O contrato de promessa de compra e venda é o documento pelo qual as partes se obrigam a realizar o negócio de compra e venda do imóvel em determinadas condições, em função dos interesses, necessidades e exigências de cada parte.

Deste modo, é essencial que este contrato seja adaptado a cada negócio em função das suas especificidades, pois o seu incumprimento acarreta sanções para a parte incumpridora.

Neste contrato, as partes devem acautelar, designadamente, as seguintes situações:

• prazo de realização da escritura ou da compra por documento particular autenticado, atendendo ao tempo necessário para desocupar o imóvel e para obter financiamento bancários;
• situações que obstem ao cumprimento do contrato, mas que não impliquem a penalização da parte, como por exemplo, a impossibilidade de realização de determinada obra no prazo previsto, de entregar o imóvel ou de obtenção de crédito bancário;
• quem marca a escritura, com que antecedência e como a comunica à outra parte;
• consequências do incumprimento, se diferentes das previstas na lei;
• possibilidade de as partes recorrerem à execução específica do contrato (ou seja, obrigar a outra parte a cumprir o contrato, através de uma ação judicial);
• forma e prazos de pagamento (na data da escritura nunca deve aceitar cheques simples, apenas visados ou bancários).

Independentemente da forma de realizar a compra e venda, é sempre necessária a apresentação dos seguintes documentos:

• Documentos de identificação e cartões de contribuinte de vendedores e dos compradores;
• Ficha técnica do prédio (desde que este a tenha);
• Se tiver uma escritura pública de uma transação anterior do mesmo imóvel onde esteja referida a existência de licença de utilização, ou a sua dispensa, deve levá-la;
• Se forem necessários outros documentos, tal será referido na conservatória ou por telefone.

Trata-se de um imposto a pagar de uma só vez antes da realização da compra e venda e incide sobre o maior dos seguintes valores: o constante do ato ou do contrato ou o valor patrimonial tributário.

São isentas do IMT as aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda 92.407 euros.

Também ficam isentas de IMT as aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística, desde que, no prazo de três anos a contar da data de aquisição, o adquirente inicie as respetivas obras.

Em 2018, as taxas do IMT são as seguintes:

• Aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente:
  
  

  Valor sobre que incide o IMT (em euros)	Taxas Percentuais
  	Marginais	Média (*)
  Até 92 407	0	0
  De mais de 92 407 e até 126 403	2	0,5379
  De mais de 126 403 até 172 348	5	1,7274
  De mais de 172 348 até 287 213	7	3,8361
  De mais de 287 213 até 574 323	8	-
  Superior a 574 323	6 (taxa única)

  (*) No limite superior do escalão



• Aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação, não abrangidas pelo quadro anterior:
  
  

  Valor sobre que incide o IMT (em euros)	Taxas Percentuais
  	Marginais	Média (*)
  Até 92 407	1	1,000
  De mais de 92 407 e até 126 403	2	1,2689
  De mais de 126 403 até 172 348	5	2,2636
  De mais de 172 348 até 287 213	7	4,1578
  De mais de 287 213 até 550 836	8	-
  Superior a 550 836	6 (taxa única)

  (*) No limite superior do escalão
  
  
• Aquisição de prédios rústicos - 5%


• Aquisição de outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas - 6,5%.

A taxa é de 10%, sempre que o adquirente tenha residência ou sede em país, território ou região sujeita a regime fiscal mais favorável.

Em caso de troca (permuta) de imóveis formaliza-se num único contrato duas operações de compra e venda, reduzindo os custos associados, e só terá de pagar IMT se aos imóveis trocados forem atribuídos valores diferentes ou se houver diferença entre os seus valores patrimoniais.

Neste caso, apenas deverá pagar IMT quem, por entregar o imóvel de menor valor, pagar uma parte do preço em dinheiro ou se, sendo considerados valores iguais, receber o prédio com maior valor patrimonial.

Ou seja, o IMT apenas é devido pela diferença de dos valores declarados no contrato, ou pela diferença dos valores patrimoniais tributários se maiores. Se o imóvel de maior valor se destinar exclusivamente a habitação, beneficiará ainda de isenção ou redução de IMT.

A transmissão de imóveis está sujeita a imposto do selo à taxa de 0,8% sobre o valor constante na matriz, independentemente de o imóvel ser adquirido por compra e venda, doação ou herança.

No entanto, a doação de imóveis está ainda sujeita a Imposto do Selo, à taxa de 10%, pelo que a taxa final aplicável é de 10,8%. Esta taxa aplica-se à aquisição gratuita de bens, incluindo por usucapião, e incide sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis (valor constante da caderneta predial).

Porém, às doações de imóveis efetuadas entre unidos de facto ou cônjuges, a descendentes ou a ascendentes, aplica-se apenas a taxa de 0,8%, uma vez que as transmissões gratuitas de bens entre estes familiares estão isentas da aplicação da taxa acima referida de 10%.

A venda de um imóvel pode dar origem a rendimentos sujeitos a IRS, quando entre o valor da compra e o valor da venda se realiza um ganho, ou seja, uma mais-valia.

Para calcular o valor da mais-valia é necessário saber:

• o ano de aquisição;
• o valor de aquisição;
• encargos com a valorização (relativos a obras realizadas nos 5 anos anteriores à venda);
• despesas relativas à aquisição e à venda;
• o ano da venda;
• o valor da venda.

Quanto ao ano de aquisição:

• se adquiriu a sua casa até 31 de dezembro de 1988, a mais valia realizada não está sujeita a imposto (embora tenha que ser declarada no Anexo G1 da Declaração Modelo 3);
• se a adquiriu em data posterior, é necessário apurar qual o coeficiente de atualização aplicável - este coeficiente serve para corrigir o valor da aquisição, em função da desvalorização da moeda entretanto verificada;
• se entre a compra e a venda tiverem passado menos de dois anos, o valor de aquisição não é corrigido.

Para corrigir o valor de aquisição dos imóveis vendidos em 2017, aplica-se a seguinte tabela:

(*) Valores atualizados pela Portaria n.º 326/2017, de 30 de outubro.

Os valores de aquisição e de venda, são os que constam das respetivas escrituras (se superior ao valor patrimonial registado na caderneta) e sobre os quais foi pago o IMT. Caso tenha sido celebrado um contrato-promessa de compra e venda, este documento deverá ser anexo à escritura, para confirmar os valores da operação.

Se o imóvel for construído pelo vendedor, o valor de aquisição corresponde ao maior dos seguintes valores:

• valor patrimonial tributário, constante da Caderneta Predial, ou
• soma do custo do terreno com o custo da construção, desde que estes custos estejam documentados.

O valor de aquisição é atualizado mediante aplicação do coeficiente correspondente ao ano de aquisição.

Para apurar o valor da mais-valia, devem ainda acrescentar-se ao valor de aquisição:

• as despesas suportadas para comprar o imóvel (como o IMT, o custo da escritura e do registo);
• os custos de obras realizadas nos últimos cinco anos, desde que este custo esteja documentado;
• as despesas suportadas para vender o imóvel.

Feitas as contas, metade do ganho assim apurado é tributado em IRS, sendo adicionado aos restantes rendimentos declarados na sua declaração Modelo 3, e tributado à taxa aplicável à globalidade dos rendimentos.

Em suma, pode-se sintetizar o cálculo das mais ou menos valias da seguinte forma:

O lucro sujeito a tributação é considerado em 50% do seu valor.

Este valor acresce aos restantes rendimentos sujeitos a IRS, para apuramento da taxa aplicável.

Note-se que, a mais valia pode não ser tributada, em parte ou na totalidade, se o vendedor usar o dinheiro da venda do imóvel onde residia para adquirir, construir ou fizer obras noutro imóvel para sua habitação permanente.

Para que exista reinvestimento, o preço recebido pela casa vendida deve ser utilizado:

• na aquisição de um novo imóvel para habitação permanente (terreno para construção de habitação própria e permanente, apartamento ou moradia), situado em Portugal ou noutro Estado da UE ou do EEE (desde que exista intercâmbio de informações em matéria fiscal), nos 36 meses a seguir à venda;
• na construção, ampliação ou melhoramento de habitação própria e permanente, localizada em Portugal ou noutro Estado da UE ou do EEE (desde que exista intercâmbio de informações em matéria fiscal), relativamente aos custos suportados nos 36 meses a seguir à venda;
• no pagamento de um imóvel para habitação permanente adquirido nos 24 meses anteriores, ou na amortização do empréstimo contraído para esse efeito.

Quando o reinvestimento seja efetuado fora de Portugal, os sujeitos passivos terão de comprovar a sua residência, e/o do seu agregado familiar, nesse local, mediante declaração emitida pela entidade competente do outro Estado.

Se o contribuinte ainda estiver a pagar ao banco, um crédito contraído para aquisição da casa vendida, o valor a reinvestir corresponde à diferença entre o valor recebido pela venda da casa e o valor utilizado para amortização do respetivo crédito à habitação.

O contribuinte deve manifestar a intenção de reinvestir e o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.

Os prédios estão sujeitos ao pagamento anual de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). O IMI é devido pelas pessoas que, em 31 de dezembro do ano a que respeita, sejam proprietários ou usufrutuários dos prédios.

Todos os imóveis que mudem de proprietário, seja por compra e venda, doação, herança ou por outra via, serão reavaliados segundo as novas regras de avaliação.

Para este efeito, os proprietários de imóveis novos (a inscrever na matriz predial pela primeira vez) ou os novos proprietários de imóveis já inscritos, têm que entregar no serviço de finanças ou enviar pelo Portal das Finanças a Declaração Modelo 1 do IMI, que contém a descrição das características do imóvel, acompanhada de um conjunto de documentos, designadamente das plantas de arquitetura.

Esta Declaração e os documentos complementares destinam-se à avaliação do imóvel, com base nas informações prestadas pelo contribuinte. Independentemente dessas informações, o perito avaliador poderá visitar os imóveis sempre que entenda conveniente.

Refira-se ainda que as plantas a entregar com a Declaração Modelo 1, correspondem:

• nos imóveis novos, às telas finais entregues na Câmara Municipal competente (com aposição do respetivo carimbo de entrada nos serviços);
• nos imóveis já inscritos, às plantas de arquitetura fornecidas pelos anteriores proprietários ou obtidas nos serviços da Câmara Municipal competente ou, na impossibilidade de as obter, as plantas elaboradas à escala pelo próprio contribuinte ou por alguém a seu pedido, e assinadas pelo contribuinte que assim atesta a conformidade dos desenho com o imóvel.

Taxas

A taxa de IMI são as seguintes:

Aos prédios que tenham uma parte rústica e uma parte urbana, aplica-se a taxa correspondente a cada parte.

No entanto, os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem minorar ou majorar as taxas referidas supra:

Quando os imóveis estejam em ruínas ou devolutos há mais de um ano, as taxas relativas a apartamentos e moradias elevam-se para o triplo, ou seja, respetivamente,  entre 0,9% e 1,35% mantendo-se nos 7,5%, no caso de imóveis pertencentes a entidades com sede ou direção efetiva em «paraísos fiscais».

Para este efeito consideram-se devolutos os prédios que não sendo habitados, ou pertencentes a emigrantes, não tenham contratos de fornecimento de água e luz, pelo menos, e/ou não registem consumos desta natureza, ou registem consumos muito baixos.

No entanto, e apesar da inexistência dos contratos e consumos referidos, não serão considerados devolutos os imóveis:

• destinados a habitação por curtos períodos em praias, campo, termas e quaisquer outros lugares de vilegiatura, para arrendamento temporário ou para uso próprio;
• durante o período em que decorrem obras de reabilitação, desde que certificadas pelos municípios;
• cuja conclusão de construção ou emissão de licença de utilização ocorreram há menos de um ano;
• adquiridos para revenda por entidades inscritas para essa atividade ou por instituições de crédito, quando as respetivas aquisições reúnam as condições para beneficiar da isenção de Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis, durante os três anos seguintes à aquisição;
• que sejam a residência fiscal em território nacional de emigrante português;
• que seja a residência em território nacional de cidadão português que desempenhe no estrangeiro funções ou comissões de caráter público ao serviço do Estado Português, de organizações internacionais, ou funções de reconhecido interesse público, bem como dos seus respetivos acompanhantes autorizados.

A aplicação desta taxa agravada ganha agora nova relevância, uma vez que as empresas fornecedoras de água, eletricidade e gás estão obrigadas a comunicar às autarquias uma lista da ausência de contratos de fornecimento ou de consumos muito baixos.

O IMI é pago anualmente. Os contribuintes recebem um aviso do valor a pagar, bem como do prazo e local para o fazer.

O imposto deve ser pago:

• numa prestação, no mês de abril, quando o seu montante seja igual ou inferior a 250 euros;
• em duas prestações, nos meses de abril e novembro, quando o seu montante seja superior a 250 e igual ou inferior a 500 euros;
• em três prestações, nos meses de abril, julho e novembro, quando o seu montante seja superior a 500 euros.

O valor do IMI é calculado pelos Serviços de Finanças que, anualmente, enviam aos proprietários a nota de liquidação do imposto a pagar, cujo valor se obtém pela aplicação da taxa respetiva ao valor patrimonial tributário do imóvel.

Os imóveis estão sujeitos ao pagamento anual do IMI. No entanto, em determinadas situações podem beneficiar de isenção deste imposto.

Assim, é aplicada uma isenção por três anos a prédios urbanos com valor patrimonial tributário igual ou inferior a 125.000 €, desde que o rendimento coletável para efeitos de IRS não seja superior a 153.300 €.

Existe também um regime de salvaguarda, que estabelece que em relação aos prédios ou parte de prédios urbanos que sejam habitação própria e permanente do sujeito passivo, a coleta do IMI respeitante a cada ano não pode exceder a coleta do IMI devida no ano imediatamente anterior adicionada, em cada um desses anos, do maior dos seguintes valores: 75 €; ou um terço da diferença entre o IMI resultante do valor patrimonial tributário fixado na avaliação atual e o que resultaria da avaliação anterior, independentemente de eventuais isenções aplicáveis.

Esta cláusula não é aplicável aos prédios em que se verifique uma alteração do sujeito passivo do IMI no ano a que respeita o imposto, salvo nas transmissões gratuitas de que forem beneficiários o cônjuge, descendentes e ascendentes.

O aumento da coleta de IMI determinado por aumento de valor tributável não resultante de mera atualização não é aplicável, independentemente do valor do imóvel, a sujeitos passivos que reúnam as condições legais para a isenção de IMI e tenham mais de 65 anos.

Quanto a prédios de reduzido valor patrimonial de contribuintes com baixos rendimentos, estabelece-se que estão isentos os sujeitos passivos ou seu agregado familiar, cujo rendimento bruto, no ano anterior ao da aquisição, não seja superior a 2,3 vezes o valor anual do IAS (15.295 € em 2018) e o valor patrimonial tributário global da totalidade dos prédios rústicos ou urbanos pertencentes ao agregado familiar não exceda 10 vezes o valor anual do IAS (66.500 € em 2018).

Os prédios urbanos sujeitos a reabilitação urbanística beneficiam também de isenção de IMI, por três a cinco anos, a contar do ano, inclusive, da emissão da respetiva emissão camarária ou da conclusão da reabilitação.

Por outro lado, beneficiam de isenção por sete anos, os prédios integrados em empreendimentos a que tenha sido atribuída a utilidade turística.

Os prédios urbanos da espécie outros, exclusivamente destinados à produção de energia a partir de fontes renováveis, beneficiam de uma redução da taxa de IMI em 50%.

Finalmente, quanto aos prédios construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, destinados a habitação, a isenção de IMI é agora automática, o que significa que já não tem de ser solicitada.

Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem fixar uma redução até 25% da taxa do IMI a vigorar no ano a que respeita o imposto, a aplicar aos prédios urbanos com eficiência energética, ou seja, quando tenha sido atribuída ao prédio uma classe energética igual ou superior a A, ou quando, em resultado da execução de obras de construção, reconstrução, alteração, ampliação e conservação de edifícios, a classe energética atribuída ao prédio seja superior, em pelo menos duas classes, face à classe energética anteriormente certificada; ou ainda quando o prédio aproveite águas residuais tratadas ou águas pluviais.

Estes benefícios dependem de reconhecimento do chefe do serviço de finanças da área da situação do prédio, em requerimento devidamente documentado, que deve ser apresentado pelos sujeitos passivos no prazo de 60 dias contados da verificação do facto determinante do referido benefício.

Ficam igualmente isentos de IMI os prédios ou parte de prédios construídos de novo, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, quando se trate da primeira transmissão, na parte destinada a arrendamento para habitação, desde que reunidas as condições legalmente exigidas, iniciando-se o período de isenção a partir da data da celebração do primeiro contrato de arrendamento.

De destacar ainda que o sujeito passivo que a 31 de dezembro do ano a que respeita o imposto, se encontre a residir em lar da terceira idade, pode beneficiar da isenção de IMI se  provar até àquela data , junto da Autoridade Tributária e Aduaneira, que o prédio ou parte do prédio em causa antes constituía a sua habitação própria e permanente.

Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, nos casos de imóvel destinado a habitação própria e permanente coincidente com o domicílio fiscal do proprietário, podem fixar uma redução da taxa do IMI que vigorar no ano a que respeita o imposto, atendendo ao número de dependentes que compõe o agregado familiar do proprietário a 31 de dezembro.

A redução é a seguinte:

A verificação dos pressupostos para a redução da taxa do IMI é efetuada pela AT, de forma automática e com base nos elementos constantes nas matrizes prediais, no registo de contribuintes e nas declarações de rendimentos entregues.

A composição do agregado familiar é aquela que se verificar no último dia do ano anterior àquele a que respeita o imposto.

Considera-se o prédio ou parte de prédio urbano afeto à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar quando nele estiver fixado o respetivo domicílio fiscal.

A AT disponibiliza aos municípios, até 15 de setembro, o número de agregados com um, dois e três ou mais dependentes que tenham, na sua área territorial, domicílio fiscal em prédio ou parte de prédio destinado a habitação própria e permanente.

O AIMI incide sobre a soma dos valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos situados em território português de que o sujeito passivo seja titular.

De fora ficam os prédios urbanos classificados como «comerciais, industriais ou para serviços» e «outros».

O valor tributável corresponde à soma dos valores patrimoniais tributários, reportados a 1 de janeiro do ano a que respeita o AIMI, dos prédios que constam nas matrizes prediais na titularidade do sujeito passivo. Não são contabilizados para esta soma:

• o valor dos prédios que no ano anterior tenham estado isentos ou não sujeitos a tributação em IMI;
• o valor dos prédios que se destinem exclusivamente à construção de habitação social ou a custos controlados cujos titulares sejam cooperativas de habitação e construção ou associações de moradores;
• o valor dos prédios ou partes de prédios urbanos cujos titulares sejam condomínios, quando o valor patrimonial tributário de cada prédio ou parte de prédio não exceda 102.936 euros em 2018 (20 x valor anual do IAS);
• o valor dos prédios ou partes de prédios urbanos cujos titulares sejam cooperativas de habitação e construção e associações de moradores.

Ao valor tributável assim determinado, são deduzidas as seguintes importâncias:
- € 600 000, quando o sujeito passivo é uma pessoa singular;
- € 600 000, quando o sujeito passivo é uma herança indivisa.

Os sujeitos passivos casados ou em união de facto podem optar pela tributação conjunta deste adicional, somando-se os valores patrimoniais tributários dos prédios na sua titularidade e multiplicando-se por dois o valor da dedução referida.

Os sujeitos passivos casados sob os regimes de comunhão de bens que não exerçam essa opção podem identificar, através de declaração conjunta, a titularidade dos prédios, indicando aqueles que são bens próprios de cada um deles e os que são bens comuns do casal.

Não sendo efetuada a declaração no prazo estabelecido, o AIMI incide, relativamente a cada um dos cônjuges, sobre a soma dos valores dos prédios que já constavam da matriz na respetiva titularidade.

A declaração, que é apresentada exclusivamente no Portal das Finanças, deve ser efetuada de 1 de abril a 31 de maio.

No caso de heranças indivisas, a equiparação da herança a pessoa coletiva pode ser afastada se, cumulativamente:

• a herança, através do cabeça de casal, apresentar uma declaração identificando todos os herdeiros e as suas quotas;
• após a apresentação da declaração referida, todos os herdeiros na mesma identificados confirmarem as respetivas quotas, através de declaração apresentada por cada um deles.

A declaração do cabeça de casal, deve ser apresentada no mesmo local do portal das finanças de 1 a 31 de março; as declarações dos herdeiros, também a apresentar no portal das finanças, devem ser apresentadas de 1 a 30 de abril.

Sendo afastada a equiparação da herança indivisa a pessoa coletiva nos termos referidos, a quota-parte de cada herdeiro sobre o valor do prédio ou dos prédios que integram a herança indivisa acresce à soma dos valores patrimoniais tributários dos prédios que constam da matriz na titularidade desse herdeiro, para efeito de determinação do valor tributável.

Ao valor tributável determinado e após aplicação das deduções previstas, quando existam, é aplicada a taxa de 0,4% às pessoas coletivas e de 0,7% às pessoas singulares e heranças indivisas.

Ao valor tributável superior a um milhão de euros, ou o dobro deste valor quando seja exercida a opção pelos casados e unidos de facto, é aplicada a taxa marginal de 1%, quando o sujeito passivo seja uma pessoa singular.

O valor dos prédios detidos por pessoas coletivas afetos a uso pessoal dos titulares do respetivo capital, dos membros dos órgãos sociais ou de quaisquer órgãos de administração, direção, gerência ou fiscalização ou dos respetivos cônjuges, ascendentes e descendentes, fica sujeito à taxa de 0,7%, sendo sujeito à taxa marginal de 1% para a parcela do valor que exceda um milhão de euros.

Para os prédios que sejam propriedade de entidades sujeitas a um regime fiscal mais favorável, a taxa é de 7,5 %.

O AIMI é liquidado anualmente, pela Autoridade Tributária e Aduaneira, com base nos valores patrimoniais tributários dos prédios e em relação aos sujeitos passivos que constem das matrizes em 1 de janeiro do ano a que o mesmo respeita.

Quando seja exercida a opção pela declaração conjunta por casais e unidos de facto, há lugar a uma única liquidação, sendo ambos os sujeitos passivos solidariamente responsáveis pelo pagamento do imposto.

A liquidação a efetuar a cada um dos herdeiros tem por base o valor determinado nos termos legais.

A liquidação é efetuada no mês de junho do ano a que o imposto respeita, e o AIMI é pago em setembro.

O AIMI é dedutível à coleta do IRS devido pelos sujeitos passivos que detenham rendimentos imputáveis a prédios urbanos sobre os quais incida, até à concorrência:

• da parte da coleta do IRS proporcional aos rendimentos líquidos da categoria F, no caso de englobamento; ou
• da coleta obtida por aplicação da taxa de 28%, nos demais casos.

A dedução à coleta do AIMI é igualmente aplicável, com as necessárias adaptações, a sujeitos passivos de IRS titulares de rendimentos da Categoria B obtidos no âmbito de atividade de arrendamento ou hospedagem.

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A compra de uma casa, seja andar ou moradia, implica a contratação obrigatória de um seguro que cubra o risco de incêndio da casa e, se aplicável, das partes comuns (telhado, escadas, elevadores, garagem etc.) correspondentes.

A aquisição de casa com recurso a financiamento junto do BCP Millennium importa a contratação de um seguro multirriscos habitação, mais amplo, que poderá incluir, por exemplo, riscos de danos causados por sismos, inundações, tempestades e furtos ou roubos.

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