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Compra casa - Toda a informção


A compra de uma casa envolve uma série de procedimentos legais e de encargos fiscais que é preciso conhecer.

Podemos dividir o processo em duas grandes fases:

Há ainda outros aspetos a ter em consideração, como os documentos necessários, o eventual contrato promessa de compra e venda, e os impostos envolvidos, que poderá consultar em outros aspetos a ter em conta.

Obtenção de informação sobre o imóvel

Deve começar por obter informações acerca do imóvel que pretende adquirir:

  • na Conservatória do Registo Predial- basta solicitar uma Certidão de Teor, documento que certifica todos os registos efetuados em relação ao imóvel: localização, composição, proprietários, ónus, transmissões, etc.. Consulte aqui os Contactos dos Serviços de Registo Predial  Também pode pedir e consultar a Certidão Permanente de registo predial ou a Informação Predial Simplificada no Registo Predial Online através das áreas "Certidão Permanente" e "Informação Predial Simplificada", obtendo informação permanentemente atualizada sobre imóveis com valor de certidão no caso da Certidão Permanente, ou sem valor no caso da Informação Predial, sobre um determinado prédio descrito;
  • nos Serviços de Finanças- poderá obter informações sobre a situação fiscal do imóvel através da caderneta predial do imóvel, ou através do portal das finanças, nomeadamente se está arrendado e se o IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) está regularizado;
  • na Câmara Municipal- é possível obter cópia da Ficha Técnica de Habitação (FTH), documento descritivo das características técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional, reportadas ao momento da conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração do mesmo. Este documento é apenas obrigatório para os prédios construídos e, para os quais, o requerimento para a emissão da licença de habitação tenha sido apresentado depois de 30 de março de 2004. Por outro lado, não conseguirá obter a FTH caso o imóvel tenha sido edificado antes de 1951, mesmo que tenha sido submetido a obras de reconstrução, ampliação ou alteração posteriores. Saiba mais sobre este documento aqui. Relativamente a imóveis mais recentes, esta poderá ter sido substituída pelo livro de obra eletrónico, que inclui as informações constantes da Ficha Técnica de Habitação, do Certificado Energético, e do Livro de Obra.

Poderá também em determinadas situações ter de publicitar a sua intenção de comprar o imóvel se este se encontrar em determinada zona. No site casa pronta poderá publicar esse anúncio que terá de incluir os elementos essenciais da compra e venda ou transação imobiliária que pretende realizar, de forma a que as entidades públicas com direito legal de preferência possam manifestar a intenção de exercer ou não esse direito. Assim, para dar preferência, basta que o vendedor do prédio insira uma única vez, neste sítio, os dados da venda. As entidades públicas com direito legal de preferência passam a ter de manifestar a intenção de exercer a preferência através deste sítio.

  • junto da Administração do Condomínio - tratando-se de aquisição de fração autónoma de prédio que tenha constituída administração de condomínio deverá solicitar informações sobre valor da quota mensal e se o vendedor tem em dívida quaisquer encargos (quotas, obras, seguros).
  • Certificado Energético: trata-se de um documento emitido por um perito qualificado que informa sobre a qualidade térmica dos edifícios. O vendedor tem a obrigação de apresentar o Certificado Energético aquando da celebração do contrato de venda para todos os imóveis de habitação ou serviços, e ainda indicar a classificação energética do edifício constante do respetivo pré‐certificado ou certificado energético em todos os anúncios publicados com vista à venda do imóvel. O vendedor tem também de entregar cópia do pré‐certificado ou certificado ao comprador no acto de celebração de contrato‐promessa de compra e venda, e entregar o original do pré‐certificado ou certificado ao comprador no acto de celebração do título de compra e venda.

Celebração da compra e venda, pagamento de impostos e registo do imóvel

Depois de acordar os pormenores do negócio com o vendedor ou com a mediadora imobiliária, e até a casa ser sua e dar o processo por concluído, pode optar por efetuar as distintas formalidades da compra em diferentes entidades ou fazer tudo no mesmo sítio, através do balcão Casa Pronta.

Os atos e formalidades necessárias à compra de uma casa e outras operações relacionadas com imóveis podem ser realizados nas conservatórias/serviços de registo em regime de balcão único ou através do balcão Casa Pronta ou, ainda, em serviços de balcão único prestados por advogados, câmaras de comércio e indústria, notários ou solicitadores.

Assim, pode escolher entre:

  • Balcão único nos serviços de registo, com duas modalidades:

    Balcão "Casa Pronta" - no mesmo balcão, é formalizado o negócio por documento autêntico, são pagos os impostos, efetuados, de imediato, os registos, obtida certidão dos mesmos e, quando solicitado pelo interessado, pedida a isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), a inscrição ou atualização de prédio urbano na matriz e a alteração da morada fiscal.

    Neste balcão é possível realizar a compra e venda de imóveis, com ou sem recurso a financiamento bancário, com formalização dos contratos de crédito e financiamento celebrados com instituições de crédito, independentemente da localização do imóvel.

    Documento particular autenticado e promoção imediata do pedido de registo - no mesmo balcão, o ato é praticado por documento particular autenticado, seguido da promoção imediata dos pedidos de registo.


  • Balcão único nos cartórios notariais, com duas modalidades.

    Documento particular autenticado, seguido de envio obrigatório dos pedidos de registo para a conservatória.

    Escritura pública, seguida de envio obrigatório dos pedidos de registo para as conservatórias.


  • Outros balcões únicos, como nos advogados, nas câmaras de comércio e indústria, em que o ato é praticado por documento particular autenticado, seguido de envio obrigatório dos pedidos de registo.

Se optar pelo balcão Casa Pronta, pode fazê-lo de duas formas:

  • sem marcação, o comprador e o vendedor dirigem-se ao balcão da Conservatória do Registo Predial/Loja do Cidadão e optam por modelos de contratos pré-aprovados;
  • com marcação prévia, o comprador e o vendedor podem escolher livremente os contratos que pretendem celebrar. Esta marcação pode ser feita de três maneiras:
    • Por telefone, ligando para a Linha Registos – 211 950 500, ou +351 211 950 500 para contactos do estrangeiro;
    • No balcão, bastando que o interessado se dirija ao balcão da conservatória;
    • Através do banco, por via eletrónica
      a marcação pode ser efetuada pelo banco que financia a operação, através do sistema informático.

Quando o comprador e o vendedor optarem por redigir os contratos a celebrar, devem disponibilizar os documentos necessários à analise da validade do negócio e realização dos registos com, pelo menos, três dias de antecedência em relação à data marcada para a celebração dos atos.

Outros aspetos a ter em conta

Quando compra uma casa, há ainda vários outros aspetos a ter em conta.

  • Contrato de promessa de compra e venda
  • Documentos
  • Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
  • Troca de Imóveis
  • Imposto do Selo
  • Venda de Imóvel e mais valias
  • Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
  • Benefícios Fiscais em IMI
  • Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis (AIMI)
  • Empréstimo bancário
  • Seguros

 


Contrato de promessa de compra e venda

O contrato de promessa de compra e venda é o documento pelo qual as partes se obrigam a realizar o negócio de compra e venda do imóvel em determinadas condições, em função dos interesses, necessidades e exigências de cada parte.

Deste modo, é essencial que este contrato seja adaptado a cada negócio em função das suas especificidades, pois o seu incumprimento acarreta sanções para a parte incumpridora.

Neste contrato, as partes devem acautelar, designadamente, as seguintes situações:

  • prazo de realização da escritura ou da compra por documento particular autenticado, atendendo ao tempo necessário para desocupar o imóvel e para obter financiamento bancários;
  • situações que obstem ao cumprimento do contrato, mas que não impliquem a penalização da parte, como por exemplo, a impossibilidade de realização de determinada obra no prazo previsto, de entregar o imóvel ou de obtenção de crédito bancário;
  • quem marca a escritura, com que antecedência e como a comunica à outra parte;
  • consequências do incumprimento, se diferentes das previstas na lei;
  • possibilidade de as partes recorrerem à execução específica do contrato (ou seja, obrigar a outra parte a cumprir o contrato, através de uma ação judicial);
  • forma e prazos de pagamento (na data da escritura nunca deve aceitar cheques simples, apenas visados ou bancários).

 

Documentos

Independentemente da forma de realizar a compra e venda, é sempre necessária a apresentação dos seguintes documentos:

  • Documentos de identificação e cartões de contribuinte de vendedores e dos compradores;
  • Ficha técnica do prédio (desde que este a tenha);
  • Se tiver uma escritura pública de uma transação anterior do mesmo imóvel onde esteja referida a existência de licença de utilização, ou a sua dispensa, deve levá-la;
  • Se forem necessários outros documentos, tal será referido na conservatória ou por telefone.

 

Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)

Trata-se de um imposto a pagar de uma só vez antes da realização da compra e venda e incide sobre o maior dos seguintes valores: o constante do ato ou do contrato ou o valor patrimonial tributário.

São isentas do IMT as aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda 92.407 euros.

Também ficam isentas de IMT as aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística, desde que, no prazo de três anos a contar da data de aquisição, o adquirente inicie as respetivas obras.

Em 2021, as taxas do IMT são as seguintes:

  • Aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente:

    Valor sobre que incide o IMT (em euros) Taxas Percentuais
    Marginais Média (*)
    Até 92 407 0 0
    De mais de 92 407 e até 126 403
    2 0,5379
    De mais de 126 403 até 172 348 5 1,7274
    De mais de 172 348 até 287 213
    7 3,8361
    De mais de 287 213 até 574 323 8 -
    Superior a 574 323 6 (taxa única)
    Superior a 1 000 000 7,5 (taxa única)
    (*) No limite superior do escalão


  • Aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação, não abrangidas pelo quadro anterior:

    Valor sobre que incide o IMT (em euros) Taxas Percentuais
    Marginais Média (*)
    Até 92 407 1 1,000
    De mais de 92 407 e até 126 403
    2 1,2689
    De mais de 126 403 até 172 348 5 2,2636
    De mais de 172 348 até 287 213
    7 4,1578
    De mais de 287 213 até 550 836 8 -
    Superior a 550 836 6 (taxa única)
    Superior a 1 000 000 7,5 (taxa única)
    (*) No limite superior do escalão

  • Aquisição de prédios rústicos - 5%

  • Aquisição de outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas - 6,5%.

A taxa é de 10%, sempre que o adquirente:

 

Troca de Imóveis

Em caso de troca (permuta) de imóveis formaliza-se num único contrato duas operações de compra e venda, reduzindo os custos associados, e só terá de pagar IMT se aos imóveis trocados forem atribuídos valores diferentes ou se houver diferença entre os seus valores patrimoniais.

Neste caso, apenas deverá pagar IMT quem, por entregar o imóvel de menor valor, pagar uma parte do preço em dinheiro ou se, sendo considerados valores iguais, receber o prédio com maior valor patrimonial.

Ou seja, o IMT apenas é devido pela diferença dos valores declarados no contrato, ou pela diferença dos valores patrimoniais tributários se maiores. Se o imóvel de maior valor se destinar exclusivamente a habitação, beneficiará ainda de isenção ou redução de IMT.

 

Imposto do Selo

A transmissão de imóveis está sujeita a imposto do selo à taxa de 0,8% sobre o valor constante na matriz, independentemente de o imóvel ser adquirido por compra e venda, doação ou herança.

No entanto, a doação de imóveis está ainda sujeita a Imposto do Selo, à taxa de 10%, pelo que a taxa final aplicável é de 10,8%. Esta taxa aplica-se à aquisição gratuita de bens, incluindo por usucapião, e incide sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis (valor constante da caderneta predial).

Porém, às doações de imóveis efetuadas entre unidos de facto ou cônjuges, a descendentes ou a ascendentes, aplica-se apenas a taxa de 0,8%, uma vez que as transmissões gratuitas de bens entre estes familiares estão isentas da aplicação da taxa acima referida de 10%.

 

Venda de Imóvel e mais valias

A venda de um imóvel pode dar origem a rendimentos sujeitos a IRS, quando entre o valor da compra e o valor da venda se realiza um ganho, ou seja, uma mais-valia.

Para calcular o valor da mais-valia é necessário saber:

  • o ano de aquisição;
  • o valor de aquisição;
  • encargos com a valorização (relativos a obras realizadas nos 5 anos anteriores à venda);
  • despesas relativas à aquisição e à venda;
  • o ano da venda;
  • o valor da venda.

Quanto ao ano de aquisição:

  • se adquiriu a sua casa antes de 1 de janeiro de 1989, a mais valia realizada não está sujeita a imposto (embora tenha que ser declarada no Anexo G1 quadro 5 da Declaração Modelo 3);
  • se a adquiriu em data posterior, é necessário apurar qual o coeficiente de atualização aplicável - este coeficiente serve para corrigir o valor da aquisição, em função da desvalorização da moeda entretanto verificada (deve ser declarado no Anexo G quadro 4 da Declaração Modelo 3);
  • se entre a compra e a venda tiverem passado menos de dois anos, o valor de aquisição não é corrigido.

Para corrigir o valor de aquisição dos imóveis vendidos em 2021, aplica-se a seguinte tabela:

Ano de aquisição

Tabela para correção do valor de aquisição dos imóveis vendidos em 2021


Valores atualizados pela Portaria n.º 220/2020, de 21.09.2020.

Os valores de aquisição e de venda, são os que constam das respetivas escrituras (se superior ao valor patrimonial registado na caderneta) e sobre os quais foi pago o IMT. Caso tenha sido celebrado um contrato-promessa de compra e venda, este documento deverá ser anexo à escritura, para confirmar os valores da operação.

Se o imóvel for construído pelo vendedor, o valor de aquisição corresponde ao maior dos seguintes valores:

  • valor patrimonial tributário, constante da Caderneta Predial, ou
  • soma do custo do terreno com o custo da construção, desde que estes custos estejam documentados.

O valor de aquisição é atualizado mediante aplicação do coeficiente correspondente ao ano de aquisição.

Para apurar o valor da mais-valia, devem ainda acrescentar-se ao valor de aquisição:

  • as despesas suportadas para comprar o imóvel (como o IMT, o custo da escritura e do registo);
  • os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.

Feitas as contas, metade do ganho assim apurado é tributado em IRS, sendo adicionado aos restantes rendimentos declarados na sua declaração Modelo 3, e tributado à taxa aplicável à globalidade dos rendimentos.


Em suma, pode-se sintetizar o cálculo das mais ou menos valias da seguinte forma:

Valor de venda - (valor de compra x coeficiente de desvalorização) - encargos necessários à venda e compra - encargos com a valorização (nos últimos 12 anos). 

O lucro sujeito a tributação é considerado em 50% do seu valor.

Este valor acresce aos restantes rendimentos sujeitos a IRS, para apuramento da taxa aplicável.

Note-se que, a mais valia pode não ser tributada, em parte ou na totalidade, se o vendedor usar o dinheiro da venda do imóvel onde residia para adquirir, construir ou fizer obras noutro imóvel para sua habitação permanente.

Assim, são excluídos de tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente, desde que verificadas cumulativamente as seguintes condições:

  • o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;
  • esse reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
  • contribuinte manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.

As mais valias também não estão sujeitas a IRS quando se verifiquem cumulativamente as seguintes condições:

  • o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel e, se aplicável, do reinvestimento referido, seja utilizado para adquirir um ou mais de um dos produtos seguintes:
    - contrato de seguro financeiro do ramo vida;
    - adesão individual a um fundo de pensões aberto; ou
    - contribuição para o regime público de capitalização.
  • O sujeito passivo ou o respetivo cônjuge ou unido de facto, na data da transmissão do imóvel, se encontre, comprovadamente, em situação de reforma ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade;
  • A aquisição do contrato de seguro financeiro do ramo vida, a adesão individual a um fundo de pensões aberto ou a contribuição para o regime público de capitalização seja efetuada nos seis meses posteriores contados da data de realização;
  • Sendo o investimento realizado por aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida ou da adesão individual a um fundo de pensões aberto, estes visem, exclusivamente, proporcionar ao adquirente ou ao respetivo cônjuge ou unido de facto uma prestação regular periódica durante um período igual ou superior a 10 anos, de montante máximo anual igual a 7,5% do valor investido;
  • O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.
Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

Os prédios estão sujeitos ao pagamento anual de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). O IMI é devido pelas pessoas que, em 31 de dezembro do ano a que respeita, sejam proprietários ou usufrutuários dos prédios.

Todos os imóveis que mudem de proprietário, seja por compra e venda, doação, herança ou por outra via, serão reavaliados segundo as novas regras de avaliação.

Para este efeito, os proprietários de imóveis novos (a inscrever na matriz predial pela primeira vez) ou os novos proprietários de imóveis já inscritos, têm que entregar no serviço de finanças[retirar link] ou enviar pelo Portal das Finanças[retirar link] a Declaração Modelo 1 do IMI, que contém a descrição das características do imóvel, acompanhada de um conjunto de documentos, designadamente das plantas de arquitetura.

Esta Declaração e os documentos complementares destinam-se à avaliação do imóvel, com base nas informações prestadas pelo contribuinte. Independentemente dessas informações, o perito avaliador poderá visitar os imóveis sempre que entenda conveniente.

Refira-se ainda que as plantas a entregar com a Declaração Modelo 1, correspondem:

  • nos imóveis novos, às telas finais entregues na Câmara Municipal competente (com aposição do respetivo carimbo de entrada nos serviços);
  • nos imóveis já inscritos, às plantas de arquitetura fornecidas pelos anteriores proprietários ou obtidas nos serviços da Câmara Municipal competente ou, na impossibilidade de as obter, as plantas elaboradas à escala pelo próprio contribuinte ou por alguém a seu pedido, e assinadas pelo contribuinte que assim atesta a conformidade dos desenho com o imóvel.

Taxas

A taxa de IMI são as seguintes:

Prédios Taxas
Mínima Máxima
Prédios rústicos - 0,8%
Prédios urbanos
0,3% 0,45%

- prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano, ou prédios em ruínas;
- prédios urbanos parcialmente devolutos, incidindo o agravamento da taxa, no caso dos prédios não constituídos em propriedade horizontal, apenas sobre a parte do valor patrimonial tributário correspondente às partes devolutas

As taxas são elevadas anualmente ao triplo 0,9% e 1,35%
Prédios de sujeitos passivos que:
- Tenham domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista oficial;
- Sejam uma entidade dominada ou controlada, direta ou indiretamente, por entidade que tenha domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista oficial.

-


7,5%

Para este efeito consideram-se devolutos os prédios que não sendo habitados, ou pertencentes a emigrantes, não tenham contratos de fornecimento de água e luz, pelo menos, e/ou não registem consumos desta natureza, ou registem consumos muito baixos.

No entanto, e apesar da inexistência dos contratos e consumos referidos, não serão considerados devolutos os imóveis:

- destinados a habitação por curtos períodos em praias, campo, termas e quaisquer outros lugares de vilegiatura, para arrendamento temporário ou para uso próprio;
- durante o período em que decorrem obras de reabilitação, desde que certificadas pelos municípios;
- cuja conclusão de construção ou emissão de licença de utilização ocorreram há menos de um ano;
- adquiridos para revenda por entidades inscritas para essa atividade ou por instituições de crédito, quando as respetivas aquisições reúnam as condições para beneficiar da isenção de Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis, durante os três anos seguintes à aquisição;
- que sejam a residência fiscal em território nacional de emigrante português;
- que seja a residência em território nacional de cidadão português que desempenhe no estrangeiro funções ou comissões de caráter público ao serviço do Estado Português, de organizações internacionais, ou funções de reconhecido interesse público, bem como dos seus respetivos acompanhantes autorizados.

Aos prédios que tenham uma parte rústica e uma parte urbana, aplica-se a taxa correspondente a cada parte.

Prédios devolutos localizados em zonas de pressão urbanística

Os prédios urbanos ou frações autónomas que se encontrem devolutos há mais de dois anos, os prédios em ruínas, bem como os terrenos para construção inseridos no solo urbano e cuja qualificação em plano municipal de ordenamento do território atribua aptidão para o uso habitacional, sempre que se localizem em zonas de pressão urbanística, estão sujeitos ao seguinte agravamento:

  • a taxa entre 0,3% e 0,45% é elevada ao sêxtuplo, agravada, em cada ano subsequente, em mais 10 %;
  • este agravamento tem como limite máximo o valor de 12 vezes essa taxa

Note-se que Lisboa, em 2021, foi considerada pela Câmara Municipal como zona de pressão urbanística, o que significa que esta regra se lhe aplica.

Por outro lado, os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem minorar ou majorar as taxas referidas supra:

Prédios Minorar até: Majorar até:
Prédios em áreas objeto de operações de reabilitação urbana ou de combate à desertificação 30% 30%
Prédios arrendados 20%  
Prédios degradados   30%
Prédios rústicos com áreas florestais em situação de abandono   dobro
Prédios classificados como de interesse público, de valor municipal ou património cultural 50%  

O IMI é pago anualmente. Os contribuintes recebem um aviso do valor a pagar, bem como do prazo e local para o fazer.

O imposto deve ser pago:

  • numa prestação, no mês de maio, quando o seu montante seja igual ou inferior a 100 euros;
  • em duas prestações, nos meses de maio e novembro, quando o seu montante seja superior a 100 e igual ou inferior a 500 euros;
  • em três prestações, nos meses de maio, agosto e novembro, quando o seu montante seja superior a 500 euros.

O valor do IMI é calculado pelos Serviços de Finanças que, anualmente, enviam aos proprietários a nota de liquidação do imposto a pagar, cujo valor se obtém pela aplicação da taxa respetiva ao valor patrimonial tributário do imóvel.

Benefícios Fiscais em IMI

Os imóveis estão sujeitos ao pagamento anual do IMI. No entanto, em determinadas situações podem beneficiar de isenção deste imposto.

Assim, é aplicada uma isenção por três anos a prédios urbanos com valor patrimonial tributário igual ou inferior a 125.000 €, desde que o rendimento coletável para efeitos de IRS não seja superior a 153.300 €.

Existe também um regime de salvaguarda, que estabelece que em relação aos prédios ou parte de prédios urbanos que sejam habitação própria e permanente do sujeito passivo, a coleta do IMI respeitante a cada ano não pode exceder a coleta do IMI devida no ano imediatamente anterior adicionada, em cada um desses anos, do maior dos seguintes valores: 75 €; ou um terço da diferença entre o IMI resultante do valor patrimonial tributário fixado na avaliação atual e o que resultaria da avaliação anterior, independentemente de eventuais isenções aplicáveis.

Esta cláusula não é aplicável aos prédios em que se verifique uma alteração do sujeito passivo do IMI no ano a que respeita o imposto, salvo nas transmissões gratuitas de que forem beneficiários o cônjuge, descendentes e ascendentes.

O aumento da coleta de IMI determinado por aumento de valor tributável não resultante de mera atualização não é aplicável, independentemente do valor do imóvel, a sujeitos passivos que reúnam as condições legais para a isenção de IMI e tenham mais de 65 anos.

Quanto a prédios de reduzido valor patrimonial de contribuintes com baixos rendimentos, estabelece-se que estão isentos os sujeitos passivos ou seu agregado familiar, cujo rendimento bruto, no ano anterior ao da aquisição, não seja superior a 2,3 vezes o valor anual do IAS - 15.295 € e o valor patrimonial tributário global da totalidade dos prédios rústicos ou urbanos pertencentes ao agregado familiar não exceda 10 vezes o valor anual do IAS  -66.500 €.

Os prédios urbanos ou frações autónomas concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana beneficiam de vários incentivos desde que preencham cumulativamente as seguintes condições:

  • sejam objeto de intervenções de reabilitação de edifícios promovidas nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana;
  • em consequência dessa intervenção, o respetivo estado de conservação esteja dois níveis acima do anteriormente atribuído e tenha, no mínimo, um nível bom, e sejam cumpridos os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica.

Estes imóveis têm acesso aos seguintes benefícios fiscais:

  • Isenção do IMI por um período de três anos a contar do ano, inclusive, da conclusão das obras de reabilitação, podendo ser renovado, a requerimento do proprietário, por mais cinco anos no caso de imóveis afetos a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente;
  • Isenção do IMT nas aquisições de imóveis destinados a intervenções de reabilitação, desde que o adquirente inicie as respetivas obras no prazo máximo de três anos a contar da data de aquisição;
  • Isenção do IMT na primeira transmissão, subsequente à intervenção de reabilitação, a afetar a arrendamento para habitação permanente ou, quando localizado em área de reabilitação urbana, também a habitação própria e permanente;
  • Redução a metade das taxas devidas pela avaliação do estado de conservação.

Os prédios urbanos da espécie outros, exclusivamente destinados à produção de energia a partir de fontes renováveis, beneficiam de uma redução da taxa de IMI em 50%.

O sujeito passivo que, a 31 de dezembro do ano a que respeita o imposto, se encontre a residir em lar de terceira idade, em instituição de saúde ou no domicílio fiscal de parentes e afins em linha reta e em linha colateral, até ao 4.º grau, pode beneficiar da isenção de IMI, efetuando até àquela data prova, junto da Autoridade Tributária e Aduaneira, de que o prédio ou parte de prédio urbano em causa antes constituía a sua habitação própria e permanente.

Redução de IMI

Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, nos casos de imóvel destinado a habitação própria e permanente coincidente com o domicílio fiscal do proprietário, podem fixar uma redução da taxa do IMI que vigorar no ano a que respeita o imposto, atendendo ao número de dependentes que compõe o agregado familiar do proprietário a 31 de dezembro.

A redução é a seguinte:

Número de dependentes a cargo Dedução fixa (em euros)
1 20
2 40
3 ou mais 70

A verificação dos pressupostos para a redução da taxa do IMI é efetuada pela AT, de forma automática e com base nos elementos constantes nas matrizes prediais, no registo de contribuintes e nas declarações de rendimentos entregues.

A composição do agregado familiar é aquela que se verificar no último dia do ano anterior àquele a que respeita o imposto.

Considera-se o prédio ou parte de prédio urbano afeto à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar quando nele estiver fixado o respetivo domicílio fiscal.

A AT disponibiliza aos municípios, até 15 de setembro, o número de agregados com um, dois e três ou mais dependentes que tenham, na sua área territorial, domicílio fiscal em prédio ou parte de prédio destinado a habitação própria e permanente.

 

Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis

O AIMI incide sobre a soma dos valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos situados em território português de que o sujeito passivo seja titular.

De fora ficam os prédios urbanos classificados como «comerciais, industriais ou para serviços» e «outros».

O valor tributável corresponde à soma dos valores patrimoniais tributários, reportados a 1 de janeiro do ano a que respeita o AIMI, dos prédios que constam nas matrizes prediais na titularidade do sujeito passivo. Não são contabilizados para esta soma:

  • o valor dos prédios que no ano anterior tenham estado isentos ou não sujeitos a tributação em IMI;
  • o valor dos prédios que se destinem exclusivamente à construção de habitação social ou a custos controlados cujos titulares sejam cooperativas de habitação e construção ou associações de moradores;
  • o valor dos prédios ou partes de prédios urbanos cujos titulares sejam condomínios, quando o valor patrimonial tributário de cada prédio ou parte de prédio não exceda 105.314,40 euros em 2021 (20 x valor anual do IAS);
  • o valor dos prédios ou partes de prédios urbanos cujos titulares sejam cooperativas de habitação e construção e associações de moradores.

Ao valor tributável assim determinado, são deduzidas as seguintes importâncias:
- € 600 000, quando o sujeito passivo é uma pessoa singular;
- € 600 000, quando o sujeito passivo é uma herança indivisa.

Os sujeitos passivos casados ou em união de facto podem optar pela tributação conjunta deste adicional, somando-se os valores patrimoniais tributários dos prédios na sua titularidade e multiplicando-se por dois o valor da dedução referida.

Os sujeitos passivos casados sob os regimes de comunhão de bens que não exerçam essa opção podem identificar, através de declaração conjunta, a titularidade dos prédios, indicando aqueles que são bens próprios de cada um deles e os que são bens comuns do casal.

Não sendo efetuada a declaração no prazo estabelecido, o AIMI incide, relativamente a cada um dos cônjuges, sobre a soma dos valores dos prédios que já constavam da matriz na respetiva titularidade.

A declaração, que é apresentada exclusivamente no Portal das Finanças, deve ser efetuada de 1 de abril a 31 de maio.

Adicional ao Imposto Municipal Sobre Veículos

No caso de heranças indivisas, a equiparação da herança a pessoa coletiva pode ser afastada se, cumulativamente:

  • a herança, através do cabeça de casal, apresentar uma declaração identificando todos os herdeiros e as suas quotas;
  • após a apresentação da declaração referida, todos os herdeiros na mesma identificados confirmarem as respetivas quotas, através de declaração apresentada por cada um deles.

A declaração do cabeça de casal, deve ser apresentada no mesmo local do portal das finanças de 1 a 31 de março; as declarações dos herdeiros, também a apresentar no portal das finanças, devem ser apresentadas de 1 a 30 de abril.

Sendo afastada a equiparação da herança indivisa a pessoa coletiva nos termos referidos, a quota-parte de cada herdeiro sobre o valor do prédio ou dos prédios que integram a herança indivisa acresce à soma dos valores patrimoniais tributários dos prédios que constam da matriz na titularidade desse herdeiro, para efeito de determinação do valor tributável.

Sujeito passivo Soma dos VPT (em euros) Taxa de AIMI
Pessoas singulares que optem pela tributação separada

Mais de 600.000
Até 1.000.000

0,7%

Mais de 1.000.000
Até 2.000.000

Adiciona-se a taxa marginal de 1%
Superior a 2.000.000 Adiciona-se a taxa marginal de 1,5%
Pessoas singulares que optem pela tributação conjunta

Mais de 1.200.000
Até 2.000.000

0,7%

Mais de 2.000.000
Até 4.000.000

Adiciona-se a taxa marginal de 1%
Superior a 4.000.000 Adiciona-se a taxa marginal de 1,5%
Heranças indivisas equiparadas a pessoa coletiva Superior a 600.000 0,7%
Pessoas coletivas: prédios afetos a uso pessoal Até 1.000.000 0,7%
 

Mais de 1.000.000
Até 2.000.000

Adiciona-se a taxa marginal de 1%
  Superior a 2.000.000 Adiciona-se a taxa marginal de 1,5%
Pessoas coletivas: prédios não afetos a uso pessoal Sem limite 0,4%
Entidades residentes em paraísos fiscais Sem limite 7,5%

O AIMI é liquidado anualmente, pela Autoridade Tributária e Aduaneira, com base nos valores patrimoniais tributários dos prédios e em relação aos sujeitos passivos que constem das matrizes em 1 de janeiro do ano a que o mesmo respeita.

Quando seja exercida a opção pela declaração conjunta por casais e unidos de facto, há lugar a uma única liquidação, sendo ambos os sujeitos passivos solidariamente responsáveis pelo pagamento do imposto.

A liquidação a efetuar a cada um dos herdeiros tem por base o valor determinado nos termos legais.

A liquidação é efetuada no mês de junho do ano a que o imposto respeita, e o AIMI é pago em setembro.

O AIMI é dedutível à coleta do IRS devido pelos sujeitos passivos que detenham rendimentos imputáveis a prédios urbanos sobre os quais incida, até à concorrência:
- da parte da coleta do IRS proporcional aos rendimentos líquidos da categoria F, no caso de englobamento; ou
- da coleta obtida por aplicação da taxa de 28%, nos demais casos.

A dedução à coleta do AIMI é igualmente aplicável, com as necessárias adaptações, a sujeitos passivos de IRS titulares de rendimentos da Categoria B obtidos no âmbito de atividade de arrendamento ou hospedagem.

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