O contrato de promessa de compra e venda é o documento pelo qual as partes se obrigam a realizar o negócio de compra e venda do imóvel em determinadas condições, em função dos interesses, necessidades e exigências de cada parte.

Deste modo, é essencial que este contrato seja adaptado a cada negócio em função das suas especificidades, pois o seu incumprimento acarreta sanções para a parte incumpridora.

Neste contrato, as partes devem acautelar, designadamente, as seguintes situações:

• prazo de realização da escritura ou da compra por documento particular autenticado, atendendo ao tempo necessário para desocupar o imóvel e para obter financiamento bancários;
• situações que obstem ao cumprimento do contrato, mas que não impliquem a penalização da parte, como por exemplo, a impossibilidade de realização de determinada obra no prazo previsto, de entregar o imóvel ou de obtenção de crédito bancário;
• quem marca a escritura, com que antecedência e como a comunica à outra parte;
• consequências do incumprimento, se diferentes das previstas na lei;
• possibilidade de as partes recorrerem à execução específica do contrato (ou seja, obrigar a outra parte a cumprir o contrato, através de uma ação judicial);
• forma e prazos de pagamento (na data da escritura nunca deve aceitar cheques simples, apenas visados ou bancários).

Independentemente da forma de realizar a compra e venda, é sempre necessária a apresentação dos seguintes documentos:

• Documentos de identificação e cartões de contribuinte de vendedores e dos compradores;
• Ficha técnica do prédio (desde que este a tenha);
• Se tiver uma escritura pública de uma transação anterior do mesmo imóvel onde esteja referida a existência de licença de utilização, ou a sua dispensa, deve levá-la;
• Se forem necessários outros documentos, tal será referido na conservatória ou por telefone.

Trata-se de um imposto a pagar de uma só vez antes da realização da compra e venda e incide sobre o maior dos seguintes valores: o constante do ato ou do contrato ou o valor patrimonial tributário.

São isentas do IMT as aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda 104 261,00 euros no Continente, e 130.326,00 euros nas regiões autónomas.

Também ficam isentas de IMT as aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística, desde que, no prazo de três anos a contar da data de aquisição, o adquirente inicie as respetivas obras.

Em 2025, as taxas do IMT são as seguintes:

• Aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente:
  
  

  Valor sobre que incide o IMT (euros)	Taxa marginal a aplicar	Parcela a abater
  Até 104 261	0%	-
  De mais de 104 261 e até 142 618	2%	2 085,22
  De mais de 142 618 até 194 458	5%	6 363,76
  De mais de 194 458 até 324 058	7%	10 252,92
  De mais de 324 058 até 648 022	8%	13 493,50
  Superior a 648 022e até 1 128 287	Taxa única de 6%
  Superior a 1 128 287	Taxa única de 7,5%




• Aquisição de habitação própria e permanente por jovens com idade igual ou inferior a 35 anos - aplicável a partir de 1 de agosto de 2024:
  
  

  Valor sobre que incide o IMT (euros)	Taxa marginal a aplicar	Parcela a abater
  Até 324 058	0%	0
  De mais de 324 058 até 648 022	8%	25 924,64
  DDe mais de 648 022 até 1 128 287	Taxa única de 6%
  Superior a 1 128 287	Taxa única de 7,5%

  
  
  
• Aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação:
  
  

  Valor sobre que incide o IMT (euros)	Taxa marginal a aplicar	Parcela a abater
  Até 104 261	1%	-
  	2%	1 042,61
  De mais de 142 618 até 194 458	5%	5 321,15
  De mais de 194 458 até 324 058	7%	9 210,31
  De mais de 324 058 até 621 501	8%	12 450,89
  Superior a 621 501 e até 1 128 287	Taxa única de 6%
  Superior a 1 128 287	Taxa única de 7,5%


Taxas aplicáveis nas Regiões Autónomas:



• Aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente:

  
  
  

  Valor sobre que incide o IMT (euros)	Taxa marginal a aplicar	Parcela a abater
  Até 130 326	0%	-
  De mais de 130 326 e até 178 273	2%	2 606,52
  De mais de 178 273 até 243 073	5%	7 954,71
  De mais de 243 073 até 405 073	7%	12 816,17
  De mais de 405 073 até 810 028	8%	16 866,90
  Superior a 810 028 e até 1 410 359	Taxa única de 6%
  Superior a 1 410 359	Taxa única de 7,5%

  
  
  
• Aquisição de habitação própria e permanente por jovens com idade igual ou inferior a 35 anos - aplicável a partir de 1 de agosto de 2024:
  
  

  Valor sobre que incide o IMT (euros)	Taxa marginal a aplicar	Parcela a abater
  Até 405 073	0%	0
  De mais de 405 073 até 810 028	8%	32 405,80
  De mais de 810 028 até 1 410 359	Taxa única de 6%
  Superior a 1 410 359	Taxa única de 7,5%




• Aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação:
  
  

  Valor sobre que incide o IMT (euros)	Taxa marginal a aplicar	Parcela a abater
  Até 130 326	1%	-
  De mais de 130 326 e até 178 273	2%	1 303,26
  De mais de 178 273 até 243 073	5%	6 651,45
  De mais de 243 073 até 405 073	7%	11 512,91
  De mais de 405 073 até 776 876	8%	15 563,64
  Superior a 776 876 e até 1 410 359	Taxa única de 6%
  Superior a 1 410 359	Taxa única de 7,5%

  
  
  

- Aquisição de prédios rústicos - 5%;
- Aquisição de outros prédios urbanos e outras aquisições onerosas - 6,5%.

A taxa é de 10%, sempre que o adquirente:

• tenha domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista oficial
• seja uma entidade dominada ou controlada, direta ou indiretamente, por entidade que tenha domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista oficial

Perde-se o direito à isenção do IMT na primeira transmissão, subsequente à intervenção de reabilitação, a afetar a arrendamento para habitação permanente ou, quando localizado em área de reabilitação urbana, também a habitação própria e permanente, se:

• aos imóveis for dado destino diferente daquele em que assentou o benefício, no prazo de seis anos a contar da data da transmissão; ou
• os imóveis não forem afetos a habitação própria e permanente no prazo de seis meses a contar da data da transmissão; ou
• os imóveis não forem objeto da celebração de um contrato de arrendamento para habitação permanente no prazo de um ano a contar da data da transmissão.

Em caso de troca (permuta) de imóveis formaliza-se num único contrato duas operações de compra e venda, reduzindo os custos associados, e só terá de pagar IMT se aos imóveis trocados forem atribuídos valores diferentes ou se houver diferença entre os seus valores patrimoniais.

Neste caso, apenas deverá pagar IMT quem, por entregar o imóvel de menor valor, pagar uma parte do preço em dinheiro ou se, sendo considerados valores iguais, receber o prédio com maior valor patrimonial.

Ou seja, o IMT apenas é devido pela diferença dos valores declarados no contrato, ou pela diferença dos valores patrimoniais tributários se maiores. Se o imóvel de maior valor se destinar exclusivamente a habitação, beneficiará ainda de isenção ou redução de IMT.

A regra que estabelece que, nas permutas de bens imóveis, se toma para base da liquidação a diferença declarada de valores, quando superior à diferença entre os valores patrimoniais tributários, fica sem efeito relativamente aos bens imóveis que sejam transmitidos no prazo de um ano a contar da data da permuta. Nesse caso, o primitivo permutante que transmitiu o imóvel deve apresentar declaração de modelo oficial, no serviço de finanças competente, no prazo de 30 dias a contar da data da transmissão.

Nessa declaração, para efeitos da liquidação, o interessado deve fornecer a identificação dos imóveis ou a indicação de estarem omissos nas matrizes, bem como o valor de cada prédio, da parte indivisa ou do direito a que o ato ou contrato respeitar, devendo também mencionar-se o valor global dos bens ou direitos transmitidos.

A transmissão de imóveis está sujeita a imposto do selo à taxa de 0,8% sobre o valor constante na matriz, independentemente de o imóvel ser adquirido por compra e venda, doação ou herança.

No entanto, a doação de imóveis está ainda sujeita a Imposto do Selo, à taxa de 10%, pelo que a taxa final aplicável é de 10,8%. Esta taxa aplica-se à aquisição gratuita de bens, incluindo por usucapião, e incide sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis (valor constante da caderneta predial).

Porém, às doações de imóveis efetuadas entre unidos de facto ou cônjuges, a descendentes ou a ascendentes, aplica-se apenas a taxa de 0,8%, uma vez que as transmissões gratuitas de bens entre estes familiares estão isentas da aplicação da taxa acima referida de 10%.

A venda de um imóvel pode dar origem a rendimentos sujeitos a IRS, quando entre o valor da compra e o valor da venda se realiza um ganho, ou seja, uma mais-valia.

Para calcular o valor da mais-valia é necessário saber:

• o ano de aquisição;
• o valor de aquisição;
• encargos com a valorização (relativos a obras realizadas nos 5 anos anteriores à venda);
• despesas relativas à aquisição e à venda;
• o ano da venda;
• o valor da venda.

Quanto ao ano de aquisição:

• se adquiriu a sua casa antes de 1 de janeiro de 1989, a mais valia realizada não está sujeita a imposto (embora tenha que ser declarada no Anexo G1 quadro 5 da Declaração Modelo 3);
• se a adquiriu em data posterior, é necessário apurar qual o coeficiente de atualização aplicável - este coeficiente serve para corrigir o valor da aquisição, em função da desvalorização da moeda entretanto verificada (deve ser declarado no Anexo G quadro 4 da Declaração Modelo 3);
• se entre a compra e a venda tiverem passado menos de dois anos, o valor de aquisição não é corrigido.

Para corrigir o valor de aquisição dos imóveis vendidos em 2023, aplica-se a seguinte tabela:

Ano de aquisição

Valores atualizados pela Portaria n.º 288/2024/1 de 07.11.2024

Os valores de aquisição e de venda, são os que constam das respetivas escrituras (se superior ao valor patrimonial registado na caderneta) e sobre os quais foi pago o IMT. Caso tenha sido celebrado um contrato-promessa de compra e venda, este documento deverá ser anexo à escritura, para confirmar os valores da operação.

Se o imóvel for construído pelo vendedor, o valor de aquisição corresponde ao maior dos seguintes valores:

• valor patrimonial tributário, constante da Caderneta Predial, ou
• soma do custo do terreno com o custo da construção, desde que estes custos estejam documentados.

O valor de aquisição é atualizado mediante aplicação do coeficiente correspondente ao ano de aquisição.

Para apurar o valor da mais-valia, devem ainda acrescentar-se ao valor de aquisição:

• as despesas suportadas para comprar o imóvel (como o IMT, o custo da escritura e do registo);
• os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens.

Feitas as contas, metade do ganho assim apurado é tributado em IRS, sendo adicionado aos restantes rendimentos declarados na sua declaração Modelo 3, e tributado à taxa aplicável à globalidade dos rendimentos.

Em suma, pode-se sintetizar o cálculo das mais ou menos valias da seguinte forma:

O lucro sujeito a tributação é considerado em 50% do seu valor.

Este valor acresce aos restantes rendimentos sujeitos a IRS, para apuramento da taxa aplicável.

Note-se que, a mais valia pode não ser tributada, em parte ou na totalidade, se o vendedor usar o dinheiro da venda do imóvel onde residia para adquirir, construir ou fizer obras noutro imóvel para sua habitação permanente.

Assim, são excluídos de tributação os ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente, desde que verificadas cumulativamente as seguintes condições:

• o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, seja reinvestido na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para construção de imóvel e ou respetiva construção, ou na ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;
• esse reinvestimento seja efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores contados da data da realização;
  
• contribuinte manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação;
  • O imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 12 meses anteriores à data da transmissão, ou, quando anterior, à data do reinvestimento referido supra, salvo se a inobservância deste período se tenha devido a circunstâncias excecionais, nomeadamente, as alterações da composição do respetivo agregado familiar por motivo de casamento ou união de facto, dissolução do casamento ou união de facto, ou aumento do número de dependentes.

As mais valias também não estão sujeitas a IRS quando se verifiquem cumulativamente as seguintes condições:

• o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel e, se aplicável, do reinvestimento referido, seja utilizado para adquirir um ou mais de um dos produtos seguintes:
  - contrato de seguro financeiro do ramo vida;
  - adesão individual a um fundo de pensões aberto; ou
  - contribuição para o regime público de capitalização, ou
  - Produto Individual de Poupança Pan-Europeu.
• O sujeito passivo ou o respetivo cônjuge ou unido de facto, na data da transmissão do imóvel, se encontre, comprovadamente, em situação de reforma ou tenha, pelo menos, 65 anos de idade;
• A aquisição daqueles produtos seja efetuada nos seis meses posteriores contados da data de realização;
• Sendo o investimento realizado por aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida ou da adesão individual a um fundo de pensões aberto, estes visem, exclusivamente, proporcionar ao adquirente ou ao respetivo cônjuge ou unido de facto uma prestação regular periódica durante um período igual ou superior a 10 anos, de montante máximo anual igual a 7,5% do valor investido;
• O sujeito passivo manifeste a intenção de proceder ao reinvestimento, ainda que parcial, mencionando o respetivo montante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da alienação.

Os prédios estão sujeitos ao pagamento anual de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). O IMI é devido pelas pessoas que, em 31 de dezembro do ano a que respeita, sejam proprietários ou usufrutuários dos prédios.

Todos os imóveis que mudem de proprietário, seja por compra e venda, doação, herança ou por outra via, serão reavaliados segundo as novas regras de avaliação.

Para este efeito, os proprietários de imóveis novos (a inscrever na matriz predial pela primeira vez) ou os novos proprietários de imóveis já inscritos, têm que entregar no serviço de finanças[retirar link] ou enviar pelo Portal das Finanças[retirar link] a Declaração Modelo 1 do IMI, que contém a descrição das características do imóvel, acompanhada de um conjunto de documentos, designadamente das plantas de arquitetura.

Esta Declaração e os documentos complementares destinam-se à avaliação do imóvel, com base nas informações prestadas pelo contribuinte. Independentemente dessas informações, o perito avaliador poderá visitar os imóveis sempre que entenda conveniente.

Refira-se ainda que as plantas a entregar com a Declaração Modelo 1, correspondem:

• nos imóveis novos, às telas finais entregues na Câmara Municipal competente (com aposição do respetivo carimbo de entrada nos serviços);
• nos imóveis já inscritos, às plantas de arquitetura fornecidas pelos anteriores proprietários ou obtidas nos serviços da Câmara Municipal competente ou, na impossibilidade de as obter, as plantas elaboradas à escala pelo próprio contribuinte ou por alguém a seu pedido, e assinadas pelo contribuinte que assim atesta a conformidade dos desenho com o imóvel.

Taxas

As taxas de IMI são as seguintes:

Para este efeito consideram-se devolutos os prédios que não sendo habitados, ou pertencentes a emigrantes, não tenham contratos de fornecimento de água e luz, pelo menos, e/ou não registem consumos desta natureza, ou registem consumos muito baixos.

No entanto, e apesar da inexistência dos contratos e consumos referidos, não serão considerados devolutos os imóveis:

- destinados a habitação por curtos períodos em praias, campo, termas e quaisquer outros lugares de vilegiatura, para arrendamento temporário ou para uso próprio;
- durante o período em que decorrem obras de reabilitação, desde que certificadas pelos municípios;
- cuja conclusão de construção ou emissão de licença de utilização ocorreram há menos de um ano;
- adquiridos para revenda por entidades inscritas para essa atividade ou por instituições de crédito, quando as respetivas aquisições reúnam as condições para beneficiar da isenção de Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis, durante os três anos seguintes à aquisição;
- que sejam a residência fiscal em território nacional de emigrante português;
- que seja a residência em território nacional de cidadão português que desempenhe no estrangeiro funções ou comissões de caráter público ao serviço do Estado Português, de organizações internacionais, ou funções de reconhecido interesse público, bem como dos seus respetivos acompanhantes autorizados.

Aos prédios que tenham uma parte rústica e uma parte urbana, aplica-se a taxa correspondente a cada parte.

(*) a majoração da taxa do imposto para o triplo, aplicável aos prédios em ruínas, deixa de se aplicar quando o estado dos prédios seja provocado por catástrofes naturais, por exemplo por incêndios ou inundações. Exclui-se assim a aplicação do IMI agravado de prédios em ruínas, cujo estado de conservação tenha sido motivado por desastre natural ou calamidade.

Majoração de IMI paraprédios ou partes de prédio em zonas de pressão urbanística

Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem definir uma majoração da taxa que vigorar no ano a que respeita o imposto, a aplicar aos prédios ou partes de prédio localizados em zonas de pressão urbanística:

• até 100% nos casos em que estejam afetos a alojamento local;
• até 25% nos casos em que, tendo por destino a habitação, não se encontrem arrendados para habitação ou afetos a habitação própria e permanente do sujeito passivo.

Esta é elevada a 50% sempre que o sujeito passivo do imposto seja uma pessoa coletiva ou outra entidade fiscalmente equiparada.

Prédios devolutos localizados em zonas de pressão urbanística

Os prédios urbanos ou frações autónomas que se encontrem devolutos há mais de dois anos, os prédios em ruínas, bem como os terrenos para construção inseridos no solo urbano e cuja qualificação em plano municipal de ordenamento do território atribua aptidão para o uso habitacional, sempre que se localizem em zonas de pressão urbanística, estão sujeitos ao seguinte agravamento:

• a taxa entre 0,3% e 0,45% é elevada ao sêxtuplo, agravada, em cada ano subsequente, em mais 10%;
• este agravamento tem como limite máximo o valor de 12 vezes essa taxa

Note-se que Lisboa, em 2021, foi considerada pela Câmara Municipal como zona de pressão urbanística, o que significa que esta regra se lhe aplica desde essa data.

Estabelece-se também que os prédios urbanos ou frações autónomas que se encontrem devolutos há mais de um ano (o prazo anterior era de dois anos), os prédios em ruínas, bem como os terrenos para construção inseridos no solo urbano e cuja qualificação em plano municipal de ordenamento do território atribua aptidão para o uso habitacional, sempre que se localizem em zonas de pressão urbanística, podem ser sujeitos ao agravamento da taxa seis vezes, agravada em 10% em cada ano subsequente, e com o limite de 12 vezes, da taxa base do IMI.

Por deliberação da assembleia municipal, este limite máximo pode ser aumentado em:

• 25% sempre que o prédio urbano ou fração autónoma se destine a habitação e, no ano a que respeita o imposto, não se encontre arrendado para habitação ou afeto a habitação própria e permanente do sujeito passivo;
• 50% sempre que o sujeito passivo do imposto seja uma pessoa coletiva ou outra entidade fiscalmente equiparada.

Por outro lado, os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, podem minorar ou majorar as taxas referidas supra:

O IMI é pago anualmente. Os contribuintes recebem um aviso do valor a pagar, bem como do prazo e local para o fazer.

O imposto deve ser pago:

• numa prestação, no mês de maio, quando o seu montante seja igual ou inferior a 100 euros;
• em duas prestações, nos meses de maio e novembro, quando o seu montante seja superior a 100 e igual ou inferior a 500 euros;
• em três prestações, nos meses de maio, agosto e novembro, quando o seu montante seja superior a 500 euros.

O valor do IMI é calculado pelos Serviços de Finanças que, anualmente, enviam aos proprietários a nota de liquidação do imposto a pagar, cujo valor se obtém pela aplicação da taxa respetiva ao valor patrimonial tributário do imóvel.

Os imóveis estão sujeitos ao pagamento anual do IMI. No entanto, em determinadas situações podem beneficiar de isenção deste imposto.

Assim, é aplicada uma isenção por três anos, prorrogáveis por mais dois anos, a prédios urbanos com valor patrimonial tributário igual ou inferior a 125.000 euros, desde que o rendimento bruto total do agregado familiar, no ano anterior, não seja superior a 153.300 euros.

Existe também um regime de salvaguarda, que estabelece que em relação aos prédios ou parte de prédios urbanos que sejam habitação própria e permanente do sujeito passivo, a coleta do IMI respeitante a cada ano não pode exceder a coleta do IMI devida no ano imediatamente anterior adicionada, em cada um desses anos, do maior dos seguintes valores: 75 €; ou um terço da diferença entre o IMI resultante do valor patrimonial tributário fixado na avaliação atual e o que resultaria da avaliação anterior, independentemente de eventuais isenções aplicáveis.

Esta cláusula não é aplicável aos prédios em que se verifique uma alteração do sujeito passivo do IMI no ano a que respeita o imposto, salvo nas transmissões gratuitas de que forem beneficiários o cônjuge, descendentes e ascendentes.

O aumento da coleta de IMI determinado por aumento de valor tributável não resultante de mera atualização não é aplicável, independentemente do valor do imóvel, a sujeitos passivos que reúnam as condições legais para a isenção de IMI e tenham mais de 65 anos.

Ficam isentos de IMI, os prédios ou parte de prédios urbanos habitacionais construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, cujo rendimento bruto total do agregado familiar, no ano anterior, não seja superior a € 153 300, e que sejam efetivamente afetos a tal fim, no prazo de seis meses após a aquisição ou a conclusão da construção, da ampliação ou dos melhoramentos, salvo por motivo não imputável ao beneficiário, devendo o pedido de isenção ser apresentado pelos sujeitos passivos até ao termo dos 60 dias subsequentes àquele prazo.

Os prédios urbanos ou frações autónomas concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana beneficiam de vários incentivos desde que preencham cumulativamente as seguintes condições:

• sejam objeto de intervenções de reabilitação de edifícios promovidas nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana;
• em consequência dessa intervenção, o respetivo estado de conservação esteja dois níveis acima do anteriormente atribuído e tenha, no mínimo, um nível bom, e sejam cumpridos os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica.

Estes imóveis têm acesso aos seguintes benefícios fiscais:

• Isenção do IMI por um período de três anos a contar do ano, inclusive, da conclusão das obras de reabilitação, podendo ser renovado, a requerimento do proprietário, por mais cinco anos no caso de imóveis afetos a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente;
• Isenção do IMT nas aquisições de imóveis destinados a intervenções de reabilitação, desde que o adquirente inicie as respetivas obras no prazo máximo de três anos a contar da data de aquisição;
• Isenção do IMT na primeira transmissão, subsequente à intervenção de reabilitação, a afetar a arrendamento para habitação permanente ou, quando localizado em área de reabilitação urbana, também a habitação própria e permanente;
• Redução a metade das taxas devidas pela avaliação do estado de conservação.

Os prédios urbanos da espécie outros, exclusivamente destinados à produção de energia a partir de fontes renováveis, beneficiam de uma redução da taxa de IMI em 50%.

O sujeito passivo que, a 31 de dezembro do ano a que respeita o imposto, se encontre a residir em lar de terceira idade, em instituição de saúde ou no domicílio fiscal de parentes e afins em linha reta e em linha colateral, até ao 4.º grau, pode beneficiar da isenção de IMI, efetuando até àquela data prova, junto da Autoridade Tributária e Aduaneira, de que o prédio ou parte de prédio urbano em causa antes constituía a sua habitação própria e permanente.

Monumentos e prédios de interesse público ou municipal

A isenção de imposto municipal sobre imóveis (IMI) para prédios classificados como monumentos nacionais e prédios individualmente classificados como de interesse público ou de interesse municipal, inicia-se no ano, inclusive, em que ocorra a classificação ou se verifique o reconhecimento da isenção pelo município, consoante os casos.

Esta isenção vigora mesmo que os prédios venham a ser transmitidos e é:

• automática e comunicada pela Direção-Geral do Património Cultural à Autoridade Tributária e Aduaneira, nos casos das classificações como monumentos nacionais ou como imóveis de interesse público;
• dependente de reconhecimento pelo município, nos casos das classificações como imóveis de interesse municipal, operando mediante a comunicação à Autoridade Tributária e Aduaneira.

A isenção de IMI cessa no ano, inclusive, em que os prédios venham a ser desclassificados ou em que o benefício deixe de estar reconhecido pelo município, ou sejam considerados devolutos ou em ruínas, nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis;

A isenção de IMI não é aplicável aos prédios individualmente considerados que integrem conjuntos ou sítios classificados como monumentos nacionais, sem prejuízo dos poderes tributários próprios dos municípios e do reconhecimento e da comunicação pelo município competente à Autoridade Tributária e Aduaneira.

Prédios ou parte de prédios afetos a lojas com história

A isenção de IMI aos prédios ou parte de prédios afetos a lojas com história, reconhecidos pelo município como estabelecimentos de interesse histórico e cultural ou social local é automática e é aplicada aos prédios que, de acordo com a comunicação da Direção-Geral das Atividades Económicas à Autoridade Tributária e Aduaneira, integrem o inventário nacional dos estabelecimentos e entidades de interesse histórico e cultural ou social local.

Esta isenção continua a vigorar mesmo que os prédios venham a ser transmitidos.

A isenção cessa no ano, inclusive, em que os prédios deixem de estar reconhecidos pelo município e integrados no inventário nacional de estabelecimentos e entidades com interesse histórico e cultural ou social local, ou sejam considerados devolutos ou em ruínas, nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis.

Os municípios, mediante deliberação da assembleia municipal, nos casos de imóvel destinado a habitação própria e permanente coincidente com o domicílio fiscal do proprietário, podem fixar uma redução da taxa do IMI que vigorar no ano a que respeita o imposto, atendendo ao número de dependentes que compõe o agregado familiar do proprietário a 31 de dezembro.

A redução é a seguinte:

A verificação dos pressupostos para a redução da taxa do IMI é efetuada pela AT, de forma automática e com base nos elementos constantes nas matrizes prediais, no registo de contribuintes e nas declarações de rendimentos entregues.

A composição do agregado familiar é aquela que se verificar no último dia do ano anterior àquele a que respeita o imposto.

Considera-se o prédio ou parte de prédio urbano afeto à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar quando nele estiver fixado o respetivo domicílio fiscal.

A AT disponibiliza aos municípios, até 15 de setembro, o número de agregados com um, dois e três ou mais dependentes que tenham, na sua área territorial, domicílio fiscal em prédio ou parte de prédio destinado a habitação própria e permanente.

O AIMI incide sobre a soma dos valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos situados em território português de que o sujeito passivo seja titular.

De fora ficam os prédios urbanos classificados como «comerciais, industriais ou para serviços» e «outros».

O valor tributável corresponde à soma dos valores patrimoniais tributários, reportados a 1 de janeiro do ano a que respeita o AIMI, dos prédios que constam nas matrizes prediais na titularidade do sujeito passivo. Não são contabilizados para esta soma:

• o valor dos prédios que no ano anterior tenham estado isentos ou não sujeitos a tributação em IMI;
• o valor dos prédios que se destinem exclusivamente à construção de habitação social ou a custos controlados cujos titulares sejam cooperativas de habitação e construção ou associações de moradores;
  • o valor dos prédios ou partes de prédios urbanos cujos titulares sejam condomínios, quando o valor patrimonial tributário de cada prédio ou parte de prédio não exceda 146.300 euros em 2025 (20 x valor anual do IAS);
• o valor dos prédios ou partes de prédios urbanos cujos titulares sejam cooperativas de habitação e construção e associações de moradores.

Ao valor tributável assim determinado, são deduzidas as seguintes importâncias:
- € 600 000, quando o sujeito passivo é uma pessoa singular;
- € 600 000, quando o sujeito passivo é uma herança indivisa.

Os sujeitos passivos casados ou em união de facto podem optar pela tributação conjunta deste adicional, somando-se os valores patrimoniais tributários dos prédios na sua titularidade e multiplicando-se por dois o valor da dedução referida.

Os sujeitos passivos casados sob os regimes de comunhão de bens que não exerçam essa opção podem identificar, através de declaração conjunta, a titularidade dos prédios, indicando aqueles que são bens próprios de cada um deles e os que são bens comuns do casal.

Não sendo efetuada a declaração no prazo estabelecido, o AIMI incide, relativamente a cada um dos cônjuges, sobre a soma dos valores dos prédios que já constavam da matriz na respetiva titularidade.

A declaração, que é apresentada exclusivamente no Portal das Finanças, deve ser efetuada de 1 de abril a 31 de maio.

No caso de heranças indivisas, a equiparação da herança a pessoa coletiva pode ser afastada se, cumulativamente:

• a herança, através do cabeça de casal, apresentar uma declaração identificando todos os herdeiros e as suas quotas;
• após a apresentação da declaração referida, todos os herdeiros na mesma identificados confirmarem as respetivas quotas, através de declaração apresentada por cada um deles.

A declaração do cabeça de casal, deve ser apresentada no mesmo local do portal das finanças de 1 a 31 de março; as declarações dos herdeiros, também a apresentar no portal das finanças, devem ser apresentadas de 1 a 30 de abril.

Sendo afastada a equiparação da herança indivisa a pessoa coletiva nos termos referidos, a quota-parte de cada herdeiro sobre o valor do prédio ou dos prédios que integram a herança indivisa acresce à soma dos valores patrimoniais tributários dos prédios que constam da matriz na titularidade desse herdeiro, para efeito de determinação do valor tributável.

O AIMI é liquidado anualmente, pela Autoridade Tributária e Aduaneira, com base nos valores patrimoniais tributários dos prédios e em relação aos sujeitos passivos que constem das matrizes em 1 de janeiro do ano a que o mesmo respeita.

Quando seja exercida a opção pela declaração conjunta por casais e unidos de facto, há lugar a uma única liquidação, sendo ambos os sujeitos passivos solidariamente responsáveis pelo pagamento do imposto.

A liquidação a efetuar a cada um dos herdeiros tem por base o valor determinado nos termos legais.

A liquidação é efetuada no mês de junho do ano a que o imposto respeita, e o AIMI é pago em setembro.

O AIMI é dedutível à coleta do IRS devido pelos sujeitos passivos que detenham rendimentos imputáveis a prédios urbanos sobre os quais incida, até à concorrência:
- da parte da coleta do IRS proporcional aos rendimentos líquidos da categoria F, no caso de englobamento; ou
- da coleta obtida por aplicação da taxa de 28%, nos demais casos.

A dedução à coleta do AIMI é igualmente aplicável, com as necessárias adaptações, a sujeitos passivos de IRS titulares de rendimentos da Categoria B obtidos no âmbito de atividade de arrendamento ou hospedagem.

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