ligação à rede pública de esgotos, recorrendo a uma fossa sética, impunha-se considerar, em relação a cada uma das suas frações ou divisões suscetíveis de utilização independente, o coeficiente minorativo de qualidade e conforto, no valor de 0,05, relativo a inexistência de rede pública e privada de esgotos.

A desconsideração desse fator minorativo viola a lei, obstando a que o ato de avaliação se possa manter na ordem jurídica.

Já o erro nos pressupostos de facto relativo ao número de divisões do prédio suscetíveis de utilização independente não é, por si só, fundamento idóneo para a anulação do ato de avaliação, sem que se demonstre que do mesmo resultou um erro na aferição dos coeficientes de avaliação do valor patrimonial tributário do prédio em causa.

Referências
Acórdão do Tribunal Central Administrativo Sul, proferido no processo n.º 521/14.8BELLE, de 25 de janeiro de 2018
Decreto-Lei n.º 287/2003, de 12/11, artigos 15.º-A, 15.º-C, 15.º-D, 15.º-F,
Código do IMI, artigos 38.º a 46.º

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06.04.2018